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耗尽积蓄购置房产，却因家庭矛盾对簿公堂。父亲主张 “借名买房”，要求确认女儿卖房合同无效，最终却以败诉收场。这场长达三年的纠纷，揭开了房产代持与善意交易之间复杂的法律纠葛。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告陈立强向法院提出诉讼请求：

要求依法确认被告陈雨婷（女儿）与被告周伟于 2021 年 9 月 2 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

陈立强称，2016 年因自己是另案被执行人无法办理贷款，便出资以女儿陈雨婷的名义购买了朝阳区一号房屋，此后一直由自己偿还贷款并居住于此 。2021 年 9 月，陈雨婷未经其同意，将房屋以 480 万元的价格出售给周伟，他认为二被告存在恶意串通行为：

陈雨婷并非实际产权人，自己才是真正的出资人；

周伟未曾实地看房，且交易价格明显低于市场价，不符合正常交易逻辑；

陈雨婷与案外人相互勾结，企图通过 “先抵押后出售” 的手段侵吞其财产。

（二）被告的抗辩主张

陈雨婷辩称：

房屋是自己出资购买，陈立强所说的 “借名买房” 并不成立。陈立强在朝阳区另外拥有两处房产，不存在因 “生活所需” 而借名买房的必要，而且他完全可以用配偶的名义购房 ；

陈立强的转账记录只持续到 2018 年，之后的贷款均由自己偿还，所谓的 “代持” 缺乏足够证据支撑；

由于遭受陈立强的家暴，她被迫逃离房屋，为偿还贷款才不得不低价出售，交易价格合理，并且已如实告知周伟房屋现状 。

周伟辩称：

陈立强与涉案合同没有直接利害关系，房屋登记在陈雨婷名下，陈立强仅仅是居住者，无权主张合同无效；

自己是善意买受人，交易前仔细核查了房屋权属证明和不动产登记信息，因房屋存在居住障碍，所以以市场价 80% 成交，已经尽到合理注意义务；

陈立强多次恶意提起诉讼，故意拖延房屋腾退，严重浪费司法资源 。

（三）法院查明的关键事实

房屋权属与交易过程：

2016 年，陈雨婷作为买受人与出卖人签订合同，购买一号房屋并办理登记，贷款手续全部以陈雨婷的名义完成 ；

2021 年 9 月，陈雨婷与周伟签订合同，约定以 480 万元出售房屋，周伟支付房款后完成过户登记 ；

合同中明确写明房屋由陈雨婷单独所有，因陈立强家暴导致陈雨婷无法清退居住者，因此选择低价出售 。

争议焦点证据：

陈立强提交购房合同、还贷记录，用以证明自己是实际出资人；

陈雨婷提交银行流水，显示 2018 年后的贷款由自己偿还，并表示陈立强的转账属于赠与或借款；

周伟提交不动产登记信息、交易沟通记录，证明交易合法合规 。

二、案件分析

（一）争议焦点

陈立强与陈雨婷是否构成 “借名买房” 关系？

陈雨婷与周伟的买卖合同是否存在 “恶意串通”？

周伟是否构成 “善意取得”？

（二）法律分析

借名买房的举证责任：

原告若主张借名买房，必须证明双方存在书面或口头的代持约定、实际出资情况以及对房屋的实际控制等要件 。在本案中，陈立强仅提供了部分转账记录，没有提交代持协议，且房屋登记、贷款手续均以陈雨婷的名义办理，法院无法认定借名关系成立 。

恶意串通的构成要件：

认定恶意串通，需要证明双方主观上有损害他人利益的共同故意，客观上实施了损害行为 。周伟作为买受人，核查了房屋权属登记，接受合理低价（市场价 80%）并在合同中注明房屋现状，没有证据表明其与陈雨婷串通损害陈立强的利益，不符合恶意串通的构成要件 。

善意取得的法律适用：

根据《民法典》规定，不动产善意取得需同时满足 “登记公示无瑕疵”“支付合理对价”“善意信赖” 三个条件 。周伟基于登记公信力购买房屋，支付合理价款并完成过户，符合善意取得要件，其物权应当受到法律保护 。

三、裁判结果

法院判决：

驳回原告陈立强的全部诉讼请求。

法院认为，陈雨婷与周伟签订的买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定。陈立强未能证明借名买房关系及恶意串通事实，周伟作为善意买受人，其合法权益应得到法律保护 。

四、案件启示

（一）借名买房的风险警示

书面约定必不可少：借名买房一定要签订书面协议，详细明确产权归属、出资方式、过户条件等内容，避免因口头约定导致日后举证困难 ；

登记公示的法律效力：不动产以登记作为权属证明，实际出资人如果没有进行登记，很难对抗善意第三人 ；

保留完整证据链：出资记录、还贷凭证、沟通记录等相关证据要长期妥善保存，在关键时刻可作为维权的有力依据 。

（二）善意交易的注意事项

仔细核查权属登记：购房前务必通过不动产登记中心查询房屋权属、抵押、查封等信息，确保交易对象是合法产权人 ；

合理对价与交易记录：支付的价款要与市场价相符，尽量通过银行转账等可追溯的方式支付，并留存好交易凭证 ；

如实披露房屋现状：出卖人应当如实告知房屋占有、权利负担等情况，买受人也要尽到合理注意义务 。

（三）家庭财产纠纷的处理原则

优先协商解决：家庭内部的财产争议，应当优先通过沟通协商、第三方调解等方式解决，避免因诉讼影响亲情关系 ；

合法行使诉权：诉讼必须以事实和法律为依据，避免滥用诉权拖延时间，否则可能承担不利的法律后果 。

本案警示我们，在房产交易中，“登记公示” 与 “善意取得” 是保障交易安全的重要原则，而家庭代持关系则需要明确的约定和完整的证据作为支撑。如果遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，通过合法途径厘清权利边界，避免陷入长期诉讼困境。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）