（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

王建国与李秀英系夫妻，育有三名子女：长女王芳、次子王强、幼子王伟。

王建国于1985年去世，生前无遗嘱；李秀英于2021年12月去世。

位于北京市的一号房屋，原为王建国单位于1985年分配的福利公房。

2017年，李秀英依据房改政策，使用王建国工龄折抵部分房款，将房屋购为私产，登记在自己名下。

该房屋被认定为王建国与李秀英的夫妻共同财产，二人去世后未进行遗产分割。

2021年9月，李秀英与其孙子张磊（王芳之子）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以170万元将一号房屋“出售”给张磊。

但双方均承认：未实际支付房款，真实目的是让张磊凭借房屋产权获得优质小学入学资格。

当时，次子王强正在服刑，户籍仍在一号房屋，对过户毫不知情。

2022年，张磊儿子顺利入学。王强出狱后发现房屋已过户，遂与其他继承人共同主张权利。

王芳作为原告起诉，请求：

✅ 确认李秀英与张磊签订的《房屋买卖合同》无效。

张磊辩称：

“只是临时过户给孩子上学用，房子还是家里的。”

二、裁判结果

✅ 确认李秀英与张磊就一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

三、法院说理要点

名为买卖，实为借名过户，缺乏真实交易意思

双方自认未支付房款，且过户后仍由原家庭成员居住，不具备买卖合同的基本特征。

行为构成《民法典》第146条“虚假意思表示”

“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”

→ 本案“买卖”仅为入学工具，属典型通谋虚伪行为，应认定无效。

损害其他继承人合法权益

一号房屋系全体继承人共有遗产，未经共有人同意擅自处分，侵害王强等人的继承权。

四、律师提示（北京房产律师团队）

“假买卖真借名”极易引发纠纷

为落户、入学、避税等目的签订虚假合同，一旦家庭关系变化（如离婚、反悔、其他继承人出现），极易被诉无效。

未付款+无交割=虚假交易铁证

法院判断是否真实买卖，核心看：是否付款、是否交房、是否实际控制。三者皆无，基本认定无效。

继承开始后，房产即为共有，单方处分无效

被继承人死亡后，遗产自动转为继承人共有，任何一人不得擅自出售、赠与或抵押。

服刑、失联、未成年，均不丧失继承权

只要未明确放弃，所有第一顺位继承人均享有平等份额，处分房产须全体同意。

入学政策≠产权转移合法理由

教育资源分配规则，不能成为规避物权法的理由。建议通过租赁备案、亲属投靠等合法方式解决入学问题。

提醒：涉及房改房、工龄购房、继承未析产的房产，务必先完成继承公证或析产诉讼，再考虑任何处置。