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房产纠纷律师——父母与子女出资购房登记亲属名下未有协议起诉要房纠纷

发布日期:2022-05-28 责任编辑:admin 阅读:
导读

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了...

 

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告李某文、李某元、李某君提出诉讼请求:1、请求法院依法判令被告孙某涛将位于北京市西城区一号房屋所有权过户至原告李某文名下。2、请求法院依法判令本案诉讼费用由被告承担。

事实及理由:被告原住北京市宣武区A号平房。2001年该房屋被拆迁,被告因此获得一套拆迁安置自费购房指标。因被告当时已经以贷款方式购买了位于北京市丰台区二号复式房屋一套,无力购买该拆迁安置补偿房,被告将原告及李某君(原告之子)叫到家中,跟原告说:“该套拆迁安置补偿房,我(被告)不买了,谁出钱就归谁”。问原告是否想要这个指标,原告当即表示愿意出钱购买这套房。

随即大女儿李某春(被告之妻)给原告的二女儿李某元,原、被告于达成口头协议:以被告的名义将拆迁安置指标房买下,并以其的名义办理银行贷款,该拆迁安置指标房屋的所有权归原告,待被告领取《房屋所有权证》后,将房屋所有权登记变更至原告名下。口头协议达成之后,被告出面办理了购买拆迁安置指标房相关手续并申请了银行贷款。首付款由被告以其拆迁奖励金及二女儿、三女儿各支付的贰万元组成,余下购房款(含银行贷款)由原告自行偿还。2002年1月至2002年12月期间,涉案房屋银行贷款及利息由二女儿李某元、三女儿李某丽各代原告偿还了半年;

2003年1月起至2004年12月止,涉案房屋贷款及利息仍由二女儿李某元代为偿还;2005年1月至2006年初涉案房屋的银行贷款及利息由李某君(原告之子)代为偿还;此后直至银行贷款还清之日,贷款本金及利息均由原告自己偿还。涉案房屋购得后至今一直由原告夫妻在李某昊(其孙)陪同下居住,期间所发生的全部费用均有原告支付。自2016年12月16日银行贷款还清之日起,原告多次催促被告协助其办理房屋过户手续,被告虽口头答应但迟迟不肯配合原告办理房屋过户手续。时至今日,被告甚至公然拒绝办理房屋过户手续。

综上所述,首先,原被告之间系直系或近亲属关系,虽然没有签订“借名买房”的书面合同,但是双方达成了口头协议,原告已经按照口头协议的约定完全履行了支付购房款的义务,被告应该遵守口头协议约定,将房屋产权登记变更至原告名下。其次,涉案房屋是原告以其一辈子的积蓄所购,且老人已步入晚年,活动范围大大减少,住房成为老人的主要生活环境,一旦受到侵犯,必将直接影响老年人的身心健康及晚年生活。故特向贵院提起诉讼,请贵院依法判决。

 

被告辩称

被告李某春、孙某涛辩称,不同意李某文的诉讼请求。因为涉案房屋是安置给孙某涛全家的房产,并且孙某涛也如约交了首付,也办理了房产证。只是因为当时考虑李某春的父母年龄大,居住条件差,所以说安置李某文、周某英在里边居住。不存在把房产给他们,现在需要过户的这个事实,具体如下:一、涉诉房屋北京市西城区一号登记在被告孙某涛名下,根据我国物权法定原则,涉诉房屋的产权归孙某涛所有;二、本案完全没有借名买房的前提,更没有借名买房的书面或口头协议,原告也没有任何证据证明原被告之间有借名买房的合意;三、从涉诉房屋购房款来源、房屋交付使用、房产证及票据的持有来看,涉诉房屋所有权更是归孙某涛所有。

综上,被告孙某涛不存在无力承担购房款的情形,被告孙某涛在拆迁安置协议中放弃货币补偿选择就地安置就能够证明被告孙某涛已经明确了购买涉案房屋的意向,完全没有借名买房的缘由,更没有借名买房的合意。从涉诉房屋的来源、性质,购房款的来源,房屋的交付使用,房产证及票据的持有均可看出该房为孙某涛一家所有。原告称与被告达成过口头协议没有任何事实和法律依据,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

第三人李某丽述称,同意被告的答辩意见。

 

法院查明

李某文与周某英系夫妻关系,二人生育三女一子,分别是李某春、李某丽、李某元、李某君。各方均认可周某英于2019年已去世,2019年李某文因患重度阿尔兹海默而被法院宣告为无行为能力人,法院指定李某元、李某春为李某文的监护人。李某春与孙某涛系夫妻关系。

2001年11月19日,北京Z公司与孙某涛签订《安置协议书》,约定孙某涛在危改区范围内承租的公房一间,使用面积13.8平方米,建筑面积18.35平方米,应安置人口为3人,分别为孙某涛、之妻李某春、之女孙某灵,孙某涛同意就地安置,回迁二居室1套,建筑面积77.56平方米。孙某涛享受夫妻双方工龄55年优惠并按成本价1560元/平方米购买部分的建筑面积为18.35平方米,共计应付200177.47元。

2004年10月7日,北京Z公司向孙某涛发送《回迁入住通知书》,回迁房屋地址经审批为一号。各方当事人在庭审中陈述,回迁时间为2004年年底,2005年上半年涉案房屋完成装修,由李某文、周某英及李某君之子李某昊实际居住使用至今。

2001年11月24日,孙某涛交纳涉案房屋首付款50177.47元。李某元称该首付款为李某元及李某丽各将2万元现金给付孙某涛,孙某涛、李某春及李某丽对此予以否认。李某元未出示证据证明首付款出资情况。

2004年11月6日,孙某涛支付公共维修基金及物业费等回迁入住的各项费用。李某元亦称该各项费用均由李某文、周某英支付。因手续需以孙某涛名义办理,故票据上记载的名字为孙某涛。

2004、2005、2006年供暖费付款票据显示,李某春支付涉案房屋的供暖费。李某元称该费用由李某文、周某英支付,因李某春单位可以报销供暖费,故供暖费发票以李某春名义开具。

2010年3月5日,涉案房屋产权登记办理完毕,登记权利人为孙某涛。

2016年12月22日,北京住房公积金管理中心贷款中心开具涉案房屋住房公积金贷款还清贷款证明,证明涉案房屋办理的15万元按揭贷款,已经还清。

以上包括回迁协议、付款凭证、房产证等各项证据原件为孙某涛持有。

庭审中,法院结合李某元、李某丽的陈述并前往银行调取了按揭贷款还款凭条,结合还款凭条显示的还款时间、还款银行地点,法院确认,2002年涉案房屋办理按揭贷款开始偿还,2002年初至2002年11月,住房公积金按揭贷款由李某元偿还;2002年12月至2003年10月,由李某丽偿还;2003年11月至2004年12月,由李某元偿还;2005年1月之后的剩余全部贷款由李某文、周某英偿还。

涉案房屋自入住后,由李某文、周某英及李某君之子李某昊居住使用至今。水费、电费、部分年份的物业费及供暖费凭证原件由李某文持有。

庭审中,有证人出庭作证,证明存在借名买房

庭审中,法院询问二被告是否认识证人,二被告表示确与证人认识,但否认曾与证人说过涉及涉案房屋的言语。

另查,李某文曾于早年间承租位于北京市西城区直管公租房三间。2017年11月,涉案房产被列入北京市西城区腾退计划,现已完成征收腾退。

庭审中,各方均陈述,自上述房屋2017年底征收补偿后,李某文的子女间开始产生矛盾。

 

裁判结果

本判决生效后七日内,被告孙某涛协助李某文将北京市西城一号房屋办理过户手续至李某文名下。

 

房产律师靳双权点评

依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

李某文、周某英及子女间是否存在借名买卖房屋的法律关系系本案的争议焦点,法院结合当事人陈述、证人证言及其他证据材料予以分析确定如下:

第一,涉案房屋的性质:涉案房屋的取得系因孙某涛名下房屋拆迁而取得的回迁房屋,其在办理初始产权登记时,必须登记在孙某涛名下,故存在其他亲属借名买房的可能性。

第二,购买涉案房屋的付款情况:依据2001年11月19日北京Z公司与孙某涛签订《安置协议书》之约定,涉案房屋购房款共计200177.47元。其中首付款50177.47元,证据显示为孙某涛支付。李某元虽称该首付款的出资情况为,李某元2万元、李某丽2万元、李某春及孙某涛1万元,但未出示证据证明,法院对其意见不予采纳,法院确认该首付款为孙某涛及李某春支付。对于按揭贷款15万元,李某春虽称其每月给付周某英现金,但亦未出示证据,法院对其意见不予采纳。法院结合还款凭条显示的还款时间、还款银行地点后确认,全部按揭购房贷款由李某元、李某丽及李某文、周某英先后偿还。

按此付款比例,亦存在父母子女共同出资为父母购买房屋的借名买房可能。

第三,涉案房屋的居住使用情况,涉案房屋自交付即由李某文夫妻二人及孙子李某昊一直居住使用。

第四,证人证言的证明力问题,三位证人虽与李某元熟识,但亦与李某春、孙某涛、李某文、周某英等其他家庭成员相识,证言中包含大量细节,合乎常理。故法院对于证人证言的真实性予以认可。

结合以上分析及证人证言及法院另行查明的北京市西城区直管公租房三间的租赁合同变更情况。还原李某文家庭内部就涉案房屋购买的情况:为改善李某文及周某英的居住条件,李某春、李某丽、李某元、李某君四个子女与李某文及周某英进行了口头协商,涉案房屋由李某文、周某英共同购买,借用孙某涛购房资格,首付款由李某春家庭支付,贷款由其余子女及李某文、周某英偿还;李某文名下承租的三间公房变更为李某文、李某春、李某元分别承租。但2017年公租房拆迁补偿后,李某春、李某丽、李某元、李某君四人产生矛盾,因此诉至法院。

综上,法院认为,李某文、周某英借用了孙某涛的名义购买了涉案房屋,李某文、周某英为涉案房屋的实际购买人,在李某文、周某英与孙某涛之间形成了借名买卖房屋的合同关系。周某英死亡后,其第一顺位继承人为李某文、李某春、李某丽、李某元、李某君,应当继续履行该借名买卖房屋合同。现李某文起诉要求将位于北京市西城区一号房屋所有权过户至原告李某文名下,具有事实及法律依据,法院对其诉讼请求予以支持。


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