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一、案件背景
在本起借名买房纠纷案件中，原告高女士作为被告贾女士的舅妈，称因自身购房受限而与贾女士达成口头借名买房协议，购买朝阳区 X 房屋。后双方就房屋所有权产生争议，高女士诉至法院，请求确认借名买房合同关系成立，并要求贾女士协助将房屋所有权转移登记至自己或第三人吴某君名下，或支付房屋折价款。
二、原告诉求及依据
1. 诉讼请求
- 确认原被告之间借名买房合同关系成立，确认原告为涉案房屋的实际购房人。
- 判令被告协助原告将涉案房屋所有权转移登记至原告名下或转移登记至吴某君名下，或判令被告支付涉案房屋折价款，优先要求过户。
2. 事实依据
- 高女士称 2010 年初欲购买涉案房屋，但因自己名下已有两套房产，受银行信贷政策影响，故与贾女士达成口头借名买房协议。2010 年 2 月，贾女士与开发商签订房屋买卖合同。高女士支付首付款 2330183 元，并按月使用贾女士银行卡支付按揭贷款 1980000 元。2011 年 3 月 20 日，高女士以贾女士名义办理收房手续，缴纳维修基金等费用，2013 年 4 月 25 日领取产权证。房屋入住后的物业费、供暖费等均由高女士负担，相关合同、发票、缴费收据由其持有，且房屋出租收益亦归高女士。
三、被告辩称
1. 贾女士辩称
- 双方从未有借名买房的书面或口头约定，购买涉案房屋是其个人意志。2010 年 2 月，自己以首付款及按揭贷款方式购买涉案房屋，支付了购房款并签订相关合同，办理产权登记等一系列购房行为均自主完成。
- 称原被告之间的资金往来是借款关系，购房款是向高女士的借款，并非借名买房。
- 主张自己实际占有使用涉案房屋并享有房屋收益，还曾抵押房屋借款并签订抵押贷款合同，享有房屋权益。
四、法院查明事实
1. 家庭关系：高女士系贾女士舅妈，双方未签订书面借名买房合同，贾女士否认存在口头借名买房约定。
2. 房屋买卖及相关合同签订：2010 年，贾女士与 C 公司签订商品房买卖合同购买涉案房屋。同年 4 月 20 日，贾女士与某银行、C 公司签订《个人购房借款合同》，贷款 198 万元购买涉案房屋，房屋总价 4310183 元。2013 年 4 月 25 日，涉案房屋登记在贾女士名下。
3. 资金支付及房屋使用情况：
- 2010 年 2 月 2 日，邹某玲刷卡代高女士向 C 公司支付 5 万元，2020 年 4 月 10 日，高女士刷卡向 C 公司分别支付 1940183 元和 34 万元，共计 2330183 元，贾女士称系高女士代为支付。2011 年 3 月 20 日，高女士刷卡支付契税和专项维修基金并办理收房手续，之后一直控制使用涉案房屋并交纳物业费等相关费用，虽曾以贾女士名义出租但租金收益归高女士。贾女士称委托高女士收房是因受威胁，将租金收益赠予高女士是对租金的处分。
- 2011 年 3 月至 2019 年 8 月，高女士按月向贾女士银行转入固定金额款项，2019 年 9 月、10 月，高女士每月向贾女士银行账户转入 13000 元，贾女士虽不认可系高女士偿还房屋贷款，但未提交其实际出资偿还贷款的相关证据，可确认系高女士偿还贷款。2019 年 11 月高女士起诉后，2019 年 12 月 11 日，贾女士通过银行账户一次性偿还剩余贷款 1586643.4 元并注销抵押。
- 2017 年 7 月 12 日涉案房屋被抵押登记给 M 公司，借款 600 万元，由高女士实际使用并偿还贷款利息，后高女士支付融资服务费 216000 元并展期。后向 K 公司借款偿还了上述借款，2019 年 8 月 15 日，M 公司抵押注销并于 2019 年 8 月 19 日抵押登记给 K 公司。诉讼中，贾女士通过向第三方贷款方式偿还了 K 公司借款，2021 年 5 月 13 日 K 公司抵押登记被注销，现房屋不存在过户障碍，吴某君具有北京市购房资格并同意过户。
五、裁判结果
1. 原告高女士与被告贾女士的借名买房合同成立，原告为北京市朝阳区 X 房屋的实际买受人。
2. 被告贾女士于本判决生效之日起七日内配合原告高女士将北京市朝阳区 X 房屋所有权过户至第三人吴某君名下。
3. 驳回原告高女士的其他诉讼请求。
六、律师案件分析
从律师角度来看，本案焦点在于借名买房合同关系是否成立以及房屋实际所有权的认定。
首先，关于借名买房合同关系的认定。虽双方未签订书面合同且贾女士否认存在口头约定，但从房屋的实际控制、使用情况来看，高女士支付了首付款，在未发生矛盾前长期偿还房屋贷款，办理收房手续并持有相关费用支付凭证，实际控制房屋并获取租金收益等，这些事实形成了较为完整的证据链，使法院有理由相信双方存在借名买房合同关系。贾女士虽对高女士的行为有不同解释，如称资金往来是借款、委托收房、赠予租金等，但缺乏合理性且无充分证据支持。
其次，对于房屋所有权的确定。基于借名买房合同关系成立的认定，高女士应为实际买受人。在房屋具备过户条件且吴某君同意接收过户的情况下，法院判决贾女士配合过户符合法律规定及当事人诉求。而对于贾女士在高女士起诉后偿还贷款等行为，因不足以推翻之前高女士对房屋控制使用等行为所产生的证明效力，不影响借名买房关系的认定。对于双方未解决的被告偿还涉案房屋款项事宜，可另行处理，这也体现了法院在处理复杂房产纠纷时，在确定主要法律关系和权利归属的同时，对相关附属问题的合理安排，以保障各方合法权益在后续程序中得到妥善处理。
