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当事人已依约支付购房款逾百万元，然合同约定的房屋交付期限届满后，出卖方却以种种理由拒绝履行交房义务，并提出解除合同的要求。在此类房屋买卖合同纠纷中，当事人应如何维护自身合法权益？

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告陈宇向法院提出诉讼请求：

请求确认原、被告之间《房屋买卖合同》有效；

判令被告向原告支付违约金，以已交付购房款 101 万元为基数，自 2024 年 7 月 1 日计算至 2024 年 9 月 3 日止，共 64 天，按日万分之 5 计算共 32320 元；

诉讼费用由被告承担。

陈宇称，2023 年 4 月 13 日，他与被告林浩通过中介公司签订《房屋买卖合同》，约定林浩将其名下位于北京市大兴区一号房屋（原埝坛安置房南区西小区 1 号楼 2 单元 701 室）以 160 万元出售 。签约当日，陈宇支付首付款 95 万元；后林浩因个人原因借款 6 万元，并提出将该借款冲抵购房款，至此陈宇累计支付 101 万元 。合同约定林浩应于 2024 年 6 月 30 日前交房，但经多次催促，林浩始终未履行交付义务，陈宇遂诉至法院维权。

（二）被告的缺席与抗辩

被告林浩未到庭答辩质证，亦未提交任何证据。但在法院联系时，林浩表示因破产、离婚、父母生病等原因，签订合同时思路混乱，且房屋无房本不具备买卖条件，不同意继续履行合同，仅同意退还房款 。

（三）法院查明的关键事实

房屋来源与性质：2019 年 12 月 8 日，乙公司（原北京兴创房地产开发有限公司）与林浩签订定向安置房买卖合同，约定林浩购买一号房屋，交房时间为 2024 年 6 月 30 日，房屋产权性质参照经济适用住房管理，取得不动产登记证后可交易 。

合同签订与履行：2023 年 4 月 13 日，陈宇与林浩签订房屋买卖合同及补充协议，明确房屋总价、付款方式、交房时间等 。陈宇按约支付首付款，并以借款冲抵部分房款；2024 年 9 月 4 日，双方完成房屋交付，陈宇累计支付 140 万元 。

违约事实认定：合同约定 2024 年 6 月 30 日前交房，但林浩延期至 9 月 4 日才交付，存在逾期交房行为 。

二、案件分析

（一）争议焦点

陈宇与林浩签订的房屋买卖合同是否有效？

林浩逾期交房是否构成违约，违约金应如何计算？

（二）法律分析

合同效力判定：

意思自治原则：合同系双方真实意思表示，且不存在《民法典》规定的恶意串通、违反强制性规定等无效情形 。

特殊性质房屋交易：虽为安置房，但合同明确约定房屋暂不满足过户条件，双方对此知情且仍达成交易合意，不影响合同效力 。

违约责任认定：

逾期交房事实：补充协议明确约定交房时间为 2024 年 6 月 30 日，林浩未按期履行构成违约 。

违约金计算依据：合同约定逾期交房按已付房款日万分之五支付违约金，陈宇主张以 101 万元为基数计算，符合约定且金额合理 。

法律依据：本案适用《中华人民共和国民法典》第五百零九条（合同履行原则）、第五百八十五条（违约金规定），以及《中华人民共和国民事诉讼法》关于缺席审判的规定 。

三、裁判结果

法院判决：

确认陈宇与林浩于 2023 年 4 月 13 日签订的房屋买卖合同有效；

林浩于判决生效后十日内支付陈宇逾期交房违约金 32320 元 。

四、案件启示

（一）购房者避坑指南

谨慎对待特殊房产：购买安置房、经济适用房等特殊性质房屋时，需明确产权限制和交易条件，核实房屋是否具备出售资格 。

细化合同条款：合同中应详细约定交房时间、过户流程、违约责任等关键条款，避免模糊表述引发纠纷 。

保留交易证据：支付房款、沟通记录、交付凭证等资料务必妥善留存，为维权提供有力支撑 。

（二）法律维权建议

遭遇卖家毁约或逾期交房，应及时收集证据并咨询专业律师 。通过法律途径主张权利时，可申请财产保全防止卖家转移房产，最大程度保障自身权益 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）