承租人以借名买房为由拒付租金败诉案

【案件情节】

张先生与周女士系夫妻关系，2018年张先生与彭女士签订房屋租赁合同，约定将一号房屋出租给彭女士使用。后因租金支付问题产生纠纷，彭女士主张一号房屋实际系其丈夫王某某借张先生岳父周老先生名义购买，房屋应归王某某所有，张先生无权出租。经查，周老先生与王某某系亲戚关系，购房时王某某确有部分出资，双方未签订书面借名买房协议。张先生则认为，一号房屋登记在周老先生名下，周老先生去世后由其妻子周女士继承，其作为周女士的丈夫有权出租房屋。

【法院评析】

法院经审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，一号房屋登记在周老先生名下，周老先生去世后，其继承人有权对房屋进行管理和处分。彭女士主张存在借名买房关系，但未能提供充分证据证明，其以借名买房为由拒付租金缺乏法律依据。法院最终判决彭女士向张先生支付拖欠的租金及违约金。关于借名买房的争议，法院告知彭女士可另案提起所有权确认之诉。

【律师胜诉心得】

本案我方代理出租方张先生，成功追回了拖欠的租金。本案的重要启示是：第一，租赁合同纠纷与所有权确认纠纷是两个不同的法律关系，承租人不能以产权有争议为由拒付租金。第二，房屋产权以登记为准，在产权未被推翻之前，登记权利人有权对房屋进行处分。第三，即使存在借名买房的争议，也应当通过另案诉讼解决，而不是在租赁合同中行使抗辩权。第四，承租人在签订租赁合同时，应当核实出租人的产权情况，避免因产权争议造成损失。第五，借名买房的权利人应当及时提起确权诉讼，避免登记权利人擅自处分房屋。