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本案中，购房人因家庭重大变故及经济压力无法继续履行合同，售房人则主张违约赔偿，双方争议焦点涉及违约认定、违约金酌定等核心法律问题。本文将结合司法裁判逻辑，对该类纠纷进行专业分析。

一、案情梳理

（一）原告的诉讼请求与事实依据

原告陈林向法院提起诉讼，请求：

判决解除 2023 年 11 月 4 日与被告周明签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；

判令周明返还已付定金 20 万元；

诉讼费用由周明承担。

陈林陈述，2023 年 11 月 4 日，其与周明签订房屋买卖合同，约定以 631 万元总价购买北京市一号房屋，定金 20 万元，并明确了付款方式。合同签订后，陈林依约支付定金。原计划通过出售其父母名下位于北京市丰台区二号房屋获取购房资金，以实现赡养父母的目的。但 2024 年 4 月 30 日，其母亲在二号房屋内突然离世，致使该房屋因潜在买家忌讳及涉及多子女继承问题，无法顺利出售，购房资金来源中断。此外，陈林夫妻名下无自有住房，以租赁方式居住，家庭月收入仅 6000 元左右，需负担未成年子女抚养、四位老人赡养及房屋租金等多项支出，经济负担沉重，客观上已无能力继续履行房屋买卖合同。陈林强调，其并非主观恶意违约，而是因客观经济状况导致金钱债务履行不能，若强制履行合同，将使双方利益均遭受严重损害，故请求法院支持其诉讼请求。

（二）被告的抗辩主张与反诉请求

被告周明同意解除合同，但提出反诉，请求：

判令陈林赔偿违约金 106.2 万元（已扣除定金 20 万元）；

反诉费用由陈林承担。

周明认为，陈林未按合同约定在 2024 年 8 月 31 日前支付购房全款，且其情形不构成合同解除的法定条件，不存在不可抗力或情势变更情形。周明主张，陈林拒绝履约的真实原因是房价下行，属于恶意毁约行为。为维护自身合法权益，周明依据合同约定及法律规定，要求陈林承担违约责任。

（三）第三人的意见陈述

甲公司作为居间方表示，若陈林与周明就合同解除达成一致意见，其对此无异议。

（四）法院查明的案件事实

合同签订与履行情况：2023 年 11 月 4 日，陈林与周明签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为 195 万元，房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价 436 万元，总价 631 万元。同日，双方与甲公司签订《补充协议》，进一步明确定金支付方式（签订当日支付 10 万元，2023 年 11 月 11 日前支付 10 万元）、首付款支付方式（不动产转移登记办理完毕前 2 个工作日以资金存管方式支付 586 万元）及不动产转移登记时间（2024 年 8 月 30 日前），并约定了根本违约情形及违约责任（违约方需以成交总价款的 20% 支付违约金，已支付款项冲抵违约金，多退少补）。陈林已按约定支付定金 20 万元。

购房资金来源受阻：陈林为筹集购房资金，计划出售其父母名下的二号房屋，但因母亲去世，该房屋在多次降价后仍未能售出。陈林提交死亡证明、房屋中介带看记录截屏等证据，证明自母亲去世后，因潜在买家忌讳房屋内发生过死亡事件及担忧继承纠纷，该房屋无人看房，导致其无法获得预期的购房资金。

双方沟通协商过程：2024 年 5 月 7 日左右，陈林告知甲公司因母亲去世导致无力支付购房款。2024 年 5 月 9 日左右，甲公司向陈林转述周明同意解除合同，但周明于 2024 年 5 月 10 日通过微信明确表示不同意解除合同。陈林曾提出以放弃已支付的 20 万元定金为条件解除合同，遭周明拒绝。

房屋市场价格变动：周明主张案涉一号房屋因房价下跌导致价值受损，其提交证据显示，2023 年 11 月该房屋成交价约为 4 万元 / 平方米，现市场价值不足 500 万元。经法院走访核实，部分证据所涉房屋户型与本案一号房屋不一致，但可确认一号房屋房价存在下跌情况。

二、案件分析

（一）争议焦点

陈林的行为是否构成违约；

若构成违约，违约金数额应如何合理确定。

（二）法律分析

违约行为的认定：根据《中华人民共和国民法典》及案涉合同约定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈林未能在合同约定的期限内支付购房款，且其主张的家庭变故、经济困难等理由，不符合法律规定的不可抗力（不能预见、不能避免且不能克服的客观情况）及情势变更（合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平）情形。因此，陈林的行为构成违约，应承担相应的违约责任。

违约金数额的酌定：虽然合同约定违约金为成交总价款的 20%（即 126.2 万元），但法院在确定违约金数额时，需遵循公平原则和诚实信用原则，综合考量以下因素：

实际损失情况：周明主张因房价下跌导致房屋价值贬损，法院需结合房屋市场价格评估报告、同地段类似房屋交易价格等证据，准确认定其实际损失范围。

合同履行程度：陈林仅支付了定金，尚未履行主要合同义务，其违约行为对周明造成的影响程度需纳入考量。

当事人过错程度：陈林虽非恶意违约，但违约事实客观存在；周明在合同履行过程中无过错，其合法权益应得到保护。

公平合理原则：鉴于陈林家庭经济困难的实际情况，若严格按照合同约定的高额违约金执行，可能导致双方利益严重失衡，有违公平原则。因此，法院需在保护守约方合法权益的同时，兼顾违约方的实际履行能力，对违约金数额进行合理调整。

（三）法律依据

本案主要适用《中华人民共和国民法典》相关条款：

第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；

第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任；

第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

三、裁判结果

法院经审理作出如下判决：

陈林与周明于 2023 年 11 月 4 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于 2024 年 9 月 30 日解除；

陈林与周明、甲公司于 2023 年 11 月 4 日签订的《补充协议》于 2024 年 9 月 30 日解除；

陈林于判决生效之日起十日内给付周明违约金 80 万元（已折抵定金 20 万元）。

该判决既支持了合同解除的诉求，又根据案件具体情况对违约金进行了合理调整，在维护合同严肃性的同时，兼顾了双方当事人的利益平衡。

四、案件启示

（一）房地产交易风险防范建议

科学规划资金安排：购房者在签订房屋买卖合同前，应全面评估家庭经济状况，制定合理的资金规划方案。除准备必要的购房款外，建议预留不低于购房款 10% - 20% 的应急资金，以应对可能出现的资金链断裂风险。同时，对于依赖其他资产变现筹集购房资金的情况，需充分考虑资产处置的不确定性，提前做好风险预案。

审慎审查合同条款：合同条款是界定双方权利义务的重要依据，购房者应仔细研读合同中的违约条款、解除条件、价款支付方式等核心内容。对于格式合同中不明确或不合理的条款，应及时要求对方作出解释和说明，并可在协商一致的基础上进行修改或补充。必要时，可委托专业律师对合同进行审查，确保自身合法权益得到充分保障。此外，若担忧因特殊情况影响合同履行，可在合同中协商约定相应的免责条款或解除条件。

（二）合同违约应对策略

积极协商沟通：当出现可能无法履行合同的情况时，违约方应第一时间与对方进行沟通协商，主动说明情况并寻求解决方案。在协商过程中，应注意保留相关沟通记录，如聊天记录、邮件、书面函件等，这些证据在后续纠纷解决中具有重要作用。通过友好协商，双方有可能达成变更合同条款、延长履行期限或解除合同等共识，从而减少损失。

合理主张违约金调整：若认为合同约定的违约金过高，违约方有权依据《民法典》第五百八十五条的规定，向人民法院或仲裁机构请求适当减少违约金数额。在主张调整时，需提供充分证据证明对方的实际损失较小，或违约金数额与实际损失相比明显过高。例如，可以提供房屋市场价格波动数据、同类型房屋交易情况等证据，以支持自己的主张。

（三）法律概念准确把握

不可抗力的界定：在房地产交易中，当事人应准确区分不可抗力与一般的意外事件。不可抗力需同时满足不能预见、不能避免且不能克服三个条件，如自然灾害、政府征收、战争等。家庭变故、经济困难等通常不属于不可抗力范畴，不能作为免除违约责任的法定事由。

情势变更的适用：情势变更原则的适用需严格符合法律规定的条件，即合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平。在判断是否构成情势变更时，需综合考虑变化的程度、对合同履行的影响以及当事人的过错等因素。若符合情势变更条件，当事人可请求人民法院或仲裁机构变更或解除合同。

房地产交易涉及金额较大，法律关系复杂，无论是购房者还是售房者，都应增强法律意识，严格履行合同义务。若在交易过程中遇到法律纠纷，建议及时寻求专业律师的法律帮助，通过合法途径维护自身权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）