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购房违约拉锯战:谁该为合同解除买单?房产律师解读

发布日期:2025-07-01 责任编辑:创始人 阅读:0
导读

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交了 100 万定金,房子没到手还要倒赔违约金?这场房屋买卖拉锯战,藏着无数购房者忽视的法律陷阱。今天就带您拆解真实案例,看懂合同解除权与违约责任的判定逻辑。

一、案情梳理

(一)原告的诉求与缘由

原告沈宁向法院提出 4 项诉讼请求:

确认与江鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于 2023 6 13 日解除;

判令江鹏返还定金 100 万元;

判令江鹏支付违约金 144 万元;

判令江鹏承担保全费 5000 元及诉讼费。

沈宁称,2022 12 12 日通过乙公司居间,以 720 万元购买江鹏名下的一号房屋,已支付定金 100 万元。合同约定沈宁应于 2023 5 5 日前支付首付款 419 万元,江鹏需在 5 12 日前办理解押手续。因资金周转问题,沈宁提前协商延迟付款,并于 2023 6 1 日书面催告江鹏配合,但对方未回应。沈宁认为江鹏违约,于 6 13 日发函解除合同,诉请维权。

(二)被告的抗辩与反诉

江鹏答辩称:

沈宁未按时支付首付款,构成根本违约;

已于 2023 6 1 日发送《单方解除协议》,合法解除合同;

沈宁主张的违约金无事实依据,自身不存在违约。

江鹏反诉请求:

确认合同于 2023 6 1 日解除;

判令沈宁支付违约金 144 万元(定金折抵 100 万元,补足 44 万元);

反诉费由沈宁承担。

(三)法院查明的关键事实

合同约定:明确首付款支付、房屋解押时间,逾期 15 日构成根本违约;

履行情况:沈宁未按期支付首付款,江鹏 2023 6 1 日发送解约通知;

沟通记录:沈宁曾通过中介协商延期,但未与江鹏达成书面协议;

定金性质:双方确认 100 万元为定金,已实际支付。

二、案件分析

(一)争议焦点

哪一方享有合同解除权?

合同解除的具体时间如何认定?

违约金该如何判定?

(二)法律分析

解除权归属认定:

根据《补充协议》,沈宁逾期支付首付款超 15 日,触发合同约定的根本违约条款,江鹏依法享有解除权;

沈宁主张江鹏未办理解押违约,但付款义务在先,且无证据证明对方拒绝配合,其解除权主张不成立。

解除时间判定:

江鹏 2023 6 1 日向沈宁发送解除通知,符合《民法典》第 565 条 “通知到达即生效” 的规定,合同于当日解除;

沈宁主张的 6 13 日解除因缺乏解除权基础,不被法院认可。

违约金调整依据:

合同约定的 20% 违约金(144 万元)过高,法院综合考量:

沈宁主动协商延期,过错程度相对较低;

江鹏协商时提出高额赔偿方案,背离合同约定;

房地产市场波动,需平衡双方利益,最终酌定违约金为 30 万元。

三、裁判结果

确认合同于 2023 6 1 日解除;

沈宁赔偿江鹏违约金 30 万元(已付 100 万元定金折抵后,江鹏需退还 70 万元);

驳回沈宁全部诉讼请求;

驳回江鹏其他反诉请求。

四、案件启示

(一)购房者避坑指南

资金规划要留余地:提前做好现金流测算,避免因短期周转问题构成根本违约;

变更合同需书面确认:任何履约期限调整都应签订补充协议,口头协商无法律效力;

违约金条款需斟酌:签约时评估自身承受能力,过高或过低的违约金都可能面临司法调整。

(二)卖房者风险提示

严格按约履行义务:在对方轻微违约时,优先通过协商解决,避免激化矛盾;

解约程序要规范:行使解除权需以书面形式通知,并保留送达证据;

赔偿主张需合理:提出的赔偿金额应符合合同约定,漫天要价可能不被法院支持。

(三)法律要点速记

根本违约判定:逾期履行核心义务超 15 日,可能丧失合同主动权;

解约通知生效:解除合同需书面通知,到达对方即产生法律效力;

违约金调整:法院将结合过错程度、实际损失等因素综合裁量。

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(此案例发生地为北京,为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

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