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朋友间借款到期无力偿还，约定以拆迁安置房抵房款，签订买卖合同后卖方拒不配合收房过户，买方起诉 “确认合同有效”，卖方缺席应诉，法院最终支持买方！近日，北京市朝阳区人民法院的判决，为
“拆迁安置房买卖效力” 及 “以债抵房款” 纠纷提供了典型指引。
一、案情梳理
1. 2012-2015 年：拆迁房来源与借款抵房款背景
拆迁房归属：2012 年 4 月，李伟（被告）作为被腾退人，与甲公司（某乡腾退拆迁安置办公室）签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定因绿化隔离建设拆迁其房屋，李伟可按 4000 元 /㎡回购 “一号房屋”（二居室，某乡某小区 xx 号）；2014 年 9 月，双方签订附件确认该回购权益，李伟持有协议原件后主动交付给张昊（原告，胜诉方）。
借款与抵房约定：2015 年 2 月，李伟因资金周转，向朋友张昊借款 40 万元，签订《借款协议》约定
“借款期限 6 个月，2015 年 7 月 3 日到期”，张昊以现金方式交付借款（张昊为包工头，当时有现金储备），李伟出具《个人借（收）据》确认收款。
签订买卖合同：2015 年 7 月，借款到期李伟无力偿还，主动提出 “将一号房屋卖给张昊抵欠款”，双方达成一致：房屋总价 120 万元，40 万元借款直接抵扣房款，剩余 80 万元由张昊代李伟偿还其欠案外人廖峰的债务（抵扣剩余房款）。2015 年 7 月 16 日，双方签订《北京市房屋买卖居间合同》，明确 “李伟需在房屋具备领取条件时代领房屋，具备过户条件时配合过户”。
2. 2015-2018 年：房款支付与卖方违约
房款全额结清：2015 年 7 月，张昊按约定委托案外人张浩（与张昊同名，非亲属）向廖峰转账 80 万元，廖峰出具《收条》确认
“收到张昊买房款 82 万元”（含少量利息抵扣），至此 120 万元房款通过
“借款抵付 + 代还债务” 方式全额结清。
卖方拒不履行：2018 年 6 月，甲公司通知 “一号房屋具备领取条件”，张昊多次催告李伟按合同约定代领房屋并后续配合过户，但李伟始终无答复、拒不履行；且甲公司明确
“仅认可李伟本人领房，或买方持法院确认买卖合同有效的判决书领房”，张昊无法实际占有房屋，权益受损。
3. 2024 年：原告起诉，主张合同有效
张昊以 “买卖合同系双方真实意思表示、房款已结清、自身与李伟同属一村集体成员” 为由，起诉 “确认 2015 年 7 月 16 日《北京市房屋买卖居间合同》有效”；李伟经法院传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。
二、案件分析
1. 争议焦点
《北京市房屋买卖居间合同》是否为双方真实意思表示？内容是否违反法律强制性规定？
2. 胜诉关键：合同意思表示真实，内容合法合规
（1）合同系双方真实意思表示，无欺诈、胁迫情形
法律依据：《民法典》第一百四十三条（具备下列条件的民事法律行为有效：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗）。
事实推导：① 合同签订背景清晰：因李伟借款到期无力偿还，主动提出以房抵款，不存在张昊强迫的情形；② 条款约定明确：合同详细载明房屋位置、总价、付款方式（含借款抵扣）、收房及过户义务，李伟签字确认，且主动交付拆迁协议原件让张昊放心，足以证明其自愿签署；③
房款已实际结清：40 万元借款有《借款协议》《收条》佐证，80 万元代还款有《委托付款协议》、银行转账记录、廖峰《收条》佐证，交易流程完整，无虚假合意。
（2）合同内容不违反法律强制性规定，符合集体土地房屋交易要求
法律依据：《土地管理法》第六十二条（农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；同一集体经济组织成员间的房屋买卖，不违反宅基地专属属性规定）；《合同法》第四十四条（依法成立的合同，自成立时生效）。
事实推导：① 张昊与李伟同属一村集体成员，一号房屋虽为拆迁安置房，但本质是农村集体土地上的合法住房，同一集体成员间买卖不违反
“宅基地使用权仅限本集体成员享有” 的强制性规定；② 合同未约定违法条款：收房、过户义务符合 “房地一体” 原则，违约金、费用承担等约定不违背法律及行政法规，无无效情形。
（3）卖方缺席不影响合同效力认定，证据链足以支撑诉请
法律依据：《民事诉讼法》第一百四十七条（被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决）。
事实推导：李伟经法院合法传唤未到庭，视为放弃答辩、质证权利；张昊提交的《借款协议》《买卖合同》、付款凭证、拆迁协议原件等证据形成完整证据链，法院可依据现有证据认定合同效力，无需依赖卖方答辩。
三、裁判结果
确认原告张昊与被告李伟于 2015 年 7 月 16 日签订的《北京市房屋买卖居间合同》有效；
四、案件启示
1. 买房人（如张昊）避坑：3 个关键动作
明确交易背景，留存书面证据：涉及 “以债抵房款” 时，需签订书面协议明确 “借款金额、抵款方式、房款总额”，同时留存借款凭证、付款记录（含代还款证据），避免后续卖方否认抵款事实；
核实房屋权属，留存核心文件：购买拆迁安置房时，需要求卖方提供拆迁协议、回购凭证等原件，确认房屋权属无争议，必要时可到拆迁办核实房屋状态（如是否具备收房条件）；
细化合同义务，明确违约责任：合同中需具体约定 “收房时间、过户时间、卖方拒不履行的违约金标准”，例如
“逾期过户按房款总价每日 0.05% 支付违约金”，为后续追责提供依据。
2. 卖房人（如李伟）警示：2 个 “不可为”
不可随意违约，违背诚信原则：自愿签订买卖合同并收取房款后，不得以 “房屋涨价”“未过户” 为由拒不履行，即使缺席应诉，法院仍可依据买方证据判合同有效，后续需承担继续履行或赔偿责任；
不可忽视集体成员资格限制：若买方非本集体成员，即使签订合同也可能被认定无效，需提前确认买方身份，避免因违法交易导致自身承担过错责任。
3. 核心提醒：拆迁房买卖，“证据完整 + 身份合规” 是关键
本案中张昊胜诉的核心，在于 “证据链完整（借款 + 抵款 + 付款均有凭证）+ 同集体成员身份（符合交易限制）”。购买拆迁安置房时，尤其涉及
“以债抵款” 等特殊付款方式，务必注重证据留存，同时确认自身与卖方的集体成员身份，必要时咨询律师审核合同，避免因证据不足或身份问题导致合同效力争议。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
