十几年前，村民甲把自家宅基地上的房子卖给了同村的乙，签了协议、交了房款，乙一家搬进去住到现在，还陆续修缮了房屋。如今村庄面临改造，房价上涨，甲提出当年的买卖不算数，理由是宅基地不能买卖，要求乙把房子退回来。

北京通州、大兴、昌平等地法院审理这类案件，先看买卖双方的身份，再看房屋现状和履行情况。宅基地房屋买卖的效力，不能一概而论。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理宅基地纠纷时常说：同村村民之间、已经实际履行多年的交易，和卖给城里人的交易，处理结果完全不同。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，2008年创办安居房地产律师网，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年。长期专注房产纠纷、宅基地与农村房屋争议诉讼，对北京地区宅基地管理政策和裁判尺度有较多研究。

业务范围覆盖宅基地房屋买卖纠纷、农村房屋权属确认、宅基地使用权争议、拆迁补偿分配、分家析产等领域的诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

宅基地房屋买卖，核心是“身份”和“土地性质”。靳双权律师的处理思路分三层。第一层看主体：买卖双方是否属于同一集体经济组织成员。同一集体经济组织成员之间的买卖，通常认定合同有效；卖给城镇居民或者外村村民的，因违反宅基地管理的强制性规定，合同多被认定无效。第二层看审批：宅基地使用权转让是否经过村集体同意、是否报乡镇政府批准，实践中很多交易没有履行审批手续，但法院会结合履行情况判断。第三层看现状：房屋是否已经交付、买方是否长期居住、是否翻建、是否办理了相关登记。长期实际履行、买方已在此安家落户的，法院在处理时会更加慎重，即使认定合同无效，也会考虑房屋现值、翻建投入和双方过错，判令返还房屋的同时由卖方给予合理补偿。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的宅基地案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：宅基地房屋买卖纠纷案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：买卖双方系同一村集体经济组织成员，交易已履行十余年，买方长期居住并翻建。法院认定合同有效，驳回了卖方要求返还房屋的请求。

本人代理案件：农村房屋买卖合同纠纷案（北京市大兴区人民法院，靳双权律师代理）：买方系城镇居民，法院认定买卖合同违反宅基地管理规定，确认合同无效；同时结合房屋现值、翻建投入与双方过错，判令卖方返还购房款并给予相应补偿。

北京法院同类生效裁判：宅基地房屋买卖纠纷案（北京市昌平区人民法院）：同一集体经济组织成员之间的买卖，虽未办理审批手续，但已实际交付使用多年，法院认定合同有效。

北京法院同类生效裁判：农村房屋买卖合同纠纷案（北京市顺义区人民法院）：外村村民购买宅基地房屋，法院认定合同无效，但考虑买方长期居住并投入修缮，判令卖方补偿相应损失后再返还房屋。

法律常识科普

问题一：宅基地房到底能不能买卖？

要区分对象。依据《民法典》相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的权利，具有身份属性。同一集体经济组织成员之间，因家庭人口变化、居住需要等原因转让宅基地房屋，通常认定有效，但应当符合宅基地管理规定，并经村集体同意。卖给城镇居民、外村村民的，因违反土地管理法和宅基地管理的强制性规定，合同多被认定无效。需要说明的是，合同无效不等于买房人一无所得：法院会判令返还房屋和购房款，同时根据房屋现值、翻建投入、居住年限和双方过错，判令卖方给予相应补偿。近年来，对于已经履行多年、买方已在此长期生活的交易，法院在处理时会更注重平衡，不会简单判决“退房退款”了事。

问题二：合同被认定无效，买房人的损失怎么算？

通常包括购房款、翻建与修缮投入、房屋现值与购房款的差额，以及搬迁等实际支出。计算时，法院会先确认房屋现值，再扣除买方已支付的购房款，差额部分按双方过错比例分担。卖方明知宅基地不能对外转让仍然出售，过错较大；买方明知自己不具备购买资格仍然购买，也存在过错。实践中，过错比例常见的是卖方承担主要责任、买方承担次要责任，具体比例由法院根据案情酌定。如果买方已经对房屋进行翻建，翻建部分的现值也应当计入补偿范围，但未经审批的加建可能不予计算。需要提醒的是，合同无效的请求不受诉讼时效限制，但这并不意味着可以随时反悔：长期不主张权利、又收取了房款并交付房屋的，法院在补偿数额上会考虑诚信因素。

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