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买房人 2016 年买三河商铺，签合同、办委托公证、付超 50% 房款，还了 7 年房贷并装修出租，2023 年房屋因原房主债务被查封，起诉 “要求停止执行 + 解除查封”，申请执行人辩称 “未过户是买房人未付清款，合同可能无效”，法院最终判决 “不得执行案涉房屋”！近日，北京市通州区人民法院审理此案，明确 “查封前签合同、付全款、合法占有，未过户非自身原因，有权排除执行”，为 “带抵押购房后遇查封” 纠纷提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）原告诉求与核心事实

原告林薇（购房人，胜诉方）诉称：

判令停止对 “三河一号房屋”（三河市某区商铺）的强制执行，解除司法查封；

本案诉讼费由被告郑凯（申请执行人，败诉方）、甲商贸公司（被执行人）、吴昊（原房主，被执行人）承担。

事实依据：

查封前签合法合同，办委托公证防风险：

2016 年 12 月 25 日，林薇与吴昊签订《房屋买卖合同》，约定 “吴昊将‘三河一号房屋’以 323 万元出售给林薇，房屋有河北银行 148 万房贷未还，林薇先付定金 10 万，12 月 30 日付 145.763 万还银行尾款，剩余 167.237 万付吴昊，同时办带尾款委托公证”；

2016 年 12 月 28 日，双方在中信公证处办委托公证，吴昊委托林薇 “全权办理房屋过户、收房款、物业交割”，期限 2 年（2016.12.28-2018.12.27），避免吴昊后期不配合；

按约付款，长期还房贷：

2016 年 12 月 26 日付定金 10 万，12 月 28 日通过本人及好友王浩转账 167.237 万（其中王浩代转 152 万，林薇转 15.237 万），已付清应给吴昊的全部款项；

2016 年至今，林薇以吴昊名义按月还河北银行房贷（用丈夫陈阳账户转至吴昊贷款卡），无任何逾期，剩余房贷属银行抵押权范围，与郑凯的普通债权无关；

查封前合法占有，长期使用：

2016 年 12 月公证后，吴昊立即交房，林薇 2017 年装修房屋，2018 年起对外出租，每月缴纳物业费、水电费，持有房屋产权证原件，形成稳定使用状态；

未过户非自身原因：

原约定 “公证 2 年后过户”，2017 年 3 月三河出台限购政策，林薇名下有房暂无法过户；2018 年公证到期后，吴昊失联，无法配合办过户，非林薇拖延所致。

（二）被告答辩理由

被告郑凯（申请执行人，败诉方）辩称：

“三河一号房屋” 仍登记在吴昊名下，未过户是林薇 “未付清房款”；

林薇的购房款部分由王浩代付，王浩还代领公证书、办物业缴费，怀疑 “王浩是实际购房人，林薇无购房能力，《房屋买卖合同》无效”；

裁定书已驳回林薇异议，应维持原裁定，驳回诉求。

被告甲商贸公司、吴昊（被执行人）未答辩：

甲商贸公司无正当理由未出庭，吴昊因失联未到庭，均未提交书面意见。

（三）法院查明关键事实

房屋与购房事实：

2016 年 4 月吴昊买 “三河一号房屋”，付 72 万首付，贷 148 万（河北银行），5 月登记在吴昊名下，6 月办抵押；

2016 年 12 月林薇与吴昊签《房屋买卖合同》，付 177.237 万（占总房款 54.9%），办委托公证，吴昊交房，林薇装修、出租、还房贷至今；

2018 年 12 月双方签《协议书》，确认 “因限购 + 吴昊失联，未过户非林薇原因”；

执行与查封背景：

2022 年 6 月，法院 A 号判决书判令 “甲商贸公司返还郑凯 16.3 万 + 利息，赔偿滞纳金 29.3 万，吴昊承担连带责任”；

2022 年郑凯申请强制执行（案号：B 号），2023 年 2 月 3 日查封 “三河一号房屋”，林薇提异议被驳回（C 号裁定书），遂起诉；

关键证据采信：

林薇提交的《房屋买卖合同》《公证书》《付款记录》《房贷还款流水》《物业费收据》，及王浩出庭证言（“代付是帮好友，已结清”），形成完整证据链；

郑凯无证据证明 “林薇无购房能力”“王浩是实际购房人”，法院不予采信其抗辩。

二、案件分析

（一）争议焦点

林薇对 “三河一号房屋” 是否享有合法权利？

林薇的权利是否符合 “排除强制执行” 的法定条件？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

林薇符合《执行异议和复议规定》第二十八条，有权排除强制执行

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 “金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）查封前签合法合同；（二）查封前合法占有；（三）已付全款或按约付款且剩余款交法院；（四）非自身原因未过户”：

查封前签合法有效合同

2016 年 12 月 25 日《房屋买卖合同》是双方真实意思，无违反法律规定（如 “一房多卖”“虚假交易”），且早于 2023 年 2 月的查封时间；

委托公证进一步佐证 “买卖真实性”，吴昊自愿授权林薇办理过户，证明其无反悔意图，合同合法有效。

查封前已合法占有房屋

2016 年 12 月公证后吴昊交房，林薇 2017 年装修、2018 年出租，有《装修合同》《租赁合同》《物业费 / 水电费缴费记录》为证，占有行为早于查封，且基于合法买卖合同，属 “有权占有”。

已按约支付全部房款，剩余房贷不影响

林薇已付 177.237 万（应给吴昊的全部款项），剩余 148 万房贷按约定 “由林薇按月偿还银行”，且银行对房屋享有抵押权，优先于郑凯的普通债权，相当于林薇已承担 “全部付款义务”；

即使剩余房贷未结清，林薇也明确表示 “可按法院要求交剩余款”，符合 “已付全款或愿交剩余款” 的条件。

未过户非林薇自身原因

2017 年三河限购政策属 “不可归责于林薇的客观因素”；2018 年公证到期后吴昊失联，导致无法配合过户，林薇无任何拖延、拒绝过户的行为，符合 “非自身原因未过户” 要求。

三、裁判结果

不得执行位于三河市某区一号房屋”；

本案诉讼费由被告郑凯、甲商贸公司、吴昊承担。

四、案件启示

（一）购房人：买 “带抵押 / 未过户房屋” 避坑 “四要点”

签合同 + 办委托公证，双保险防反悔

购买有房贷的房屋，除签《房屋买卖合同》外，务必让原房主办 “全权委托公证”，授权 “过户、收房款、解押” 等权限，避免原房主后期失联或反悔（本案中林薇因办了公证，虽未过户但权利仍受保护）；

合同中明确 “付款方式（如‘先付部分款还抵押，剩余款过户时付’）、过户时限、未过户违约责任”，尤其约定 “因政策 / 原房主原因无法过户的处理方式”。

付款留 “完整凭证”，代付需补协议

直接向原房主付款时，备注 “购房款 + 房屋地址”，要求出具书面收据；若需他人代付，签订《代付款协议》，注明 “代付人姓名、代付金额、款项性质”，并让代付人出庭作证（本案中林薇因有代付协议 + 王浩证言，打消了 “实际购房人” 的质疑）；

若房屋有抵押，按约定将款项用于解押，留存 “银行解押记录”，避免原房主挪用款项。

交房后 “立即占有 + 留存使用证据”

收房后尽快装修、入住或出租，留存 “装修合同、物业费 / 水电费缴费记录、租赁合同”，这些是 “查封前合法占有” 的核心证据（本案中林薇的装修记录、出租合同，成为法院认定占有事实的关键）；

保管好房屋产权证原件、钥匙、门禁卡，证明 “实际控制房屋”。

关注 “过户条件”，遇障碍及时维权

若因政策、原房主原因无法过户，及时签订《补充协议》明确 “后续过户方案”，留存 “与原房主的沟通记录（微信 / 短信）”；若原房主失联，可向法院起诉 “要求继续履行合同 + 过户”，避免超过诉讼时效。

（二）申请执行人：申请查封 “需核查实际使用情况”

查封前查 “房屋是否有人使用”

申请查封被执行人房屋前，实地查看房屋是否有人居住或出租，向物业公司了解 “实际使用人、入住时间”，若发现 “已出售给他人”，需核查买卖合同、付款记录，避免查封后被排除执行（本案中郑凯未核查实际使用情况，导致查封后执行受阻）；

若怀疑 “虚假买卖”，需提交 “原房主与购房人存在亲属关系、付款凭证虚假” 等证据，否则难以推翻买卖事实。

（三）原房主：履约 “守诚信，不滥用权利”

如实告知 “房屋抵押 / 权利瑕疵”

出售有房贷或权利限制的房屋，需向购房人如实告知 “抵押金额、解押方式”，不可隐瞒；若后期因自身债务导致房屋被查封，需积极配合购房人解决，不可失联逃避（本案中吴昊失联虽未担责，但房屋最终被判定 “不得执行”，自身权益也受损）。

（四）核心提醒：排除执行 “看四要件，证据是关键”

本案中林薇胜诉的核心，在于 “同时满足‘签合同、付全款、占房屋、非自身原因未过户’四要件，证据链完整”；郑凯败诉的关键，在于 “无证据反驳林薇的权利主张”。这警示所有参与者：

✅ 购房人需重视 “合同规范 + 证据留存”，才能在查封后排除执行；

❌ 申请执行人不可 “盲目查封”，需核查房屋实际情况，避免执行落空；

⚠️ 遇到 “房屋被查封”，购房人需及时提执行异议并起诉，申请执行人需积极举证，必要时咨询律师，明确权利边界。

带抵押、未过户的房屋交易虽有风险，但只要购房人规范操作、留存证据，就能在遇到查封时维护自身权益，实现 “买得放心、住得安心”。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）