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房产律师——父母单位房改部分子女出资父母去世后房屋归属案例

发布日期:2022-05-28 责任编辑:admin 阅读:
导读

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了...

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

二原告向本院提出诉讼请求:1.请求依法确认位于北京市西城区一号一居室楼房一套产权归二原告共同共有;2.诉讼费用由三被告承担。

事实及理由:原告周某霞、郭某聪系母子关系,原告周某霞与三被告系姑嫂关系,原告郭某聪与三被告系姑侄关系。原告周某霞公婆分别为郭某良(于2005年9月7日去世)、宋丽(于2018年10月14日去世)。郭某良与宋丽夫妇膝下有一子三女,分别为:独子郭某达(即原告周某霞之夫,于2015年9月15日去世),长女郭某园、二女郭某伊、三女郭某妮。宋丽(周某霞婆婆)生前,于2009年11月25日,由所在单位配售一居室楼房一套,建筑面积53.32平方米,购房款204323元,房屋权属性质为“按经济适用住房管理的房屋”。该房地址为:西城区一号。

2009年11月购房前,母亲宋丽与儿子郭某达双方约定:此房赠与儿子郭某达,并由儿子郭某达全额交付购房款204323元。事后宋丽亲笔出具证明以重申这一约定。涉诉房屋系原告周某霞与丈夫郭某达婚姻关系存续期间所购,且由郭某达、周某霞夫妇全额出资购买,仅购房人登记在宋丽名下,属于典型的借名登记。现售房单位正在办理产权登记手续。鉴于名义购房人(出名人)宋丽于2018年10月14日去世,且借名人郭某达也于2015年9月15日去世,需重新确定涉案房屋新的权利人。现原被告之间就产权归属问题发生争议,通过协商也无法达成一致意见。

综上,鉴于购房款是用郭某达、周某霞夫妇的共同收入全额出资购买,属于借名买房。因郭某达已故,作为其法定继承人,二原告有权成为涉案房屋新的权利人。故依据《民事诉讼法》第119条的规定提起诉讼,请求依法确认西城区一号一居室楼房一套产权归原告所有;诉讼费用由三被告承担。

 

被告辩称

被告郭某妮、郭某伊辩称,第一,涉案房屋根本不存在任何所谓借名买房一说。在我们之前起诉郭某聪的继承纠纷案件当中,我们提供了一个录音,包括今天的案件当中我们也提供了一个录音,在录音当中、以及之前的庭审笔录当中,大家都是认可涉案房屋是属于宋丽的,并且房屋的款项系向他的儿子郭某达借款进行购买。因此,不存在任何的所谓借名买房一说。第二,房屋的性质是属于按照经济适用房进行管理的,房屋配售是属于有特定身份的,指向内部职工进行配售。根据之前的评估报告,还有配套协议以及后面单位出的相关证明都可以看到房屋的价格是按照经济适用房价格进行评估。因此,我们认为不论是从房屋的性质还是从房屋的管理以及配售主体资格上都不可能按照借名买房的方式进行。即使是借名买房也是无效的。

第三,房屋尚未办理产权,产权现登记在单位名下,还是登记单位之前的腾退员工名下,能确定的是在之前西城区人民法院审理的宋丽诉周某霞物权保护纠纷一案当中,法院明确表明了自己的观点及涉案房屋产权尚未登记在宋丽名下,产权尚未确定,宋丽作为购买人尚不能以物权保护的名义对进行保护。作为所谓的借名买房一方更没有权利提起权属确认的案子。根据最高法的民事审判裁判规则以及北京高院住房限购政策、房屋买卖会议纪要以及最高法的裁判案例当中,都针对于经济适用房借名买房认定为无效。且对于房屋买卖尚未过户的,买受人无权提起所有权确认之诉的裁判规则进行了认定。

综上,无论是从借名买房一说不存在,还是从诉争房屋房产的性质以及房屋产权办理的现状,在现行法律法规以及裁判性指导案例当中均不应得到相应的支持。我们请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

 

法院查明

宋丽、郭某良系夫妻关系,二人生育有子女郭某伊、郭某妮、郭某园、郭某达。周某霞为郭某达之妻,郭某聪系周某霞及郭某达之子。郭某良于2005年9月7日死亡。宋丽于2018年10月14日死亡。郭某达于2015年9月15日死亡。

2009年11月25日,原告宋丽(乙方)与单位机关服务局房产管理处(甲方)签订单位机关职工配售住房协议书,协议书约定由乙方购买甲方配售的位于北京市宣武区(现西城区)一号房屋(以下简称:涉案房屋)。涉案房屋交付后,一直由郭某达和被告周某霞实际居住使用,并交纳物业费等相关费用。2015年6月9日,单位机关服务局房管处出具证明一份,其上记载如下:“北京市西城区一号,现购房人为宋丽,产权证正在办理中。特此证明。”2015年7月13日,单位机关服务局房管处出具证明一份,其上记载如下:“北京市西城区一号,配售给宋丽,2009年11月24日收到房款,产权证正在办理中。特此证明。”根据上述证明,涉案房屋的房屋所有权证尚未取得。

2015年,原告宋丽诉被告周某霞物权保护纠纷一案,宋丽诉请:1.判令被告周某霞将位于北京市西城区一号房屋腾空并交还给原告宋丽;2.本案的诉讼费由被告周某霞承担。本院经审理认为,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。本案中,涉案房屋尚未办理房屋所有权证,涉案房屋物权的设立尚未依法登记,故涉案房屋权属尚未确定。关于涉案房屋的居住使用问题,应待涉案房屋权属确定之后,另行解决。在涉案房屋权属尚未确定的情况下,原告宋丽以物权保护纠纷为由,将被告周某霞诉至本院,要求其腾退涉案房屋的诉讼请求,无事实依据,本院不予支持。

遂判决:驳回原告宋丽的诉讼请求。宋丽不服该一审判决提出上诉,经北京市第二中级人民法院判决,该判决查明部分载明“诉讼中,周某霞称诉争房屋是借名买房,单位机关服务局房产管理处在出售诉争房屋时,.因宋丽无力出资,故由周某霞与郭某达夫妇出资购买。后为方便办理产权过户手续,宋丽于2010年1月书写一份《证明文书》,载明:本人宋丽,一号房屋事前声明赠于儿子郭某达,并由郭某达交付房款贰拾万元肆仟叁佰贰拾叁元整和房屋评估费肆佰元整。特此证明。落款处有宋丽的签字手印。宋丽认可该《证明文书》是自己所写,但称自己不认字,是由周某霞夫妇写好,她照抄的。

宋丽认可购房款及评估费是由周某霞夫妇支付的,但称只是其向周某霞夫妇借款。周某霞不认可宋丽不认字,称其是按干部身份退休的,并非不识字。”该二审判决,本院认为部分载明:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据已查明的事实,宋丽与周某霞均认可诉争房屋是由单位房产管理处购买,但房屋所有权证正在办理中,即诉争房屋所有权尚未变更登记在宋丽名下,故不能确认宋丽现在已取得诉争房屋的所有权。加之,周某霞称诉争房屋是由其夫妇出资购买,宋丽认可周某霞夫妇的出资行为,但称该笔购房款是其向周某霞夫妇的借款。综上,诉争房屋的权属尚不能确定在宋丽名下,现宋丽以诉争房屋的所有权人身份提起物权保护纠纷,要求周某霞腾退诉争房屋的诉讼请求,缺乏事实依据,本院不予支持。遂判决:驳回上诉,维持原判。

另查,郭某妮、郭某伊起诉郭某聪继承纠纷一案,郭某妮、郭某伊诉请判令北京市西城区一号房屋所有权益归二原告共同所有,各占二分之一份额,并由被告在上述房产符合办理过户条件时配合二原告办理手续至二原告名下。本院经审理,因周某霞、郭某聪提起本案诉讼,继承案件暂无法审理,而于2021年8月18日作出民事裁定,裁定:驳回郭某妮、郭某伊的起诉。郭某妮、郭某伊不服上述裁定,提出上诉。经北京市第二中级人民法院审理认为,本案郭某妮、郭某伊要求继承涉案房屋,必须以确认所有权一案的审理结果为依据,故本案应当中止诉讼。一审法院裁定驳回起诉不当,本院予以纠正。遂裁定:一、撤销北京市西城区人民法院民事裁定;二、本案指令北京市西城区人民法院审理。

庭审中,双方当事人均表示案涉房屋尚未登记至宋丽或其继承人名下。

 

裁判结果

驳回原告周某霞、郭某聪的全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。故而所有权的确认要获得支持,应具备两方面的条件:一、有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符;二、其为该不动产的真实所有权人。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。故而,不动产登记的记载与真实权利状态不符,一般发生在三种情形下:一、因各方面因素导致的登记错误;二、依据法律的除外规定,因征收、继承、拆除等情形导致物权已经发生变动,但未及时更新不动产登记簿上的相关记载事项;三、作为不动产登记行为基础的买卖等法律行为无效、被撤销,不动产登记簿未及时恢复原登记情况导致的登记不实等。

本案当中,原告以借名买房的理由主张所有权确认。经释明,原告方专门提供书面意见,表明坚持进行所有权确认纠纷的理由及态度。

在本案中,原告方混淆了两层法律关系。第一层为宋丽与单位机关服务局房产管理处签订配售住房协议书所设立的关系。其次为宋丽向郭某达出具“证明文书”且郭某达交纳房款的行为创设的宋丽与郭某达之间的第二层关系。

需要予以说明的是,买卖是取得不动产所有权最为常见的基础行为,但是买卖并不导致所有权的直接设立,而是订立买卖契约,约定卖方有义务将房屋等不动产过户给买受人,完成过户登记进而设立买受人对该不动产的所有权。在出卖人不履行过户义务时,买受人也仅能诉请出卖方履行过户义务,而无权要求确认其对所购房屋享有所有权。故而,在本案中,“证明文书”及出资均不能直接创设郭某达或其继承人对案涉房屋的所有权。据此,二原告持前述理由提出的本案诉讼,没有事实及法律依据,法院不予支持。

由于宋丽的去世,郭某达是该份证明文书中的相对方,又系宋丽的继承人,出现了一定程度上的身份混同。如果其他宋丽的子女均认可上述“证明文书”,直接配合配售单位为郭某达的继承人办理过户手续,自无争议;但在宋丽的部分继承人明确持否定意见的情况下,仍应分层次予以解决。

综上所述,二原告诉请确认北京市西城区一号房屋归二原告共同共有的诉讼请求没有事实及法律依据,法院不予支持。


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