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在商品房交易中，开发商未按约定办理产权证书是常见纠纷点。近日，一起因开发商逾期办理车位产权证引发的纠纷案件，法院依法判决开发商承担违约责任并退还相关费用。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告郑涛向法院提出诉讼请求：

要求依法确认原告和被告于 2018 年 12 月 28 日签署的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》有效；

要求被告向原告退还公共维修基金 6980 元、契税 15000 元；

要求被告向原告退还产权代办费 1200 元、产权登记费 550 元、产权印花税 5 元；

要求被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金 76463.89 元（以 50 万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自 2019 年 12 月 24 日计算至 2023 年 12 月 28 日）。

郑涛称，2018 年 12 月 28 日与甲公司签订合同，购买二号车位（建筑面积 34.9 平方米），价款 50 万元，当日支付全款并接收车位。合同约定甲公司应在支付车位款后 360 日内（2019 年 12 月 23 日前）办理不动产权证书。甲公司 2018 年 9 月 20 日收取公维费 6980 元、契税 15000 元，同日收取产权代办费等 1755 元，但未按约定办证。经反复催问无果，郑涛 2023 年 12 月 28 日自行支付契税等费用后完成过户，故诉至法院要求确认合同有效、退还费用并支付违约金。

（二）被告的抗辩主张

被告甲公司辩称：

案涉车位项目 2016 年取得不动产权证，2020 年 5 月后即可办证，无客观障碍，已在不动产中心备案，原告可自行办理，且多次通知原告办证，不应承担违约责任；

合同补充协议约定逾期办证原告仅享有解除权，未约定违约金，原告诉求无合同依据；

同意退还多收的公共维修基金 3490 元（应收 3490 元）及代收的契税 15000 元；

产权代办费等 1755 元由乙公司收取，原告应向该公司主张，与甲公司无关。

（三）法院查明的关键事实

2018 年 12 月 28 日，郑涛与甲公司签订《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》，购买二号车位，总价款 50 万元，合同约定甲公司应在车位交付后 360 日内办理不动产权证，逾期按补充协议执行。

补充协议约定：因出卖人原因逾期办证，买受人有权在约定期满后 15 日内解除合同，未解除则出卖人继续履行办证义务；买受人自行办证的，不得要求出卖人承担逾期责任。

履约情况：郑涛 2018 年 9 月 15 日支付全款，签约当日接收车位；甲公司 2018 年 9 月 20 日收取公维费 6980 元、契税 15000 元；乙公司同日收取产权代办费等 1755 元；甲公司 2021 年 7 月 19 日开具车位费发票。

办证情况：因车位被设定抵押至 2023 年 9 月解除，甲公司未代办产权证，郑涛 2023 年 12 月 28 日自行办理完成过户，取得权属证书，并称未收到办证通知。

甲公司认可多收公维费 3490 元，同意退还契税 15000 元，主张已通知办证但未举证。

二、案件分析

（一）争议焦点

案涉合同是否有效；

甲公司是否应承担逾期办证违约责任及违约金计算；

相关费用是否应退还及退还主体。

（二）法律分析

合同效力：郑涛与甲公司签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，原告确认合同有效的请求予以支持。

逾期办证责任：甲公司作为出卖人负有协助办理产权登记的义务，但其未及时解除车位抵押（直至 2023 年 9 月），导致原告在约定期限内无法办证，构成违约。补充协议中 “仅解除权无违约金” 的约定显失公平，不能免除甲公司的赔偿责任。甲公司主张已通知办证但未举证，应承担不利后果。

违约金计算：原告主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失，符合法律规定。起算日为 2019 年 12 月 24 日（约定办证期满次日），截止日为 2023 年 12 月 28 日（原告自行办证完成日），该计算方式合理，予以支持。

费用退还：甲公司代收的契税 15000 元未实际缴纳，应全额退还；公维费按标准应收 3490 元，多收的 3490 元应退还；产权代办费等 1755 元由乙公司收取，原告应向乙公司主张，甲公司无退还义务。

三、裁判结果

法院判决：

原告郑涛和被告甲公司于 2018 年 12 月 28 日签署的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》有效；

被告甲公司于本判决生效后七日内向原告郑涛支付延期办理北京市朝阳区二号车位所有权证违约金 76463.89 元；

被告甲公司于本判决生效后七日内向原告郑涛退还代收契税 15000 元、公共维修基金 3490 元；

驳回原告郑涛的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）明确办证责任与期限

购房（车位）时应在合同中明确约定办证期限、责任主体及逾期违约责任，避免仅约定解除权而无违约金条款。对开发商的办证义务应细化，包括清除抵押等障碍、协助提交材料等，确保权利可落地。

（二）谨慎选择代办并留存凭证

委托开发商或第三方代办产权证时，应明确费用构成、代办范围及责任，要求收款方出具正规票据，注明款项性质。如发现代办方未履行义务，及时主张权利，避免因主体错误影响维权。

（三）关注房屋权利状态

签约前核查房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵，要求开发商书面承诺无瑕疵或明确瑕疵解除时间。交易过程中定期查询房屋权利状态，发现抵押未及时解除等问题，及时催告开发商整改并留存证据。

（四）及时催告并固定违约证据

开发商逾期办证后，应通过书面函件、邮件等方式催告，明确要求履行义务并主张违约责任，留存催告记录作为时效中断及违约认定的证据。自行办证时保留缴费凭证，证明因开发商违约导致的额外支出。

（五）合理主张违约金损失

合同未约定违约金或约定过低时，可主张按资金占用损失（如 LPR）计算赔偿，需提供房款支付凭证、逾期时间证明等证据。对开发商以合同无约定为由拒绝赔偿的抗辩，可依据公平原则和法律规定主张权利。

商品房交易中，产权证书是核心权利凭证，购房者应高度重视办证事宜，加强合同审查和证据留存，遇开发商违约及时通过法律途径维权。开发商亦应诚信履约，及时办理产权登记相关手续，避免因违约承担额外责任。 

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）