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在共有产权房交易中，逾期办理不动产权证的违约责任认定是常见纠纷点。当开发商以 “政策调整”“资金问题” 为由主张免责时，法院如何裁判？北京一起案例明确：政策调整不属于不可抗力，开发商仍需按合同约定支付违约金，为共有产权房购房者维权提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：郑涛、郑雪（购房者，兄妹关系）

被告：甲公司（共有产权房开发商）

关联方：某事务中心（共有产权方）

（二）事件经过

2018 年 2 月 6 日，郑涛、郑雪与甲公司、某事务中心签订《北京市共有产权住房预售合同（试行）》，购买甲公司开发的六号房屋（预测建筑面积 88.79 平方米，套内面积 68.1 平方米），总价款 1297044 元，郑涛、郑雪占有 50% 产权，某事务中心占有 50% 产权。

合同约定：甲公司应于 2019 年 5 月 31 日前交付房屋；交付后 720 日内需协助办理不动产权证，逾期未办且因甲公司原因导致的，每逾期一日按已付房款的万分之一支付违约金。补充协议明确，“不可抗力” 仅包括自然灾害、战乱等不可预见、不可抗拒的情形。

2019 年 8 月 6 日，甲公司交付六号房屋，郑涛、郑雪付清全部房款。但甲公司未按约协助办理不动产权证。2022 年 9 月，郑涛、郑雪起诉要求支付 2021 年 7 月 26 日至 2022 年 10 月 9 日的违约金，法院判决甲公司支付 57070 元（已生效）。

2024 年，郑涛、郑雪再次起诉，请求甲公司支付 2022 年 10 月 10 日至 2024 年 9 月 30 日（共计 722 天）的违约金 93646.58 元（1297044 元 ×0.01%×722 天）。

甲公司辩称：六号房屋项目由原自住型商品房变更为共有产权房，属政策变动；作为首批共有产权房项目，建设中因资金回笼困难、账户被查封，无法缴纳土地出让金，导致办证延期，属不可抗力，不应承担违约责任。

（三）争议焦点

甲公司逾期办证是否构成违约？

政策调整及资金问题能否构成不可抗力免责事由？

违约金的计算标准是否合理？

二、案件分析

（一）违约行为的认定

根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务的，应承担违约责任。本案中：

合同明确约定 “交付后 720 日内办证”，六号房屋2019 年 8 月 6 日交付，最迟应于 2021 年 7 月 26 日完成办证，甲公司至今未办，已逾期超 3 年；

生效判决已确认 2022 年 10 月 9 日前的违约金，本次主张后续期间违约金具有连续性，符合合同约定；

法院认定：甲公司未举证证明逾期系购房者或政策的不可抗力导致，构成违约，应继续支付违约金。

（二）不可抗力的抗辩审查

根据《民法典》第一百八十条，不可抗力需满足 “不能预见、不能避免、不能克服” 三要件。本案中：

政策调整（自住型商品房转共有产权房）属于地方政府对保障性住房的常规分类调整，甲公司作为开发商应具备预见能力，且调整未直接阻碍办证义务；

资金回笼困难、账户被查封系甲公司自身经营问题，不属于 “客观不可抗拒” 情形；

甲公司未按合同约定履行通知义务（不可抗力发生后需及时告知对方），亦未提供证据证明政策调整与逾期办证的直接因果关系；

法院认定：甲公司的抗辩不构成不可抗力，不能免除违约责任。

（三）违约金的计算依据

补充协议明确约定 “违约金 = 已付房款 ×0.01%× 逾期天数”，该标准符合以下原则：

系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定（未超过损失的 30%）；

郑涛、郑雪主张的 722 天在合理范围内，且已扣除生效判决覆盖的期间；

法院认定：按合同标准计算违约金合理，予以支持。

三、裁判结果

法院判决：

甲公司于本判决生效之日起七日内给付郑涛、郑雪 2022 年 10 月 10 日至 2024 年 9 月 30 日期间的逾期办证违约金 93646.58 元。

四、案件启示

（一）共有产权房购房者的风险防范

签约时需明确办证期限及违约金计算标准，特别注意补充协议中 “不可抗力” 的界定范围，避免开发商扩大免责情形；

收房后定期催告开发商办证，留存书面催告记录（如快递签收单、微信聊天记录），作为主张逾期起算时间的证据。

（二）不可抗力的司法认定边界

政策调整一般不构成不可抗力，除非是全国性、突发性重大政策变化且直接导致合同无法履行；

开发商自身经营问题（如资金链断裂、账户查封）不属于免责事由，购房者无需为此承担风险。

（三）违约金的分段主张技巧

逾期办证违约金具有持续性，可分段起诉主张（如每 1-2 年起诉一次），避免诉讼时效风险；

起诉时需提交已生效判决、付款凭证、交房证明等，证明违约金计算的连续性和准确性。

（四）开发商的合规经营提示

共有产权房项目需提前预判政策调整影响，将办证流程及时间预留缓冲期，避免合同义务履行滞后；

确因客观原因可能逾期的，应及时与购房者协商延期方案并签订书面协议，避免违约风险累积。

（五）证据留存的关键要点

购房者需保存购房合同、付款凭证、交房通知书、催告记录、生效判决书等，形成完整证据链；

开发商主张免责的，需提供政策文件、政府函件、不可抗力事件证明等，否则将承担举证不能的后果。

本案明确了共有产权房交易中 “政策调整不构成不可抗力” 的裁判规则，强调了合同约定的严肃性，既保护了购房者的合法权益，也对开发商的履约管理提出了更高要求。