（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案件背景

张先生与李女士于2012年6月就北京市朝阳区××小区的涉案房屋签订存量房屋买卖合同及补充协议，约定张先生将该房屋出售给李女士。因签约时房屋尚未取得产权证书，双方约定先行交付房屋。此后双方因过户与房款履行问题多次诉讼，房屋最终依法过户至李女士名下。房屋交付多年之后，张先生又起诉要求李女士支付自2012年9月起至起诉时的房屋租金，诉至北京市朝阳区人民法院。

二、案件经过

（一）原告主张

张先生请求判令李女士给付2012年9月20日至今的房屋租金四十一万四千元，并承担诉讼费用。

其理由是：2012年6月13日，双方签订存量房屋买卖合同、自行划转补充协议及补充协议，约定将涉案房屋出售给李女士，房屋总价款二百三十万元。合同签订当日至2014年10月9日，李女士共支付购房款一百三十四万元，其余九十六万元未予支付。2012年9月20日，应李女士要求，张先生将涉案房屋交付李女士使用，当时李女士承诺为自住，但交付后其并未自住，而是将房屋出租给第三人并收取租金。该房屋至今尚未过户，根据相关规定，房屋在产权过户前所有权属于产权证书载明的所有权人，因此相关租金利益应由张先生承受。张先生根据2012年9月至今的房租平均市场价，酌定每月租金六千元。此外，合同签订后房价上涨较多，李女士至今未补齐购房款，加上张先生年迈、身体较差、经济状况不佳，故诉至法院。

（二）被告抗辩

李女士不同意张先生的诉讼请求，主张：双方通过某中介公司于2012年6月13日签订房屋买卖居间合同、存量房屋买卖合同、自行划转补充协议及补充协议，约定成交价格二百三十万元；由于签约时张先生尚未取得房屋产权证，双方约定2012年9月20日前张先生将房屋交付李女士占有，房屋风险责任自转移占有之日起转移给李女士。签约后，李女士于2012年6月14日支付定金十万元，6月17日支付首付款一百二十万元，尾款一百万元约定在办理权属转移登记手续时支付；后应张先生要求，其于2014年7月13日、10月9日共支付尾款四万元。张先生于2014年10月9日出具收条，承诺剩余房款九十六万元将于其取得房产证、办理过户时一次性给付，未过户前不再索要。2017年起，张先生不愿按约定价款履行合同，明确表示要涨价，李女士于2017年6月19日将其诉至法院；张先生于2017年8月15日取得涉案房屋产权证。法院经审理判决认定张先生存在违约行为、要求其继续履行合同，该判决已生效。此后经强制执行，李女士于2018年8月1日将剩余房款九十六万元汇至法院指定账户，房屋权属转移登记于2018年10月19日完成，李女士已取得不动产权证书，履行完毕法律文书确定的义务。就张先生的诉讼请求，李女士认为：房屋已于2012年9月20日交付，自该日起即由其占有、使用和管理，并承担物业费、取暖费、水电费等全部费用；合同约定房屋风险责任自转移占有之日起转移，其有权占有、使用和管理房屋，张先生无权就已交付的房屋提出利益诉求；张先生提交的证据只能证明双方之间的房屋买卖合法有效，并无李女士如何使用房屋、是否出租的证据，其租金诉求缺乏事实及证据佐证，违背契约精神和诚实信用原则。

（三）法院查明

法院查明：2012年6月13日，张先生作为出卖人、李女士作为买受人，与某中介公司三方签订房屋买卖居间合同；同日，双方签订存量房屋买卖合同，约定所售房屋建筑面积93.17平方米，成交价格二百三十万元，买受人签订合同的同时支付定金十万元，双方约定应在2012年9月20日之前将房屋交付买受人，并同意自合同签订之日起至出卖人取得房产证十个工作日内共同办理产权转移登记手续，房屋风险责任自该房屋转移占有之日起转移给买受人。同日，双方签订补充协议，确认出卖人已依据"回迁楼购房协议书"获得涉案回迁房屋一套，是该房屋及房屋占用范围内土地使用权的唯一权利人。

付款方面：李女士于2012年6月14日支付定金十万元，6月17日支付购房款一百二十万元，2014年7月13日支付现金三万元，2014年10月9日支付现金一万元。2014年10月9日，张先生向李女士出具收条，载明截至当日共收到房款一百三十四万元，剩余房款九十六万元将在其取得房产证、办理房屋过户时由李女士一次性给付，在未办理过户前保证不再索要剩余房款。

2017年8月15日，张先生取得涉案房屋的不动产权利证书。2018年5月30日，法院判决张先生继续履行存量房屋买卖合同及补充协议，并于判决生效后十日内协助李女士办理过户手续，房屋转移登记至李女士名下当日，李女士立即支付剩余购房款九十六万元；该判决于2018年6月27日生效。判决生效后，张先生未按判决履行义务，李女士依法申请执行，并于2018年8月1日向法院交纳剩余房款九十六万元；法院裁定将涉案房屋解除查封并过户至李女士名下，李女士于2018年10月19日取得涉案房屋的不动产登记证书。

（四）法院认为

法院认为，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。本案中，双方就涉案房屋达成买卖合意并签署相关协议，后因履行问题发生争议，李女士曾诉至法院，张先生在该案中亦提出反诉。经审理，法院依法认定双方签订的存量房屋买卖合同及补充协议合法有效，并判决双方继续履行。现涉案房屋已通过强制执行方式过户至李女士名下，李女士亦已按照生效判决履行相关义务，故应认定双方所签合同及补充协议已经履行完毕。

根据双方合同约定，涉案房屋应于2012年9月20日由张先生交付李女士，房屋自转移占有之日起风险转移给买受人。双方均认可涉案房屋的交付事实及时间，故应认定李女士基于房屋买卖合同关系，已于2012年9月20日取得涉案房屋的使用、收益等相关权利。李女士在2012年9月20日虽尚未取得涉案房屋的物权，但其基于买卖合同关系已经合法占有涉案房屋，因此自该日以后，就涉案房屋的使用问题与张先生无关。

张先生在李女士取得涉案房屋不动产登记证书前，虽是该房屋的所有权人，但其所有权的行使在一定程度上应受买卖合同的限制。张先生依约履行合同义务、将涉案房屋交付李女士，应视为其已经让渡对涉案房屋的占有、使用及收益的权利，故其无权向李女士主张自2012年9月20日起至李女士取得涉案房屋不动产登记证书期间的房屋租金。张先生的诉讼请求于法无据，不予支持；李女士的答辩意见于法有据，予以采纳。

三、裁判结果

法院判决驳回原告张先生的全部诉讼请求。案件受理费七千五百一十元，由张先生负担。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

本案的关键，在于厘清"债权性交付"与"物权登记"的关系。张先生的核心逻辑是"过户前房屋所有权归自己，故使用收益亦归自己"。法院对此并未采纳，而是从合同约定出发：合同明确约定房屋应于2012年9月20日交付，且风险责任自转移占有之日起转移；双方对交付事实与时间均无异议，因此李女士自该日起即基于买卖合同合法占有房屋，取得使用、收益的权利。张先生在过户完成前名义上仍是所有权人，但其所有权的行使受买卖合同限制，交付房屋即视为已让渡占有、使用及收益。

从证据角度看，本案的裁判基础有三层：一是双方签订的存量房屋买卖合同与补充协议，其中关于交付时间、风险转移、产权登记办理的约定，构成认定权利义务的直接依据；二是张先生本人于2014年10月9日出具的收条，其中"未过户前不再索要剩余房款"的承诺，与其事后主张租金的行为形成明显反差；三是此前生效判决关于合同合法有效、双方继续履行的认定，具有预决效力，使本案得以以合同已履行完毕为前提展开判断。

（二）应对被告抗辩策略

本案中，被告针对原告的租金主张，主要从三个层面构建抗辩。第一，以合同约定为据。合同已就交付时间与风险承担作出明确约定，房屋交付后使用收益权随之转移，原告的租金主张缺乏合同依据。第二，以占有基础为据。李女士占有房屋并非无权占有，而是基于合法有效的买卖合同，其占有具有正当权源，原告作为出卖人无权再主张使用利益。第三，以举证责任为据。原告主张李女士将房屋出租并收取租金，但未提交任何租赁合同、租金流水等证据，其主张缺乏证据支撑。

由此可以提炼出处理同类纠纷的思路：卖方以"过户前所有权归己"为由索要房屋使用收益的，应当先审查合同关于交付与风险转移的约定；若房屋已依约交付并转移占有，卖方的请求通常难以成立。反之，若交付本身存在争议，或者合同被解除、被认定无效，使用收益的归属则需要另行判断。

五、办案心得

第一，房屋买卖合同中"交付—占有—风险转移"的约定，往往比何时办理过户更直接地决定使用收益的归属。签约时应把交付时间、风险转移节点、各项费用负担一一写明。

第二，房屋交付之后，出卖人不宜再以所有权人身份主张使用收益。主张之前，应先厘清合同项下权利让渡的范围，避免提出于法无据的请求。

第三，交易陷入僵局时，通过生效判决一次性固定合同效力与履行义务，比反复主张零星权利更为高效。本案正是先经生效判决确认合同有效并判令继续履行，才使后续租金之争的边界一目了然。