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亲属间的借名买房往往因信任未签书面协议，一旦关系破裂，房产归属极易引发争议。近日，一起姐弟间的借名买房纠纷案给出了明确裁判方向。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告周明向法院提出诉讼请求：判令被告周琳、吴强继续履行借名买房合同约定，配合办理位于北京市大兴区一号房屋的产权变更登记手续，将房屋登记至周明名下。
周明称，2004 年购房时自己正创业，收入不稳定，本想借朋友名义用公积金贷款购房，遭母亲张慧反对。母亲担心他私自处置房产，提议暂时借用姐姐周琳的名义购房，待还清房贷后再过户。2004 年 6 月 27 日，周明与母亲、周琳共同到售楼处，以周琳名义签订购房合同，首付款 75166 元来自母亲出借的款项（系周琳此前向母亲的还款）。此后，周明实际享有房屋所有权和使用权，负责房屋交接、补交房款、支付税费、偿还贷款、装修、自住、出租及日常维护等事宜。2018 年后，周琳因借款纠纷与周明产生矛盾，否认借名事实，欲霸占房产，故诉至法院。
（二）被告的抗辩主张
周琳、吴强共同辩称，不同意原告诉求。双方从未达成借名买房合意，无借名必要和动机：
购房时二人在日本打工，月薪高达 3.5-4 万元，有足够积蓄，买房是为让父母安心带孩子，同时解决周明租房贵的问题，房屋暂借周明居住。
首付款和部分贷款由二人支付，周明向周琳账户转款是支付房屋占有使用费，且金额远低于市场价。
房产证等证件由周明保管是因委托其办理手续，不能以此认定房屋归属。
（三）法院查明的关键事实
周明与周琳系姐弟关系，周琳与吴强系夫妻。2004 年 6 月 27 日，周琳与甲房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买一号房屋，总价款 333063 元，首付款 73063 元，贷款 26 万元。
周明主张首付款来自母亲张慧出借的 10 万元（系周琳向母亲的还款），提交银行明细证明自其账户支付首付款；周琳主张首付款来自二人在日本的积蓄，未提供充分证据。
贷款方面，《个人住房按揭合同》显示借款人为周琳，贷款期限 20 年，现已清偿。周明提交银行明细证明通过朋友刘洋账户向周琳还贷账户转账还款；周琳主张通过向母亲汇款偿还贷款，未提供直接证据。
房屋 2005 年
5 月交付后，由周明装修、自住及出租，相关物业费、供暖费等由周明支付，购房票据、房产证由周明持有。
周明提交周琳与吴强 2005 年《离婚协议书》及《补充说明》，《补充说明》载明
“丰台区二号房屋实为周明购买，仅借用周琳名称”，离婚协议未涉及一号房屋。周琳、吴强认可曾离婚后复婚，但否认签署《补充说明》。
母亲张慧出庭作证，证实首付款系其出借，借名买房系其提议，周琳无购房意愿。
周明已通过北京市购房资格核验。
二、案件分析
（一）争议焦点
周明与周琳之间是否存在借名买房合同关系。
（二）法律分析
借名买房合同关系的认定需结合合意、出资、使用、证据等综合判断。本案中：
出资方面：周明提交的银行明细证明首付款从其账户支付，贷款通过其安排的账户偿还；周琳主张自行出资，但证据不足以证实，母亲证言亦佐证首付款来源与周明主张一致。
房屋使用与保管：房屋交付后近二十年由周明实际占有、使用、收益，购房票据及房产证由周明持有，符合实际权利人的特征。
关键证据：《补充说明》明确载明类似借名事实，离婚协议未涉及案涉房屋，与周明主张的借名背景一致；周琳、吴强虽否认《补充说明》，但未提供反证。
合理性：母亲证言解释了借名动机（担心周明私自处置房产），周明创业期收入不稳定的背景亦符合借名合理性；周琳主张
“借住抵使用费” 无证据支持，且贷款金额与市场价租金的关联性不足。
综合以上，周明主张的借名买房关系具有高度可能性，应予以认定。
三、裁判结果
法院判决：周琳、吴强于本判决生效之日起十日内协助周明将位于北京市大兴区一号房屋变更登记至周明名下。
四、案件启示
（一）借名买房务必签订书面协议
亲属间借名买房常因信任忽视书面约定，一旦产生纠纷，无协议将增加举证难度。建议明确借名原因、出资方式、产权归属、过户条件及违约责任，避免口说无凭。
（二）完整保留出资与使用证据
实际出资人应留存首付款转账记录、贷款还款凭证、税费支付票据等，证明资金来源；同时保留房屋装修合同、物业费 / 供暖费缴费凭证、租赁合同等，证实实际占有使用情况，这些均是认定借名关系的关键证据。
（三）谨慎选择借名对象，明确权利义务
借名需考量对方信用及亲属关系稳定性，避免因情感破裂、债务纠纷等影响产权归属。即使亲属间，也应通过书面形式明确双方权利义务，让
“借名” 有章可循。
（四）重视特殊文件的证明力
离婚协议、补充说明等文件中关于财产归属的记载，可能成为认定借名关系的重要依据，需妥善保管；相关证人（如父母）的证言在亲属纠纷中具有一定证明力，必要时可申请证人出庭。
借名买房虽能解决购房资格、贷款优惠等问题，但潜藏产权争议风险。规范交易流程、留存完整证据，才能最大程度保障实际权利人的合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
