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房产律师——因债务人未能及时偿还债务起诉执行其房产他人异议纠纷

发布日期:2022-05-28 责任编辑:admin 阅读:
导读

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了...

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告宋某婕向本院提出诉讼请求:1.请求立即停止对北京市昌平区一号不动产的强制执行;2.本案诉讼费由二被告承担。

事实与理由:2017年11月5日,原告与被告二黄某君签订《委托购房协议》,约定原告宋某婕借用被告二黄某君的名义购买位于北京市昌平区房产一套,因购买房屋产生的一切费用由原告宋某婕承担,房屋所有权和各种权利均归属于原告宋某婕所有。《委托购房协议》签订后,原告宋某婕按照约定承担了购房的全部费用,并按协议约定向被告二黄某君支付了酬金。

被告二黄某君以自己的名义履行了购房手续,双方履行完毕《委托购房协议》约定的义务。涉案房屋购买后被告二黄某君未占用使用,一直由原告宋某婕及家人实际居住使用,且购房原始票据等材料由原告宋某婕持有。被告一与被告二确认调解协议一案,被告一依据法院出具的民事裁定书向法院申请执行。执行法院将被告二名下位于北京市昌平区一号不动产查封。综上,原告宋某婕与被告二黄某君存在借名买房的法律关系,系涉案房屋实际权利人,不应作为被告二的财查封。为维护自身权益,原告特依法提起诉讼,请求法院依法判决,以支持原告的诉讼请求。

 

被告辩称

被告蔡某阳辩称,原告对这个房子没有产权,也没有法律所规定的房屋购买合同,对她借名买房的协议中,看到她对这个事是已经知晓的,对物业所开具的单据中,没有房屋买卖合同也没有产权证,为什么会有宋某婕的名字,并且有几次也不是宋某婕支付的,对于占有使用的问题,根据电费和水费缴纳情况来看,只有2020年12月份有购燃气的记录,电费和水费都没有,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告黄某君辩称,在房山,针对查封的问题已经开过一次庭了,但是开庭之后也没有人通知我,这个房子好像还有轮候查封,对于房屋购买的经过,我是和原告签过借款合同,买房的钱是从我卡里打出去的,原告给的我钱。

 

法院查明

蔡某阳、黄某君因民间借贷纠纷一案,于2020年9月28日经北京市通州区诉前人民调解委员会主持调解,达成调解协议如下:一、黄某君偿还蔡某阳借款本金50000元及利息10000元,分期支付,一期未支付可以全部履行并强制执行。后黄某君不履行该调解协议,蔡某阳向本院申请强制执行,本院对涉案房屋进行了查封。

2017年11月5日,宋某婕(甲方)与黄某君(乙方)签订了《委托购房协议》,内容为:甲方在京无购房资格,所以委托乙方办理购房事宜,甲方为实际出资人。谨供双方信守:第一条、本合同所指购房事宜指:甲方以乙方名义与现房产所有人交易产权、乙方根据甲方要求签署借款协议并办理产权抵押登记、甲方通过诉讼或转让指定有资质受让人的方式获得产权。第二条、甲方是购买房屋的实际出资人,乙方应保证具备北京市购房资格,并配合办理购房事宜,房屋所有权归甲方所有。第三条、甲方向乙方支付人民币150000元(大写:壹拾伍万元整)作为乙方酬金,签订本委托合同后付10%,办理不动产权证抵押手续后付40%,不动产权由乙方过户到甲方后付50%。第四条、房屋交易由甲方以乙方的名义进行,乙方配合,甲方出资。第五条、在房屋交易中所产生的定金收据、买卖合同、网签合同、购房契税票,发票、不动产权证等一切相关文件、票据均由甲方保管。第六条、在办理完成不动产权证后乙方协助甲方办理房屋抵押手续,按照房屋购买成交价额度进行抵押,办理抵押手续,甲方持有它项权利证。第七条、甲乙双方约定在2018年12月31日前,乙方将房屋过户给甲方。如因特殊况甲乙双方另行协商解决。第八条、乙方在持有房屋所有权期间对标的房产无所有权、使用权、处理权,不得将房屋出售给第三人,也不得将房屋用于投资、担保。

2017年11月20日,黄某君(乙方,买受方)与崔某兰(甲方,出卖方),签订了《房屋买卖协议》,协议载明:崔某兰将位于昌平区一号房屋出售给黄某君,价款为1288万元。2017年11月27日该房屋过户至黄某君名下。庭审过程中,宋某婕提供了向黄某君转账房款和酬金记录。2017年11月27日,涉案房屋进行了抵押权登记,抵押权人为宋某婕,义务人黄某君,抵押权种类为一般抵押,被担保数额592万元,债务履行期限为2017年11月27日至2018年12月31日。

2018年12月13日,宋某婕(甲方)与黄某君(乙方)签订了《补充协议》,内容为:甲乙双方于2017年11月5日双方签订《委托购房协议》,约定甲方使用乙方北京购房资质购买昌平区一号房屋,协议期间至2018年底。至今,产权手续未能如预期办理到甲方名下。现双方协议如下:1.原合同延期至2020年3月底,甲方再支付给乙方5万元服务费;乙方在此日期前需根据甲方要求配合,直至办完产权过户手续。2.本合同签订后,甲方当日向乙方支付原合同尾款66000元(大写:陆万陆仟圆整),并通知法院办理乙方银行账户解冻手续;乙方账户解冻后,甲方向乙方支付法院代扣款项(以法院通知为准);房屋产权过户完当天,甲方向乙方支付补充合同款项5万元(大写:伍万圆整)。

庭审过程中,宋某婕提交了《委托购房协议》《房屋买卖协议》《补充协议》、不动产权证书原件以及居住证明等,证明双方存在借名买房的法律关系并且实际占有了房屋,黄某君对《委托购房协议》《房屋买卖协议》《补充协议》以及不动产权证书原件的真实性表示认可,并陈述其没有在房屋中居住过。关于目前未办理过户的原因,宋某婕陈述自己一直没有购房资格,2020年11月12日其儿子沈某鹏才具备购房资格,后要求黄某君协助也没有达成一致意见,没有进行过诉讼。

 

裁判结果

驳回原告宋某婕的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。当事人对自己提出的主张,应提供充分确实的证据予以证明,否则应承担举证不能的不利后果。

本案中,结合宋某婕提供的证据可以确认宋某婕与黄某君之间存在借名买房的法律关系,但法律规定,物权的取得,除了签订合法有效的合同外还需要办理不动产权登记,现房屋仍然登记在黄某君名下,因此宋某婕尚未取得涉案房屋的所有权,其目前未取得物权的原因系由于自身没有北京市购房资格,即使其子沈某鹏后来取得购房资格,也未与黄某君在查封前达成一致意见亦未诉诸相应的法律途径来解决,故其对未取得物权,本身存有过错,故对其要求排除执行的诉讼请求,依据不足,对此不予支持。


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