此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：江川

被告：赵明、魏峰、赵磊、张晓

第三人：韩雪、张琳（韩雪与张琳系夫妻）

关键关系：江川与韩雪、张琳签订房屋买卖合同购买一号房屋，后该房屋因韩雪等人涉仲裁纠纷被法院查封。江川提出执行异议被驳回后，提起执行异议之诉，要求排除对房屋的执行。

（二）案件背景

赵明与甲公司、乙公司等多家主体发生仲裁纠纷，北京仲裁委员会裁决韩雪等多人对债务承担补充赔偿责任。因债务人未履行义务，赵明申请强制执行，法院查封登记在韩雪名下的一号房屋。此前，江川已与韩雪、张琳签订房屋买卖合同，支付大部分房款并实际占有使用房屋，但尚未办理过户登记，遂引发本案诉讼。

（三）诉讼过程

江川起诉请求解除对一号房屋的执行，赵明不同意，魏峰未明确表态，韩雪、张琳支持江川诉求。法院经审理，结合合同签订、房款支付、房屋占有及未过户原因等证据，认定江川享有排除强制执行的权利。

二、争议焦点

合同效力与真实性：江川与韩雪、张琳签订的房屋买卖合同是否合法有效，是否存在恶意串通逃避债务的情形？

购房款支付认定：江川是否按合同约定支付了全部或大部分购房款？未支付尾款是否影响其权利主张？

房屋占有及未过户原因：江川是否在法院查封前合法占有房屋？未办理过户登记是否因江川自身原因导致？

权利排除执行的依据：江川的权利是否符合法律规定，足以排除法院对一号房屋的强制执行？

三、案件分析

（一）合同效力认定

江川与韩雪、张琳在房屋查封前已签订《房屋买卖定金合同》及《存量房屋买卖合同》，约定明确的购房价格、付款方式及过户条件，合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。且无证据表明双方存在恶意串通损害债权人利益的情形。

（二）购房款支付审查

江川已按合同约定支付 82 万元购房款（总价款 90 万元），其中 58.8 万元在房屋查封前支付，剩余 8 万元尾款因未达合同约定的过户条件（过户当日支付）尚未支付。江川提供定期存单证明其具备支付能力，法院认定其已履行主要付款义务。

（三）房屋占有及未过户原因

根据物业合同、装修凭证、水电费缴纳记录及法院现场勘察，江川在 2022 年 5 月已实际占有使用房屋，早于 2022 年 11 月的查封时间。未办理过户登记系因合同约定 “契税票满两年后过户” 且查封时付款期限未届满，非江川自身过错导致。

（四）法律依据适用

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，江川同时满足 “在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”“非因买受人自身原因未办理过户登记” 四个要件，其权利足以排除强制执行。

四、裁判结果

法院判决停止对一号房屋（河北省霸州市）的执行，保障了江川作为房屋买受人的合法权益。

五、案件启示

规范购房交易流程：购买二手房时，应签订书面合同并明确付款、过户等关键条款，保留完整付款凭证及房屋交接证据，避免因程序瑕疵影响权益。

及时主张权利：若房屋被查封，买受人需在规定期限内通过执行异议或诉讼程序主张权利，注意收集占有使用、未过户原因等证据，证明自身符合排除执行的条件。

债权人风险防范：债权人申请强制执行时，应核查被执行人财产权属及交易情况，对存在争议的财产可通过法律途径进一步确认，避免执行受阻。

关注法律规定细节：执行异议之诉中，法院严格审查买受人权利是否符合法定要件，当事人需精准把握法律条款，确保主张合法有据。