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在房屋交易中，若买卖协议因违反规定被认定无效，已支付的购房款该如何处理？这起案件中，法院的判决给出了清晰答案。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告陈宇向法院提出诉讼请求：

判令被告林浩退还购房款 125 万元；

判令被告赔偿自 2016 年 8 月 19 日至实际返还之日止的资金占用利息损失（2016 年 8 月 19 日 - 2019 年 8 月 19 日按一年期贷款利率计算，2019 年 8 月 20 日起按全国银行间贷款市场报价利率计算）；

判令被告承担所有诉讼费用。

陈宇称，2016 年 8 月 10 日，他与林浩签署《A 地块房屋买卖协议》，约定购买林浩通过以房抵债获得的五号房屋。之后他陆续支付 125 万元购房款，因林浩始终无法为其在甲公司处办理房屋备案更名手续，他未继续支付剩余款项。林浩因此诉至法院主张剩余房款，法院经审理作出（2023）京 0113 民初 6922 号民事判决书，确认双方签署的《A 地块房屋买卖协议》与《协议书》无效，驳回林浩全部诉讼请求。因协议无效，根据《民法典》相关规定，林浩应退还购房款并赔偿经济损失，故提起诉讼。

（二）被告的抗辩与反诉主张

林浩辩称：双方签订的《协议书》是陈宇在充分了解房屋来源及背景下签署的，甲公司北京顺义分公司及负责人也签字盖章确认，不存在隐瞒、欺诈，协议是双方真实意思表示。若协议被认定无效，房屋有实际使用价值，陈宇应支付 2016 年 8 月 10 日至实际腾退之日的房屋占用费，按每月 4500 元计算，且陈宇应将房屋恢复原状。陈宇要求的资金利息无依据，即使支付也应按存款利率计算，装修损失无依据。

林浩反诉请求：

判令陈宇返还案涉房屋；

判令陈宇支付 2016 年 8 月 10 日至房屋实际返还之日的房屋占用费，按每月 4500 元计算；

判令陈宇承担反诉诉讼费。

（三）原告对反诉的抗辩

陈宇辩称：同意在林浩返还全部购房款和利息后返还房屋。他已支付绝大部分购房款，属于有权占有，不应支付占用费。即使需支付，根据相关规定，资金占用利息与房屋占用费应相互抵消。

（四）法院查明的关键事实

2016 年 8 月 10 日，林浩与陈宇签订《A 地块房屋买卖协议》，约定陈宇购买五号房屋，面积 120㎡，单价 15800 元 /㎡，总价款 1896000 元，先支付 300000 元，剩余款三年内付完。2017 年 1 月 23 日，双方又签订《协议书》，约定林浩将从甲公司顺义分公司抵押的五号房屋转卖给陈宇，面积 122.61㎡，单价 15800 元 /㎡，总房款 1937238 元。

协议签署后，陈宇累计向林浩支付购房款 125 万元。关于林浩将案涉房屋交付给陈宇的时间，林浩主张为买卖协议签订时，即 2016 年 8 月 10 日，陈宇主张为协议书签订时，即 2017 年 1 月 23 日。

林浩以陈宇欠付其购房款为由向法院提起诉讼，法院经审理作出（2023）京 0113 民初 6922 号民事判决，认定协议因改变国有土地用途及房屋规划用途，违反强制性规定而无效，驳回林浩诉求，该判决已生效。

二、案件分析

（一）争议焦点

协议无效后，林浩是否应返还购房款及支付资金占用利息？

陈宇是否应返还房屋及支付房屋占用费？

（二）法律分析

协议无效的后果：根据《民法典》规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当返还。本案中，双方签订的买卖协议及协议书已被生效判决认定无效，林浩因该协议取得的购房款 125 万元应返还给陈宇，陈宇也应将案涉房屋返还给林浩，双方互负返还义务，应同时履行。

资金占用利息与房屋占用费的处理：陈宇支付购房款后实际占有使用房屋，资金占用利息是林浩占用购房款给陈宇造成的损失，房屋占用费是陈宇使用房屋给林浩造成的损失，二者性质相当，相互抵销，双方无需另行给付。

三、裁判结果

法院判决：

林浩于本判决生效之日起七日内返还陈宇购房款 125 万元；

陈宇在林浩实际返还 125 万元购房款后十五日内向林浩返还五号房屋。

四、案件启示

（一）房屋买卖注意事项

核实房屋性质与产权：购房前务必核实房屋的土地性质、规划用途、产权归属等，避免购买产权不明或性质不符合交易规定的房屋，以免协议无效导致纠纷。

谨慎签订协议：签订买卖协议时，要明确房屋基本信息、付款方式、产权办理等内容，对于可能影响协议效力的事项要格外注意，必要时咨询专业律师。

（二）协议无效后的权益维护

返还财产：协议无效后，双方应及时返还因协议取得的财产，即买方返还房屋，卖方返还购房款。

损失承担：因协议无效造成的损失，有过错的一方应赔偿对方。若双方都有过错，各自承担相应责任。在房屋已实际使用的情况下，资金占用利息与房屋占用费可能相互抵销。

（三）法律建议

进行房屋交易时，建议选择产权清晰、符合交易条件的房屋。如遇协议无效等纠纷，应保留好付款凭证、协议文本等证据，及时通过法律途径维护权益。必要时咨询律师，了解自身权利义务，合理主张诉求。

若你遇到类似房屋买卖纠纷，可私信专业律师获取解决方案。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）