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交了 100 万定金,房子没到手还要倒赔违约金?这场房屋买卖拉锯战,藏着无数购房者忽视的法律陷阱。今天就带您拆解真实案例,看懂合同解除权与违约责任的判定逻辑。
一、案情梳理
(一)原告的诉求与缘由
原告沈宁向法院提出 4 项诉讼请求:
确认与江鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于 2023 年 6 月 13 日解除;
判令江鹏返还定金 100 万元;
判令江鹏支付违约金 144 万元;
判令江鹏承担保全费 5000 元及诉讼费。
沈宁称,2022 年 12 月 12 日通过乙公司居间,以
720 万元购买江鹏名下的一号房屋,已支付定金 100 万元。合同约定沈宁应于 2023 年 5 月 5 日前支付首付款 419 万元,江鹏需在 5 月 12 日前办理解押手续。因资金周转问题,沈宁提前协商延迟付款,并于 2023 年 6 月 1 日书面催告江鹏配合,但对方未回应。沈宁认为江鹏违约,于 6 月 13
日发函解除合同,诉请维权。
(二)被告的抗辩与反诉
江鹏答辩称:
沈宁未按时支付首付款,构成根本违约;
已于 2023 年
6 月 1 日发送《单方解除协议》,合法解除合同;
沈宁主张的违约金无事实依据,自身不存在违约。
江鹏反诉请求:
确认合同于 2023 年 6 月 1 日解除;
判令沈宁支付违约金 144 万元(定金折抵 100 万元,补足 44 万元);
反诉费由沈宁承担。
(三)法院查明的关键事实
合同约定:明确首付款支付、房屋解押时间,逾期 15 日构成根本违约;
履行情况:沈宁未按期支付首付款,江鹏于 2023 年 6 月 1 日发送解约通知;
沟通记录:沈宁曾通过中介协商延期,但未与江鹏达成书面协议;
定金性质:双方确认 100 万元为定金,已实际支付。
二、案件分析
(一)争议焦点
哪一方享有合同解除权?
合同解除的具体时间如何认定?
违约金该如何判定?
(二)法律分析
解除权归属认定:
根据《补充协议》,沈宁逾期支付首付款超 15 日,触发合同约定的根本违约条款,江鹏依法享有解除权;
沈宁主张江鹏未办理解押违约,但付款义务在先,且无证据证明对方拒绝配合,其解除权主张不成立。
解除时间判定:
江鹏于 2023 年 6 月 1 日向沈宁发送解除通知,符合《民法典》第 565 条 “通知到达即生效” 的规定,合同于当日解除;
沈宁主张的 6 月
13 日解除因缺乏解除权基础,不被法院认可。
违约金调整依据:
合同约定的 20% 违约金(144 万元)过高,法院综合考量:
沈宁主动协商延期,过错程度相对较低;
江鹏协商时提出高额赔偿方案,背离合同约定;
房地产市场波动,需平衡双方利益,最终酌定违约金为 30 万元。
三、裁判结果
确认合同于 2023 年 6 月 1 日解除;
沈宁赔偿江鹏违约金 30 万元(已付 100 万元定金折抵后,江鹏需退还 70 万元);
驳回沈宁全部诉讼请求;
驳回江鹏其他反诉请求。
四、案件启示
(一)购房者避坑指南
资金规划要留余地:提前做好现金流测算,避免因短期周转问题构成根本违约;
变更合同需书面确认:任何履约期限调整都应签订补充协议,口头协商无法律效力;
违约金条款需斟酌:签约时评估自身承受能力,过高或过低的违约金都可能面临司法调整。
(二)卖房者风险提示
严格按约履行义务:在对方轻微违约时,优先通过协商解决,避免激化矛盾;
解约程序要规范:行使解除权需以书面形式通知,并保留送达证据;
赔偿主张需合理:提出的赔偿金额应符合合同约定,漫天要价可能不被法院支持。
(三)法律要点速记
根本违约判定:逾期履行核心义务超 15 日,可能丧失合同主动权;
解约通知生效:解除合同需书面通知,到达对方即产生法律效力;
违约金调整:法院将结合过错程度、实际损失等因素综合裁量。
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