(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
在房产交易领域，借名买房现象时有发生，由此引发的纠纷也日益复杂。以下将对一起涉及兄妹间的房产过户纠纷案件进行深度剖析。
一、案件关键人物关系
李明君：原告，与李远航系兄妹关系，主张借名买房，要求被告将房屋过户至其名下。
李远航：被告，房屋登记所有人，否认与原告存在借名买房关系，拒绝协助过户。
李强、李英、李坤：第三人，均同意原告的诉讼请求。
二、案件详细情况
（一）房产来源及背景
涉案房屋位于北京市昌平区一号，系北京市西城区 A 号房屋 2009 年拆迁后分得的拆迁保障房，房屋性质为限价商品房。A 号房屋原系父母遗产，虽产权最终落在李远航和李强名下，但根据 2005 年 1 月 1 日李远航、李强出具的《关于房屋受益的承诺》，实际房产为原告李明君、被告李远航、第三人李强、李英、李坤五人共有，且全部收益由五人平均分配。
（二）购房过程
2010 年 8 月 12 日，李远航与 G 公司签署《商品房预售合同》购买涉案房屋，总价款 551,908 元。当天，李明君分两笔刷卡支付全部购房款，并缴纳了契税、印花税、产权代办费、专项维修基金、有线电视初装费等各种费用。2013 年 1 月 14 日，李远航取得涉案房屋的产权证。此后，涉案房屋的各项费用，包括物业费、装修费、取暖费、燃气费、水费、电费、车位费等均由李明君缴纳，且李明君一直实际居住使用该房屋至今。
（三）纠纷产生
当李明君要求李远航配合办理房屋过户时，遭到李远航拒绝。李远航辩称双方不存在任何书面或口头的借名买房合同或协议，自己没有协助过户的义务，且认为即使存在借名买房协议，因涉案房屋性质为限价商品住房，签订预售合同时间晚于 2008 年 4 月 11 日，根据相关规定协议也应认定无效。
三、法院审理查明事实
遗产继承情况：2004 年公证处出具《公证书》，确认被继承人李山峰位于北京市西城区 A 号的两间私房产由其子李远航、李强共同继承，原因是其他子女李英、李坤、李明君均声明自愿放弃继承权。
房屋收益约定：2005 年
1 月 1 日，李远航、李强出具《关于房屋受益的承诺》，明确
A 号院房屋虽产权落在二人名下，但实际为兄妹五人共有，全部收益由五人平均分配。
房屋购买及费用支付：2010 年 8 月 12 日，李远航与 G 公司签订《商品房预售合同（限价商品住房）》购买涉案房屋。房屋价款、契税及专项维修基金均由李明君支付。自 2010 年 9 月 30 日收房起，李明君一直居住在涉案房屋。
委托书签订：2013 年
5 月 6 日，李远航与李明君签订《委托书》，表明涉案房屋系李明君借用李远航身份全额购置使用，有关房屋的任何问题、纠纷、利益及付款均由李明君承担，李远航全权委托李明君办理相关事宜，直至为李明君办理过户手续结束，此委托书自动终止。
四、法院裁判结果
法院判决李远航于判决生效之日起十五日内协助李明君将北京市昌平区一号房屋过户至李明君名下。
五、案件分析
（一）借名买房关系的认定
书面协议依据：李远航与李明君签订的《委托书》明确显示李明君借用李远航身份购买涉案房屋，且委托关系直至完成过户手续才结束。该《委托书》实质为借名买房协议，是双方真实意思的体现。
费用支付证明：案涉房屋的购房款、契税、公共维修基金等与购买相关的费用，均由李明君支付。这进一步证明了李明君在购房过程中的实际出资行为，符合借名买房中借名人出资购房的特征。
房屋使用情况：房屋交付后，由李明君办理入住手续、装修并一直居住至今。从房屋的实际控制和使用角度来看，李明君对房屋行使了实际的所有权权益，这也与借名买房的常见情形相符。
（二）合同效力及法律依据
根据《中华人民共和国民法典》相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。李明君与李远航签订的借名买房协议（即《委托书》），不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。虽然涉案房屋为限价商品住房，但这并不影响借名买房协议本身的效力。限价商品住房政策主要是为了保障特定人群的住房需求，规范房屋的交易和使用，但并不禁止借名买房这种私下的民事约定。只要借名买房协议不损害公共利益和他人合法权益，就应当受到法律保护。
（三）过户条件的满足
李明君具有北京市住房购买资格，且其家庭名下仅拥有住房一套。涉案房屋在满足上述条件以及其他法定过户条件的情况下，李明君要求李远航协助过户的请求具有充分的事实和法律依据。
六、办案心得
（一）证据收集与整理的重要性
全面收集证据：在本案中，借名买房协议（《委托书》）是关键证据，明确了双方的借名买房合意。同时，购房款支付凭证、各项费用缴纳凭证以及房屋实际居住使用的证据，形成了完整的证据链条，有力地支持了原告的主张。律师在处理此类案件时，应指导当事人尽可能全面地收集与案件相关的各种证据，包括书面文件、转账记录、证人证言等。
证据的关联性和证明力：注重证据之间的关联性和证明力的分析。对于每一项证据，都要明确其能够证明的案件事实以及在整个案件中的作用。在本案中，各项费用支付凭证不仅证明了原告的出资行为，还与借名买房协议相互印证，增强了证据的整体证明力。
（二）法律适用与策略制定
深入研究法律规定：准确把握相关法律法规和政策文件，对于处理借名买房纠纷至关重要。在本案中，律师需要深入研究《中华人民共和国民法典》关于合同效力的规定，以及限价商品住房相关政策对借名买房协议的影响。通过对法律条文的精准解读，为当事人制定合理的诉讼策略。
应对被告抗辩：针对被告可能提出的各种抗辩理由，提前做好充分的准备。在本案中，被告以不存在借名买房协议和协议无效为由进行抗辩。律师应通过对证据的分析和法律规定的阐释，有力地反驳被告的抗辩，维护当事人的合法权益。
（三）风险防控与建议
事前风险防范：对于有借名买房需求的当事人，建议在借名买房前签订详细、规范的借名买房协议，明确双方的权利义务、房屋归属、过户时间、违约责任等重要事项。同时，保留好所有与购房相关的费用支付凭证、沟通记录等，以备日后可能发生的纠纷。
政策风险提示：向当事人充分提示借名买房可能面临的政策风险，如限购政策变化、保障性住房政策调整等。在签订协议时，可以考虑设置相应的条款，以应对可能出现的政策风险。
