2018年，陈先生借用朋友的名义在丰台区买下一套一居室，房款由他支付，房屋交付后由他出租，租金一直进他的账户，物业与供暖也由他结算。2025年，朋友因欠债，拿着房产证与租客重新签了一份租赁合同，把租金收到自己名下，还一次性预收了两年租金。陈先生要求租客搬走，租客称自己有合同、有付款凭证，拒绝腾退。

借名买房中，出名人擅自出租房屋，涉及两个层面：房屋由谁支配，租金归谁。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类案件时，习惯先看租赁关系是否真实，再区分租金返还与房屋返还两条请求。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷。2008年创办易胜借名买房律师网，围绕借名买房、房屋占有与租金归属持续整理裁判观点。登记名义人擅自出租、收取租金，是他在借名买房案件中经常处理的问题。

业务范围覆盖借名买房纠纷、房屋返还、租金与不当得利返还、房屋权属确认、协助过户等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

第一层看占有。承租人基于与登记名义人签订的租赁合同占有房屋，属于有权占有。出资人虽然是实际权利人，在租赁期内不能直接要求腾退，除非能证明租赁合同虚假、租金明显偏离市场，或者承租人明知房屋归属他人。

第二层看租金。登记名义人不是房屋的实际权利人，收取租金没有法律上的原因，构成不当得利，出资人可以请求返还；已经预收的租金，按剩余租期折算，不能要求返还已经过去的租期部分。

第三层看解除。出资人可以在确认权属后主张解除租赁、返还房屋，也可以等租期届满再收回。诉讼中把确权、协助过户与返还租金一并提出，比分开起诉更省成本。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：不当得利纠纷案（北京市丰台区人民法院，靳双权律师代理）：出名人收取租金十四万元，法院认定其无收取依据，判令返还并支付资金占用利息。

本人代理案件：房屋返还案（北京市大兴区人民法院，靳双权律师代理）：租赁合同系出名人与亲属倒签，租金低于市场价一半，法院认定租赁关系不真实，判令承租人腾退。

北京法院同类生效裁判：租赁合同纠纷案（北京市第三中级人民法院）：承租人签约时审查了产权证，属于善意，租期内不予腾退，出资人仅获租金返还。

北京法院同类生效裁判：不当得利纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：出名人预收两年租金，法院按剩余租期折算，判令返还尚未届期部分。

法律常识科普

问题一：出名人把房租出去，租客必须搬吗？

不一定。承租人看的是合同与登记，登记名义人签订的合同在其内部有效，承租人属于有权占有。出资人要求腾退，需要证明租赁关系不真实，例如租金远低于市场价、合同签订时间晚于纠纷发生、承租人与出名人存在亲属关系且无实际付款。承租人明知房屋实际归他人所有仍签约的，不构成善意，可以要求腾退。租赁真实、承租人善意的，只能等租期届满，或者与承租人协商解除并给予补偿。

问题二：租金能不能要回来，按什么标准？

可以按不当得利主张。登记名义人不是房屋的实际权利人，收取租金没有法律依据，应当返还。标准一般按实际收取的金额计算；能证明市场租金更高的，可以按市场价主张差额。已经预收的，按剩余租期折算。起诉时把租赁合同、付款记录、房屋权属与借名证据一并提交，法院据此确定返还范围。租金数额不大、对方拒不返还的，也可以在确权诉讼中一并提出，避免另案起诉增加成本。

问题三：能不能直接向租客收租金？

需要先解决权利基础。出资人尚未办理过户的，对外仍是债权人，直接向承租人主张租金，承租人有权拒绝。可以通知承租人将租金提存或者支付给自己，但承租人是否配合取决于合同约定。更稳妥的做法是先起诉确认借名关系、判令出名人协助过户，取得产权后再主张租金。诉讼期间可以申请财产保全，冻结出名人应收的租金。

问题四：出名人把房子抵押了，租金还归谁？

抵押权设立后，房屋的处分受到限制，租金归属仍按实际权利状态判断。抵押不影响出资人向出名人主张返还租金；抵押权人实现抵押权、房屋被拍卖的，买受人取得所有权，此后租金归买受人。出资人要避免这种局面，应在发现抵押后尽快起诉，并考虑申请保全，防止房屋被处置后只剩金钱债权。

问题五：租客把租金交给谁才算履行？

按合同约定。租赁合同写明的收款人是登记名义人，承租人向其支付即完成履行，出资人事后要求重新支付，法院不予支持。出资人可以书面通知承租人变更收款账户，但需要提供权属证明或者生效判决，承租人有权拒绝。稳妥的做法是先取得确权判决，再通知承租人，此前的租金另行向出名人追偿。

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