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父亲患阿尔茨海默病成无民事行为能力人，母亲（原监护人）代签合同将父亲名下房屋过户给次子，长子（现监护人）起诉 “确认买卖合同无效”，次子抗辩 “为父亲利益”，法院最终支持长子！近日，北京市房山区人民法院的判决，为 “监护人处分被监护人财产效力” 纠纷提供了重要指引。

一、案情梳理

1. 核心人物与房屋背景

家庭成员：李建国（原告，已故母亲为赵兰，长子李大海、次子李江河，三女李娟、李敏、李静）；李大海为 2023 年 4 月法院指定的李建国监护人（与李江河共同监护）。

涉案房屋：“一号房屋”（43.37㎡）、“二号房屋”（75.81㎡），均为李建国 1999-2001 年从甲公司（原工作单位）购买的福利房，初始登记在李建国名下。

2. 关键时间线：房屋约定与过户争议

2003 年：夫妻财产公证

李建国与赵兰签订《夫妻财产约定协议书》并公证，明确 “一号房屋归李建国所有，二号房屋归赵兰所有”，排除后续产权争议。

2016 年：家庭协议与父亲患病

李建国确诊阿尔茨海默病，全家签订《家庭协议书》约定 “父母去世后，一号房屋给李大海，二号房屋给李江河，生前子女需轮流照顾”；但后续实际由李江河一家与父母共同生活。

2020-2021 年：监护人代签过户

2020 年 12 月，鉴定机构确认李建国为无民事行为能力人，法院指定赵兰为其监护人；2021 年 11 月，赵兰代理李建国与李江河在政务服务中心签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定 “一号房屋以 29 万元出售给李江河”，当日完成过户，但李江河未实际付款，且合同中 “交付时间、违约责任” 等关键条款为空白。

2023 年：监护人变更与起诉

2023 年 2 月赵兰去世，4 月法院变更李大海、李江河为李建国共同监护人；李大海发现 “一号房屋” 已过户，多次协商恢复登记无果，起诉主张 “确认买卖合同无效”。

3. 双方争议焦点

原告（李大海）：赵兰作为监护人，未经合法程序处分李建国财产，合同未体现真实买卖意图，应属无效；

被告（李江河）：赵兰过户是为方便李建国后续就医用钱，且 “一号房屋” 实际由自己出资购买，合同合法有效。

二、案件分析

1. 核心争议：合同是否为双方真实意思表示？监护人处分财产是否合法？

（1）从交易细节看，“买卖” 实为虚假意思表示

法律依据：《民法典》第一百四十六条（行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效）。

事实推导：

① 交易流程异常：一般房屋买卖需先磋商、签合同再过户，而本案合同是过户当天在政务服务中心临时签订，不符合正常交易习惯；

② 合同条款残缺：“房屋交付时间、违约责任、税费承担” 等核心条款空白，且 29 万元售价远低于同地段市场价（一号房屋面积 43.37㎡，当时市场价约 150-200 万元）；

③ 无实际付款行为：合同约定 “过户当日付款”，但李江河未支付任何款项，赵兰仍配合过户，完全违背 “买卖需支付对价” 的基本属性，足以证明 “买卖” 是虚假形式，真实意图是 “赠与”。

（2）监护人处分财产需以 “维护被监护人利益” 为前提，本案不满足

法律依据：《民法典》第三十五条（监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产）。

事实推导：

① 赵兰虽为李建国监护人，但过户时未提供 “为李建国利益” 的证据（如医疗需求、生活开支证明），反而通过 “零对价过户” 实质转移财产；

② 2016 年《家庭协议书》已明确 “父母去世后房屋才归子女”，赵兰生前擅自过户，违反家庭约定，且未征得其他继承人（如李大海、三姐妹）同意，损害李建国及其他继承人合法权益，不符合 “最有利于被监护人” 原则。

（3）“房屋由李江河出资” 的抗辩不成立

事实推导：

李江河主张 “一号房屋由自己出资购买”，但未提供原始购房款支付凭证；相反，2003 年公证协议已明确 “一号房屋归李建国所有”，且甲公司出具的购房记录显示 “买受人为李建国”，故李江河的出资抗辩无证据支撑，无法推翻公证协议的效力。

三、裁判结果

确认赵兰（原监护人）代理李建国与李江河于 2021 年 11 月 11 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

本案诉讼费用由被告李江河负担。

四、案件启示

1. 监护人（如赵兰）避坑：2 个 “必须”

必须以 “被监护人利益” 为唯一目的：处分被监护人房产、存款等重大财产时，需留存 “医疗记录、生活开支证明” 等证据，证明处分行为是为被监护人治病、养老等需求，而非转移财产给其他亲属；

必须遵循法定程序：涉及房屋等不动产过户，需提前与其他继承人、利害关系人协商，必要时向法院申请确认 “处分行为合法性”，避免因程序瑕疵导致行为无效。

2. 继承人 / 利害关系人（如李大海）警示：2 个 “及时”

及时关注被监护人财产状态：若亲属成为无民事行为能力人，需定期核查其房产、银行账户等，发现异常过户（如零对价、低价交易）时，及时固定证据（合同、过户记录）；

及时主张监护人变更与权利救济：若原监护人存在不当处分行为，可向法院申请变更监护人，并起诉确认 “处分合同无效”，避免财产权益长期受损。

3. 亲属间交易（如李江河）提醒：3 个 “不可为”

不可利用监护人身份虚假交易：切勿通过 “低价买卖、零对价过户” 等虚假形式转移无民事行为能力人财产，即使是亲属关系，也可能因 “意思表示虚假” 被判无效；

不可忽视书面证据效力：主张 “房屋由自己出资” 时，需留存原始购房发票、银行转账记录等，无证据支撑的口头主张难以被法院采信；

不可违反家庭约定与法律规定：若家庭协议已明确财产分配规则（如 “父母去世后再过户”），需遵守约定，擅自突破约定的行为可能被认定为损害他人权益。

核心提醒：亲属间财产处分，“真实意图 + 合法程序” 是底线

本案中李大海胜诉的核心，在于法院识破了 “买卖” 的虚假形式，且认定监护人处分行为未维护被监护人利益。亲属间涉及无民事行为能力人财产时，切勿抱有 “走形式过户没关系” 的侥幸心理，只有基于真实需求、遵循法定程序，才能避免纠纷，保障各方权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）