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买了商品房，交了全款，也收了房，可房子还处于抵押状态，开发商不办解押，也不协助过户，这种情况下购房者该怎么办？

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告周峰向法院提出变更后的诉讼请求：

请求法院判令被告办理案涉房屋的抵押涤除手续及该房屋对应土地使用权的抵押涤除手续；

请求法院判令被告协助原告办理不动产登记手续、所有权转移登记手续，将案涉房屋登记在原告名下；

本案诉讼费用由被告承担。

周峰称，2021 年 9 月 6 日，他作为买受人，与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，购买北京市朝阳区某路某号院某家园某号楼某单元六号房屋。合同签订后，他依约履行付款义务，缴纳契税，但甲公司未按约定时间交房，未按合同约定交付房屋产权属证书，也未办理涉案房屋的抵押涤除手续。根据相关批复，他以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，房屋交付请求权优先于抵押权等，属于应优先保护的消费者，故诉至法院。

（二）被告的抗辩主张

甲公司辩称，同意原告的诉讼请求。

乙公司辩称，其是标的资产的名义抵押权人，并非适格被告。其作为信托计划受托人，后将债权转让给丙公司，因丙公司无抵押权人资质，仍登记为名义抵押权人。原告诉求是协助涤除抵押权，其非相应法律关系相对方，不承担金钱给付义务，请求驳回对其的诉讼请求。

丙公司辩称，涉案房屋是其抵押物，已办理抵押登记，其合法享有抵押权。原告援引相关批复主张优先权，需证明以居住为目的且支付全部价款，但其现有证据不足。本案事实发生在民法典实施前，应适用担保法，涉案房屋抵押在先，出售未通知抵押权人，出售行为无效。

（三）法院查明的关键事实

2020 年 9 月 19 日，周峰与甲公司签订预售合同，购买六号房屋，规划性质为住宅，约定了房价款、付款方式、交付时间、不动产登记等内容。合同载明房屋涉及在建工程及土地使用权抵押，抵押权人为乙公司，乙公司出具声明同意抵押房屋预售。

周峰支付了全部购房款（含面积补差款），甲公司认可收款，2021 年 7 月 26 日交付房屋，周峰交纳住宅专项维修资金。房屋现坐落明确，未办理权属证书。

2017 年，甲公司与乙公司签订协议，以涉案房屋所在在建工程及土地使用权提供抵押担保，后签订补充协议，将含六号房屋在内的 98 套房屋作为抵押财产并办理登记。2021 年，乙公司将债权及抵押权转让给丙公司，刊登公告告知债务人。

涉案房屋及土地使用权多次办理抵押登记，现行有效抵押权为 2022 年 8 月 30 日登记的抵押权，抵押权人为乙公司。

二、案件分析

（一）争议焦点

甲公司是否应协助周峰办理不动产登记手续？

乙公司、丙公司是否应协助办理涉案房屋及对应土地使用权的抵押涤除手续？

（二）法律分析

周峰与甲公司签订的预售合同合法有效。乙公司作为抵押权人同意出售抵押房屋，合同向周峰披露了抵押情况，甲公司不构成无权处分，合同对双方有约束力。周峰已支付全部房款，接收房屋，有权要求甲公司协助办理权属转移登记。

乙公司为合法抵押权人，但其出具声明同意出售涉案房屋，根据相关法律规定，经抵押权人同意转让抵押财产的，抵押权效力仅及于转让价款，乙公司丧失对房屋的物上追及力。丙公司作为债权及抵押权受让人，同样丧失对房屋的物上追及力。故乙公司、丙公司应配合办理抵押权及对应土地使用权抵押的注销登记。

三、裁判结果

法院判决：

甲公司协助周峰办理北京市朝阳区某路某号院某号楼某单元六号房屋的权属转移登记手续，将房屋转移登记至周峰名下，于本判决生效之日起七日内执行清；

甲公司、乙公司、丙公司协助周峰办理北京市朝阳区某路某号院某号楼某单元六号房屋的抵押权及该房屋所对应土地使用权抵押的注销登记手续，于本判决生效之日起七日内执行清。

四、案件启示

（一）购买抵押房屋需确认抵押权人态度

购买已抵押的商品房时，务必确认抵押权人是否同意出售，要求开发商提供书面同意文件，确保交易合法，避免后续因抵押权问题影响过户。

（二）及时履行付款义务并保留凭证

购房者应按合同约定支付房款，保留付款凭证，确保已支付全部款项，这是主张权利的重要依据，尤其在涉及优先权认定时至关重要。

（三）抵押权人同意出售即丧失房屋追及力

抵押权人同意抵押房屋出售后，其抵押权仅及于房屋转让价款，无权再对房屋行使抵押权，应配合办理抵押涤除手续，保障购房者过户权利。

（四）债权转让不影响购房者权益

债权及抵押权转让后，受让人应承继原抵押权人的权利义务，不能以抵押权人变更为由拒绝协助办理抵押涤除，购房者的合法权益不受债权转让影响。

若遇到购买抵押房屋后开发商不办解押、过户的情况，购房者可依据合同和相关法律，要求开发商及抵押权人履行义务，必要时通过诉讼维权，维护自身合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）