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卖家为买家 “换房买学区房” 签订 409 万买卖合同，买家支付
10 万定金后，因自身房屋卖不掉（借口无购房资质）拒付尾款，卖家解约后降价 70 万转售，起诉索要 89.88 万（违约金 + 费用 + 利息），买家辩称 “市场低迷非故意违约，违约金过高”，法院最终判决 “买家支付 30 万违约金及合理损失”！近日，北京市西城区人民法院审理此案，明确 “买家以‘无资质’为由拒履约属根本违约，违约金过高可酌情调整，但需赔偿合理损失”，为学区房换房交易纠纷提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）原告诉求与核心事实
原告方敏（卖家，胜诉方）诉称：
判令被告张磊（买家）支付违约金及合理损失 30 万元；
本案诉讼费由张磊承担。
事实依据：
交易背景：2023 年 5 月 20 日，张磊为解决子女西城上学问题，需 “卖旧买新” 置换房产，经甲中介公司居间，与方敏签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》《换房声明》，约定购买西城区三号房屋（建筑面积 33.98㎡，总价款 409 万元，含房屋价款 370 万 + 装修设施 39 万）；
付款与履约约定：
定金 10 万元（签约当日支付），2023 年 10 月 27 日前支付首付款 386 万元（不含定金），户口迁出后付 10 万，2025 年 4 月 29 日交房当日付 3 万；
《换房声明》明确 “张磊需在 2023 年 10 月 20 日前出售丰台区自有房屋，获取北京购房资质，若未按约获得资质，合同解除，张磊承担违约责任”；
违约事实：
张磊仅按约支付 10 万定金，2023 年下半年北京二手房市场降价，张磊多次要求方敏降价，遭拒绝后消极出售自有房屋（虽三次降价但未积极促成交易），至 2023 年 10 月 27 日付款期限届满，仍未获得购房资质，明确拒绝支付 386 万首付款；
方敏为避免损失扩大，2023 年 11 月 2 日与张磊、甲中介签订《解约协议》，约定 “合同解除，守约方通过法律途径追责”；
解约后房屋持续贬值，方敏无奈于 2023 年 11 月 18 日将三号房屋以 339
万元转售给案外人薛某，较原成交价低 70 万元，产生差价损失，同时支付甲中介居间服务费 3.39 万元等，合计合理损失超 76 万元；
沟通佐证：2023 年 11 月微信群沟通记录显示，张磊承认 “因自有房屋卖不掉无资质”，却指责方敏 “不愿降价”，方敏曾建议 “赶紧低价售房避免更大损失”，但张磊 “惜价未售”，主观上存在违约故意。
（二）被告（张磊）答辩理由
张磊辩称，不同意赔偿，理由如下：
非故意违约：2023 年 6-10 月北京二手房市场低迷，成交量骤降，自己已积极履约 —— 三次降价出售丰台区自有房屋（从 408 万降至 392 万，降价 16
万），且空置房屋放弃 5 万租金收益，未售出是 “市场客观因素”，非主观过错；
违约金过高：《补充协议》约定 “违约需付总房款 20%（81.8 万）” 属格式条款，显失公平，方敏转售房屋降价 70 万是 “其单方低价出售导致，与自己无关”，且方敏原始购房成本仅 50 万，仍有盈利，无实际损失；
方敏有过错：签约时方敏明知 “张磊需卖旧得资质”，却在 5 个月交易期内一分不降，拒绝中介协商降价的建议，未采取止损措施，转售时突然降价 70 万 “不符合常理”，怀疑与案外人恶意串通扩大损失。
（三）第三人（甲中介公司）陈述
甲中介公司述称：
认可双方签订合同及解约事实，张磊确实存在 “未按约获得购房资质” 的情况，方敏 2023 年 11 月 18 日通过甲中介转售房屋，339 万成交价是 “当时市场合理价格”，不存在恶意低价；
居间服务费 3.39 万元已实际收取，方敏主张的合理费用有事实依据，违约责任由法院依法认定，中介已尽居间义务，不承担责任。
（四）法院查明关键事实
合同与资质证据：
《补充协议》《换房声明》明确 “张磊需在 2023 年 10 月 20 日前获资质”，张磊对条款无异议，2023 年 10
月 27 日付款期限届满时，其自有房屋仍未售出，无购房资质，构成违约；
方敏提交的与薛某的《房屋买卖合同》、居间费发票、律师费发票，可佐证
“转售损失 70 万 + 合理费用 6.39 万”，张磊未提交 “方敏与薛某恶意串通” 的证据；
市场与履约证据：
2023 年下半年北京二手房市场确有降价，但张磊 “三次降价后未积极带看、协商”，且在方敏建议 “尽快售房” 后仍消极应对，主观上存在
“借市场低迷逃避履约” 的故意；
方敏在解约后 16 天转售房屋，是 “及时止损” 的合理行为，339 万成交价与同小区同期同户型价格一致，不存在 “故意低价”；
定金与损失核算：
张磊已支付 10 万定金，方敏转售差价 70 万 + 居间费 3.39 万 + 律师费 3 万，合计损失
76.39 万，扣除定金后，实际损失约 66.39 万，法院结合 “张磊过错程度、市场因素”，酌情支持
30 万。
二、案件分析
（一）争议焦点
张磊 “未获购房资质” 拒绝履约，是否构成根本违约？
方敏主张的损失是否合理，违约金应如何调整？
市场低迷是否构成张磊不承担违约责任的理由？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
张磊构成根本违约，需承担违约责任
依据《民法典》第五百零九条 “当事人应按约定全面履行义务” 及第五百七十七条 “当事人一方不履行合同义务应承担违约责任”：
违约事实明确：《换房声明》约定 “张磊需主动出售自有房屋获资质”，但其虽降价却未积极促成交易（如未配合中介带看、未接受合理报价），至付款期限届满仍无资质，且明确拒绝支付首付款，属于 “以自己的行为表明不履行主要义务”，构成根本违约；
市场因素不构成免责事由：二手房市场低迷是 “可预见的商业风险”，张磊在签约时应知晓 “换房存在资质获取风险”，不能以 “市场因素” 为由免除违约责任，该抗辩无法律依据。
损失合理，违约金酌情调整为 30 万
依据《民法典》第五百八十五条 “约定的违约金过分高于造成的损失的，可适当减少” 及第五百八十四条 “损失赔偿额包括合同履行后可获得利益，但不得超过可预见损失”：
约定违约金过高：原约定 “总房款 20%（81.8 万）”，远超方敏实际损失（76.39 万 - 10 万定金 =
66.39 万），且张磊提交证据证明 “已积极降价售房”，存在部分履约行为，法院需兼顾公平；
调整依据充分：法院综合 “方敏差价损失 70 万、合理费用 6.39 万、张磊已付 10 万定金、市场降价对损失的影响、张磊过错程度”，酌情将违约金及合理损失调整为 30 万，既弥补方敏的实际损失，又考虑张磊的履约努力，符合 “损失填补 + 公平” 原则。
方敏无过错，止损行为合法
依据《民法典》第五百九十一条 “当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”：
方敏已尽止损义务：在张磊明确违约后，11 月 2 日解约，11 月 18 日转售房屋，间隔仅 16 天，且 339 万成交价是 “当时市场合理价格”，不存在 “故意扩大损失”；
张磊主张 “方敏应降价促成交易” 无依据：房屋售价是方敏的自主权利，张磊不能以 “自身不愿降价售房” 为由，要求方敏牺牲利益，该抗辩不成立。
三、裁判结果
被告张磊于本判决生效之日起十日内，支付原告方敏违约金及合理损失
300000 元；
四、案件启示
（一）二手房卖家（换房交易中）：风险防控 “三要点”
明确换房资质条款，约定违约触发条件
与 “卖旧买新” 的买家签约时，需在《补充协议》中细化学位资质条款：“买家需在 X 年 X 月 X 日前完成自有房屋出售，提供网签合同 / 过户证明作为资质凭证，若逾期 X 日未提供，视为根本违约，需按总房款 X% 支付违约金”，避免因 “资质获取模糊” 导致纠纷（本案中《换房声明》虽约定资质期限，但未明确 “未获资质的具体违约后果”，给买家抗辩留下空间）；
跟踪买家售房进度，留存违约证据
交易期间每月向买家、中介了解其自有房屋出售情况，要求买家提供 “挂牌记录、带看记录、报价反馈”，若发现买家消极售房（如拒绝合理报价、拖延带看），通过微信、书面函件催告，明确 “若继续消极履约将追究违约责任”，固定证据（本案中方敏留存微信群沟通记录，成为证明张磊 “拒绝降价、消极履约” 的关键）；
解约后及时转售，固定损失证据
买家明确违约后，应在 1 个月内通过正规中介转售房屋，保留 “转售合同、居间费发票、同小区同期成交价记录”，证明 “转售价格的合理性”，避免因 “拖延转售” 被主张 “扩大损失”（本案中方敏 16 天内转售，且成交价符合市场，法院认可其损失合理性）。
（二）二手房买家（换房买学区房）：履约诚信 “两底线”
评估换房风险，不盲目签约
签约前充分评估自有房屋出售难度（如市场行情、房屋户型、挂牌价格），预留充足的 “售旧” 时间（建议比付款期限提前
2-3 个月），避免因 “售旧时间不足” 导致无资质履约；若对市场行情不确定，可在合同中约定 “若 X 年 X 月 X 日前自有房屋未售出，双方可协商延期 X 日，延期后仍未售出，合同解除，买家支付 X 万补偿金”，降低违约风险（本案中张磊未预留缓冲期，导致逾期无资质）；
积极履约不推诿，不借 “市场” 逃避责任
签约后应主动配合中介售房，合理确定报价（参考同小区成交价，避免 “惜价” 导致滞销），及时向卖家反馈售房进度；若确因市场原因难以售出，应主动与卖家协商解除，不可 “以无资质为由拒付尾款”，否则将因 “根本违约” 承担高额赔偿（本案中张磊虽降价但未积极促成交易，被认定为故意违约，需支付 30 万）。
（三）中介公司：居间服务 “两注意”
提示换房风险，规范合同条款
为 “换房” 买家提供居间服务时，需书面提示 “售旧获资质的风险”，在《换房声明》中注明 “买家需自行承担售旧失败导致的违约责任”；协助买卖双方细化 “资质获取时间、违约后果” 条款，避免格式条款引发 “显失公平” 争议（本案中《补充协议》违约金条款被主张 “格式条款”，虽未被认定无效，但影响违约金支持比例）；
留存交易过程记录，协助固定证据
交易期间记录 “买家售房带看次数、报价调整记录、买卖双方沟通情况”，若发生纠纷，可作为第三方证据提交法院，帮助法院查明事实（本案中甲中介证明 “方敏转售价合理”，对裁判结果有重要影响）。
（四）核心提醒：学区房换房 “明风险，守诚信”
本案中方敏胜诉的核心，在于 “证明张磊根本违约、及时止损并留存证据”；张磊败诉的关键，在于 “以市场因素为由逃避责任，无证据证明非故意违约”。这警示所有学区房换房参与者：
✅ 卖家需重视 “资质条款约定与证据留存”，避免买家推诿；
❌ 买家不可 “盲目签约后消极履约”，市场风险不构成免责理由；
⚠ 学区房换房涉及子女上学，交易前务必评估风险，签约后诚信履约，必要时咨询律师规范合同，减少纠纷对子女上学计划的影响。
学区房承载着家庭对教育的期待，换房交易更是 “一环扣一环”，只有买卖双方、中介都秉持诚信，正视风险，才能避免 “上学不成反赔钱” 的尴尬，保障交易顺利与家庭规划的实现。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
