房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师（13426037149） 团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 

交了 200却拿不到房，还可能面临合同无效？这样的房产交易陷阱，究竟该如何避开？今天结合真实案例，带大家看清其中的法律风险与维权关键。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告赵磊向法院提出三项诉讼请求：

判令解除与被告孙婷签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

判令孙婷返还已支付的购房款 2474000 元，并补偿房屋增值部分损失 1140000 元；

本案诉讼费、保全费、担保费由孙婷承担。

赵磊称，2021 年 3 月 31 日，他与孙婷签订合同，约定以 2860000 元购买一号房屋，付款方式为全款，并约定了定金及各期付款时间。合同签订后，他陆续支付购房款共计 2474000 元。然而，因孙婷的房屋为限售存量房，无法办理过户登记，且孙婷将房屋出卖给多人并交付，还存在房屋抵押、查封等情况，导致其合法权益受损。赵磊认为，孙婷的行为违反合同约定，要求解除合同并赔偿损失 。

（二）被告的抗辩主张

孙婷辩称，不同意解除合同，认为合同本身无效，自己不应承担全部责任。她认可收到 2474000 元购房款，同意返还，但拒绝支付违约金。孙婷指出，房屋属于限售房产，不具备上市交易条件，且合同中约定以结婚离婚析产方式过户的条款，本身就导致合同无效，并非第三人原因所致 。

（三）法院查明的关键事实

房屋与合同基本情况：2019 年 5 月 14 日，孙婷取得一号房屋不动产权证书，房屋性质为自住型商品住房。2021 年 3 月 31 日，赵磊与孙婷签订买卖合同，约定房屋价格、付款方式、过户时间及违约责任等，其中补充约定通过离婚析产方式办理过户 。

购房款支付情况：合同签订后，赵磊按约定支付定金及各期房款，累计支付 2474000 元 。

合同履行障碍：

因房屋处于限售期，约定过户时间未满 5 年，不具备上市交易条件；

双方就以结婚离婚析产方式办理过户未能达成一致；

孙婷此前已与他人签订房屋买卖合同，且在合同履行期间将房屋抵押，房屋还存在多次查封 。

保全申请：赵磊起诉前申请诉前财产保全，法院裁定查封一号房屋或孙婷名下等价值财产，赵磊预交保全费 5000 元 。

二、案件分析

（一）争议焦点

房屋买卖合同是否有效，能否解除？

孙婷是否应返还购房款并补偿房屋增值损失，具体金额如何确定？

（二）法律分析

合同效力认定：根据《中华人民共和国民法典》，合同虽为双方真实意思表示，但约定以 “假结婚” 离婚析产方式过户，违背公序良俗，该补充约定无效。不过，除该条款外，其他条款未违反法律强制性规定，仍然有效 。因房屋限售且存在抵押、查封等问题，合同无法继续履行，赵磊签订合同目的无法实现，符合解除条件 。

责任承担判定：合同解除后，孙婷应返还购房款。对于房屋增值损失补偿，双方对合同无法履行均有过错。赵磊明知房屋限售仍签约，孙婷在签约前已与他人交易，且抵押房屋导致过户受阻，过错更大。法院综合考量，酌情确定补偿金额 。

三、裁判结果

法院判决：

确认赵磊与孙婷签订合同中 “第十三条补充约定” 条款无效；

解除合同除第十三条之外的条款及双方签订的《补充协议》；

孙婷于判决生效后十日内返还赵磊购房款 2474000 元；

孙婷于判决生效后十日内支付赵磊购房补偿款 250000 元 。

四、案件启示

（一）购房者避坑指南

严查房屋性质：购房前务必核实房屋性质，自住型商品房、经济适用房等限售房产，需关注上市交易年限限制，避免因政策限制导致合同无法履行 。

警惕违规过户约定：任何试图通过 “假结婚”“阴阳合同” 等违规方式避规政策的条款，不仅不受法律保护，还可能面临合同无效风险 。

查清产权状况：签约前通过不动产登记中心查询房屋抵押、查封情况，要求卖方提供产权清晰证明，避免陷入钱房两空的困境 。

（二）法律风险警示

卖方责任：隐瞒房屋限售、抵押等情况售房，不仅需返还房款，还可能承担赔偿责任，严重者可能涉及合同诈骗 。

赔偿标准：合同纠纷中，法院会综合双方过错程度、实际损失等因素判定赔偿金额，过高主张若无依据难以获支持 。

房产交易遇难题不知如何是好？欢迎私信专业律师，获取一对一法律解决方案，守护你的购房权益！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）