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亲属承租房屋己方居住拆迁安置时能否分割安置利益

发布日期:2022-10-01 责任编辑:admin 阅读:
导读

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了...

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

郑某磊向一审法院起诉请求:1.确认位于北京市A号(以下简称A号)拆迁利益中二套安置房屋中的任意一套归郑某磊所有;2.A号拆迁所得之拆迁款中,移机费、搬家补助费及电器补贴等全部归郑某磊所有;剩余拆迁款与周转费,其中的一半也归郑某磊所有。

陈某英、郑某雨上诉请求:撤销一审判决,改判驳回郑某磊的一审全部诉讼请求。事实和理由:1.一审法院程序违法,采信了非法证据。钟某凡在2015年初已经去世,其去世时郑某磊尚未提起过相关诉讼,钟某凡不可能在其生前就知晓将来会有本案诉讼发生。郑某磊在本案中出示的钟某凡的证人证言,书写内容和签名明显系两人笔迹。一审法院不应当采信该份书面证言。

2.一审判决认定购房款由郑某磊支付且郑某磊自建了房屋,属于事实认定错误。郑某磊夫妻是门头沟山区的农民,郑某磊夫妻不可能有钱购房、建房。陈某英夫妻曾均在铁路局工作,有经济能力购房。公房租赁证及过户收据一直在陈某英处保管,所以陈某英才在2011年和征收办签订征收合同。在此期间,郑某磊从未主张过任何权利,可以推论其在拆迁时对于自己借住房屋且没有任何拆迁利益一节系明知的,不存在郑某磊现在所称的借名买房的问题。

3.一审法院适用法律错误。基于郑某磊实际居住的事实,搬家补助费、空调和热水器移机费应当是给郑某磊的,但是陈某英于2011年7月领取该笔费用,郑某磊自其搬家之日起应当对此予以知晓,但郑某磊直到2016年才起诉索要,即使存在该笔债权,也已经超过诉讼时效,陈某英多次明确表示拒绝支付,一审法院应当判决驳回郑某磊的该项诉讼请求。

 

被告辩称

郑某磊辩称,同意一审判决,不同意陈某英、郑某雨的上诉请求和理由。

 

法院查明

对双方无争议的事实,法院认定如下:

一、当事人的身份情况。

郑某君与陈某英系夫妻,育有一女郑某雨。郑某磊系郑某君之兄,郑某磊的户籍为农业家庭户,郑某君的户籍为非农业家庭户。郑某君于2006年4月3日死亡。郑某君的父母均先于郑某君死亡。

二、A号房屋的承租及居住情况

2002年4月15日,承租方郑某君与出租方房管所订立《北京市公有住宅租赁合同》,约定郑某君承租A号一间半公房,面积18.7平方米。

自郑某出租A号房屋后,A号房屋一直由郑某磊居住使用直至被征收部门拆除,郑某君、陈某英、郑某雨未曾在A号房屋内居住。

三、A号房屋的征收安置情况

2011年6月15日,北京市门头沟区房屋征收补偿办公室与陈某英订立《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》(以下简称《安置协议》),约定被征收人为郑某君(已故)陈某英,被征收人在征收范围内A号有住宅平房1.5间,建筑面积38.52平方米,被征收人在册人口0人。实际居住人口2人,分别为本人:陈某英、之女:郑某雨。被征收房屋补偿为:应安置房屋面积为71.23平方米,协议安置面积为80平方米,协议安置面积大于应安置面积8.77平方米,补交差额面积房款39465元;被征收房屋重置成新价及附属物补偿价22561元。

征收奖励、补助费118356元(含搬家补助费1156元、提前搬家奖励费15000元、工程配合奖励费80000元、空调移机费300元、热水器移机费300元、周转费21600元)。被征收房屋重置成新价及附属物补偿价、被征收奖励、补助费扣减应缴房款后共计101452元、协议外房屋周转费162900元,计264352元。拆迁款及周转费均由陈某英领取。

《房屋征收估价结果通知单》载明,被征收房屋产别为公产,其中正式房屋建筑面积为24.87平方米,对应房屋位置示意图中1号房屋。认定无证房面积13.65平方米,对应房屋位置示意图中2、3、4号房屋。庭审中,双方均认可1号房屋系公房,2、3、4号房屋系自建房屋。2、3、4号房屋评估价款为6242元;设备、装修及附属物价格合计16319元,合计22561元。

2019年1月16日,拆迁协议项下安置房屋交付,分别为北京市一号房屋(以下简称一号房屋);北京市二号房屋(以下简称二号房屋)。二套房屋的实测面积均为45.69平方米,陈某英交纳二套房屋面积差价款共计51210元。陈某英将上述房屋均进行了装修,称现空置。

另,2016年8月25日,郑某磊以陈某英、郑某雨为被告在法院提起诉讼,要求确认A号房屋的全部拆迁安置利益归其所有。在该案审理中,郑某磊主张:1、其与郑某君之间系借名关系。2、A号院内自建房均由其建设。3、其与陈某英曾达成口头协议,陈某英认可全部征收利益归郑某磊所有。2016年12月26日,法院作出判决书,判决书载明:对于A号一间半公房系由郑某磊借郑某君之名购买,法院不予认定;关于A号院内自建房,法院认定:不能排除由郑某磊所建;关于其与陈某英达成的“口头协议”,根据郑某磊提供的证人证言,不足以认定双方达成口头协议约定A号的全部征收利益归郑某磊所有。

法院向郑某磊释明:是否同意法院根据查明的事实依法处理或分割征收利益。郑某磊坚持要求法院确认基于A号房屋征收取得的全部征收利益归其所有,判决:驳回郑某磊的全部诉讼请求。2017年,郑某磊向法院申请再审,法院于2017年6月29日作出民事裁定书,裁定:驳回郑某磊的再审申请。

双方当事人对下列证据和事实存在争议:

一、自建房的建设情况

郑某磊主张,A号院内自建房,即2、3、4号房屋均系其与家人所建,提供了之前案件开庭笔录,在该案审理中,其申请了证人出庭作证,在庭审中,证人周某陈述:2002年、2003年的时候,我是干装修的,他家的临建是我帮忙盖的,一共给了我16000元,本案的原告付款的。当时没签协议,也没打收条。本案中,郑某磊仍以上述证人证言证明其主张。

陈某英、郑某雨对上述证人证言不予认可。

陈某英、郑某雨主张,2号和4号房屋购买公房时就已存在;3号房屋系自己与郑某君于2002年建设。提供了:1、由姜某昊签名的打印“证明”一份,主要内容为:2002年郑某君因家庭住房困难找到单位给予帮助。单位将盖房材料批给了郑某君盖小房用。2、申请证人宋某出庭作证,宋某陈述:其与郑某君系同事;2002年听郑某君说盖房的事,材料是单位给的,他侄子将材料拉到A号,给他三哥(郑某磊)盖房子。我在2003年搬到丰台住,郑某君也在差不多时间搬到丰台。

郑某磊对姜某昊的书面证言与宋某的证人证言均不予认可。

陈某英、郑某雨未能就购买公房时包括自建房中的2、4号房屋的主张提供相关证据证实。

二、购买A号公房的出资情况

郑某磊主张,A号公房系其出资购买,提供之前案件中的证人证言及钟某凡的书面证言予以证明。

陈某英、郑某雨对书面证言不予认可。

陈某英、郑某雨主张购房款系己方支出,但未能提供相关证据证实。

三、安置房屋一号房屋与二号房屋的装修情况

陈某英、郑某雨主张,二套安置房屋交付后其进行了装修,支出装修费用123300元,如法院支持郑某磊对上述房屋享有相关权益,应将装修费用支付给陈某英、郑某雨。提供收据两张及装修合同两份,以证明其装修费用。

郑某磊对上述证据的真实性均不予认可,认可二套房屋确已装修,同意支付装修费用,但对装修费用数额不予认可,认为过高。

四、关于郑某磊的诉讼请求

双方均认可:剩余拆迁款为50242元、协议外周转费162900元,计213142元,由陈某英领取。

郑某磊主张,1、我是实际居住人,剩余拆迁款中的搬家补助费、电器移机费等应归郑某磊所有,剩余款项均分。协议外周转费均分。2、二套安置房面积一样,为了分割方便,要求其中任意一套。

陈某英、郑某雨对于拆迁款与周转费、安置房屋均不同意分割与郑某磊。

法院认为,A号的自建房,根据证人证言,结合郑某磊长期在A号房屋居住,郑某君在2003年左右即搬至丰台区居住,从未在A号房屋内居住的事实,及证人宋某关于建筑材料系给郑某磊建房的陈述,法院认定A号的2、3、4号自建房屋系郑某磊所建;A号公房购房款的出资情况,根据证人证人证言及钟某凡的书面证言,法院认定A号公房的购房款系由郑某磊支付;

结合郑某磊出资购房、在A号院内自建房屋并在A号房屋内长期居住的情况,法院酌情对A号院的拆迁安置利益进行分配,因拆迁获得的安置利益除归实际居住人部分外,由郑某磊享有一半。按照上述比例,具体分割如下:1、安置房屋按照上述比例予以分割,关于陈某英对房屋的装修费用,郑某磊同意给付,双方就数额无法达成一致,可另行解决。

2、拆迁款50242元,其中的搬家补助费1156元、空调移机费300元、热水器移机费300元,计1756元,系给付实际居住人的,应归郑某磊所有;其余48486元,郑某磊享有24243元,合计郑某磊享有25999元拆迁款;3、协议外周转费162900元,郑某磊享有81450元。

经审查,一审法院认定的事实属实,本院予以确认。另查,陈某英、郑某雨在本案一审2019年9月17日庭审答辩中主张A号的拆迁利益都是陈某英个人所有的,与郑某磊没有关系。陈某英、郑某雨在本案一审2019年11月7日庭审中陈述两套安置房是2019年1月份交付的。

裁判结果

判决:一、坐落于北京市一号房屋的相关权益由陈某英享有;坐落于北京市二号房屋的相关权益由郑某磊享有。二、陈某英于本判决生效之日起十日内给付郑某磊拆迁款、协议外周转费107449元。

 

房产律师靳双权点评

郑某磊和陈某英在本案中均主张己方系A号公房的购房款的出资人,郑某磊对此提供了售房人、收款人钟某凡、出借人的证人证言,用以证明郑某磊以1.5万元的价格购买郑某承租的A号公房,从康某处借款1万元用于买房,郑某磊将房款支付给了郑某的母亲钟某凡。而陈某英、郑某雨虽主张购房款系己方支付,但并未提供相关证据予以证实。

法院据此采信郑某磊提供的证人证言,认定A号公房的购房款系由郑某磊支付,所作认定并无不当。陈某英、郑某雨虽不认可钟某凡的书面证言原件的真实性,但并未就此提供相应反证,法院对其前述主张不予采信。

郑某磊一直在A号公房居住,其主张在居住期间自建了2、3、4号房屋,并提供了售房人施工人周某的证人证言,用以证明郑某磊购房时没有自建房,郑某磊在居住使用A号公房期间自建房屋。陈某英、郑某雨主张2、4号自建房在购房时已经存在,与售房人即原承租人郑某的证人证言矛盾,且陈某英一家从未在A号公房居住,其主张陈某英与郑某君于2002年自建房屋,与常理不符。法院据此认定A号的2、3、4号自建房屋系郑某磊所建,并无不当。

对于陈某英、郑某雨主张郑某磊诉讼请求中的搬家补助费、空调和热水器移机费已超过诉讼时效的上诉理由,由于郑某磊实际在A号院居住,故搬家补助费、空调和热水器移机费应当归郑某磊所有。考虑拆迁补偿安置利益的分割一并解决为宜,郑某磊在2019年安置房屋交付后提起本案诉讼,且郑某磊在2016年曾提起诉讼,其上述诉讼请求并未超过诉讼时效,故对于陈某英、郑某雨所称诉讼时效经过的上诉理由,法院不予采信。

陈某英、郑某雨在庭审答辩中主张A号的拆迁利益都是陈某英个人所有,故本案判决生效后,如郑某雨就陈某英分得的拆迁补偿安置利益主张相应权利,可另行解决。

法院结合前述认定,酌情对A号院的拆迁安置利益进行分配,所作处理并无不当。


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