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农村房屋买卖暗藏诸多法律风险，当买卖合同被判定无效，买卖双方的权益该如何界定？下面这起案例，带你直击农村房屋交易纠纷的核心问题。

一、案情梳理

（一）原告本诉请求与缘由

原告赵立向法院提出诉讼请求：

判令被告孙强腾退位于北京市房山区 XX 镇 XX 村 D号院的房屋；

要求被告返还涉案宅院土地的林权证；

案件受理费由被告承担。

赵立称，他与孙强原是房屋买卖关系，经民事判决书确认，双方签订的房屋买卖合同无效。根据《民法典》规定，孙强应返还房屋，但孙强至今拒绝返还，因此向法院提起诉讼。

（二）被告反诉请求与抗辩

被告孙强辩称，同意合同无效，也愿意返还房屋及林权证，但要求赵立赔偿经济损失，支付折价款。同时提出反诉请求：

判令赵立赔偿案涉宅院区位价值、房屋重置成新（含装潢）及宅院附属物、地上物价值共 960,242 元（其中区位价值 400,500 元，按 267 平方米 ×1500 元 / 平方米计算，其他依据评估报告为 559,742 元）；

要求赵立承担评估鉴定费 8000 元；

诉讼费由赵立承担。

孙强表示，2006 年 7 月 30 日，他与赵立签订《关于宅院房产买卖合同》，支付 50,000 元购得房屋。此后，他在院内新建房屋、进行地面硬化、水电改造等。现赵立起诉要求返还房屋，会给他造成重大损失，所以提起反诉。

（三）原告对反诉的回应

赵立针对孙强的反诉辩称，不同意其全部诉讼请求。他指出，孙强无权购买本村房屋，新建房屋无合法手续，属于违章建筑，不应获得补偿。孙强主张的宅基地区位补偿价缺乏评估依据，且房屋不在拆迁范围内，不应计算该费用。赵立认为应按原价 50,000 元双向返还，拒绝支付其他损失赔偿。

（四）法院查明的关键事实

交易背景：赵立是北京市房山区 XX 镇 XX 村村民，孙强非本村村民。2006 年 7 月 30 日，双方签订房屋买卖合同，孙强支付 50,000 元购房款，合同有赵立和王炳桂两人签字 。

合同效力认定：2022 年赵立起诉确认合同无效，一审法院判决合同无效，二审法院维持原判 。

评估情况：孙强申请对房屋及附属物价值评估，经法院摇号确定北京中资房地产土地评估有限公司进行鉴定，评估总价 559,742 元，孙强垫付评估费 8000 元 。

权属相关：王炳桂已去世且无第一顺序继承人，相关权利人同意由赵立承担房屋买卖纠纷的权利义务；孙强持有涉案宅院林权证 。

房屋现状：孙强称北房为其翻建，赵立认可部分房屋为新建；孙强主张宅基地面积 267 平方米，并以此计算区位补偿价 。

过错争议：赵立称因政策原因起诉合同无效无过错，孙强认为赵立破坏协议应担责 。

二、案件分析

（一）争议焦点

合同无效后，房屋及林权证是否应返还？

孙强主张的经济损失赔偿能否得到支持？赔偿金额如何确定？

双方过错责任如何划分？

（二）法律分析

合同无效后的返还义务：根据《民法典》规定，合同无效后，因合同取得的财产应返还。赵立有权要求孙强返还房屋及林权证，孙强也有义务返还 。

损失赔偿依据：

房屋及附属物补偿：孙强新建房屋及附属物已与房屋形成附和，树木等符合常理的添附物应一并返还，赵立需作价补偿；但摄像头等可移动且涉及隐私的物品，无需返还补偿 。

区位补偿价：虽房屋未列入拆迁范围，但区位补偿价是衡量房屋价值的重要因素。为避免讼累，法院结合当地拆迁标准、房屋位置等因素，酌情支持孙强的区位补偿价主张 。

过错责任划分：赵立作为出卖人，违法转让房屋且率先主张合同无效，违背诚信原则，负主要责任；孙强非本村村民，无权购买房屋，负次要责任 。

三、裁判结果

法院判决：

赵立于判决生效后 30 日内给付孙强 839,042 元；

孙强于判决生效后 30 日内将房山区 XX 镇 XX 村 D号宅院、房屋及林权证返还给赵立；

驳回孙强的其他反诉请求。

同时，法院判定评估费 8000 元，由赵立承担 5600 元，孙强承担 2400 元。

四、案件启示

（一）购房者风险警示

身份限制不可忽视：非本村集体经济组织成员购买农村房屋，合同必然无效，即便投入大量资金改造，也难以获得合法权益 。

谨慎投资改造：在未明确产权合法性前，切勿盲目对房屋进行大规模改造，避免造成经济损失 。

留存交易证据：交易过程中的合同、付款凭证、沟通记录等要妥善保存，以便在纠纷发生时维护自身权益 。

（二）出售方注意事项

严守法律红线：不得向非本村村民出售农村房屋及宅基地，否则需承担主要过错责任 。

诚信履行义务：签订合同后不应随意反悔，否则可能面临高额赔偿 。

（三）法律建议

涉及农村房屋买卖，务必提前咨询专业律师，了解交易合法性；若已产生纠纷，应积极收集证据，通过法律途径合理解决，避免矛盾升级。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）