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花千万买的房，却因抵押、查封等问题迟迟无法过户，购房者该如何维权？
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告林悦向法院提出诉讼请求：
判令甲公司、乙公司协助办理北京市朝阳区某路 1 号院一号房屋的产权过户手续；
判令乙公司、甲公司协助办理北京市朝阳区某路 1 号院 1 号车位、2 号车位的产权过户手续；
判令丙银行注销一号房屋的抵押登记并协助办理产权登记手续。
林悦诉称，2020 年 4 月 1 日与乙公司签订《商品房 /
车位认购意向书》，约定认购乙公司委托甲公司开发的 "某世家" 商品房及车位。一号房屋总价款 3323.09 万元，两个车位总价 54 万元。2020 年 3 月 30 日，她向乙公司支付房款及车位款 3377.09 万元，向乙公司指定的丙集团支付装修款 3032.95 万元，合计 6410.04 万元。当日乙公司及丙集团出具收据。2020 年 12 月，甲公司交付房屋，林悦入住并缴纳物业费，该房屋为其唯一住房。但因甲公司未签订正式合同及网签，房屋仍登记在甲公司名下，且被另案查封，故诉至法院。
（二）被告的抗辩主张
甲公司辩称，同意过户但房屋存在抵押，客观无法办理；车位被其他案件查封，需执行完毕后解封。案涉房屋系乙公司委托开发，由乙公司实际销售，甲公司仅配合办理手续。
丙银行辩称，与林悦无直接合同关系，其未向甲公司支付房款，认购书对甲公司无约束力。林悦明知乙公司非所有权人仍交易，存在重大过错。付款时间早于认购书签订日，且未备注用途，无法证明为购房款。案涉房屋 2022 年被查封，林悦 2023 年才提执行异议，存在恶意串通嫌疑。
乙公司未出庭，书面答辩称认购书属实，已收款，但房屋有抵押，需协调解除后才能办理过户，请求给予期限。
（三）法院查明的关键事实
2020 年 4 月 1 日，林悦与乙公司签订认购意向书，明确一号房屋（470.18㎡）及两个车位的价款、付款方式及交付时间，具备买卖合同基本要素。
林悦于 2020 年 3 月 30 日完成全部付款，乙公司及丙集团出具收据。2020 年 12 月接收房屋并实际居住，甲公司认可交付事实。
一号房屋 2016 年初始登记在甲公司名下，存在丙银行的四项抵押登记。甲公司与乙公司签有定向开发协议，约定由乙公司指定购房人签订买卖合同。
丙银行 2020 年 10 月出具《同意销售函》，同意包括一号房屋在内的项目房屋办理销售备案。
2022 年 11
月，一号房屋被法院查封，林悦提执行异议被驳回后上诉，二审法院判决不得执行该房屋。
两个车位于 2020 年 9 月被查封，林悦未提执行异议，现仍处于查封状态。
林悦具备北京购房资格，名下无其他住房。
二、案件分析
（一）争议焦点
甲公司、乙公司是否有义务协助办理一号房屋过户？
丙银行是否应注销抵押登记？
车位过户请求能否支持？
（二）法律分析
房屋过户义务：认购意向书系双方真实意思表示，具备买卖合同核心条款，合法有效。甲公司作为产权人及开发商，向林悦交付房屋的行为视为对销售的认可，且定向开发协议约定其有签订买卖合同的义务，故甲公司与乙公司应共同协助过户。林悦已付清全款、实际占有房屋，且查封障碍已消除，具备过户条件。
抵押登记注销：丙银行出具《同意销售函》后，抵押权效力仅及于房款而非房屋本身。林悦作为商品房消费者，其物权期待权优先于抵押权，故丙银行应注销抵押登记。
车位过户：车位被查封且林悦未提执行异议，不符合过户条件，故驳回该项请求。
三、裁判结果
法院判决：
丙银行于判决生效后 15 日内注销一号房屋全部抵押登记；
甲公司、乙公司于抵押注销后 15 日内共同协助林悦将一号房屋过户至其名下；
驳回林悦的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）购房前务必核查权利状态
签订合同前应通过不动产登记部门查询房屋权属、抵押、查封等信息，避免购买存在权利瑕疵的房屋。本案中虽最终支持购房者，但维权过程耗时耗力。
（二）重视书面合同的规范性
认购书需明确房屋位置、价款、付款方式等核心条款，本案因意向书具备合同要素才被法院认可。建议尽快签订正式备案合同，明确过户时间及违约责任。
（三）付款凭证需清晰可追溯
付款应按合同约定支付至指定账户，备注 "购房款" 等用途，并保留收据、转账记录。本案中林悦虽提前付款，但完整凭证链使其主张得以支持。
（四）遇查封及时提执行异议
房屋被查封后，购房者应在法定期限内提执行异议及执行异议之诉，主张商品房消费者优先权。本案林悦通过二审改判排除执行，为过户扫清障碍。
购房者在大额交易中应增强风险意识，留存完整证据链。遇纠纷及时通过法律途径维权，必要时咨询专业律师制定策略。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
