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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：李华，购房者，要求退还购房款及赔偿损失。

被告：甲公司，房屋开发方，同意返还购房款但对赔偿标准存异议。

（二）原告诉求与事实理由

李华诉请：

判令与甲公司签订的房屋买卖合同无效；

甲公司返还购房款 197,066 元及 4 倍利息（自 2009 年 7 月 18 日起分段计算，暂计至 2024 年 11 月 27 日为 626,370.86 元）；

甲公司承担诉讼费。

事实理由：2009 年 6 月 8 日，李华与甲公司签订合同，购买位于房山区某小区一号房屋，总价 197,066 元，并于 2009 年 7 月 18 日付清全款。因甲公司原因房屋至今未交付，且该房屋所涉土地性质及开发手续存在违规，导致合同无效，造成重大经济损失。

（三）被告答辩

甲公司辩称：

认可合同无效，同意返还购房款 197,066 元；

不同意按 4 倍利率赔偿，主张双方对合同无效均有过错。李华购房时应知晓房屋土地性质，且原告未提供 4 倍赔偿依据，仅同意按合理标准支付资金占用利息。

（四）法院认定事实

合同签订与履行：2009 年 6 月 8 日，双方签订一号房屋买卖合同，约定总价 197,066 元及 2009 年 12 月 31 日交付，李华已付清全款，但房屋未交付。

违规事实：甲公司开发的小区未取得房地产开发合法手续及商品房预售许可，房屋占用土地为集体土地。

二、争议焦点

案涉房屋买卖合同是否因违反法律规定而无效？

双方对合同无效是否均存在过错，责任如何划分？

甲公司应按何种标准赔偿李华的损失，4 倍利息主张能否得到支持？

三、案件分析

（一）合同效力认定

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，甲公司未取得商品房预售许可证明，且起诉前未补正，合同虽为双方真实意思表示，但违反法律强制性规定，应认定无效。

（二）过错责任划分

双方对合同无效均存在过错：甲公司明知无开发资质仍售房，李华作为购房者未充分审查房屋产权及开发手续，未尽到合理注意义务。根据《合同法》第五十八条，双方应各自承担相应责任。

（三）损失赔偿标准

李华主张 4 倍利息赔偿，但未提供证据证明该标准的合理性，且合同无相关约定。考虑到甲公司长期占用资金的事实，法院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019 年 8 月 19 日前）及全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（2019 年 8 月 20 日后）计算利息损失，符合公平原则。

四、裁判结果

法院依据相关法律规定，判决：

李华与甲公司于 2009 年 6 月 8 日签订的房屋买卖合同无效；

甲公司于判决生效后十日内退还李华购房款 197,066 元及利息（分段按基准利率和市场报价利率计算）；

驳回李华的其他诉讼请求。

五、案件启示

购房审查需严谨：购房者应主动核查开发商资质、土地性质及预售许可等文件，避免因违规交易导致合同无效、财产受损。

合同条款要明确：签订合同时应明确违约责任及赔偿标准，避免争议时缺乏依据。

违规售房风险高：开发商未取得合法手续即售房，不仅面临合同无效风险，还需承担赔偿责任，应依法依规开展经营活动。

损失赔偿讲依据：主张赔偿需提供证据支持，无约定或无证据的高额赔偿请求难以得到法院支持。