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交了 50 万定金，房子没买到还可能倒赔？房产交易中的 “罗生门” 该如何破解？今天结合真实案例，带你看清买卖双方的法律博弈，读懂法院判决背后的门道。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告林远向法院提出两项诉讼请求：

确认与被告周阳就一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议于 2023 年 7 月 17 日解除；

判令周阳承担本案诉讼费。

林远称，2023 年 1 月 11 日，经甲公司居间，他将一号房屋以 497 万元卖给周阳。合同签订后，周阳支付定金 50 万元。按约定，双方应于合同签署后 201 日内（即 2023 年 7 月 31 日前）办理过户，周阳需在过户前 40 日（即 2023 年 6 月 21 日前）支付第一笔购房款 180 万元。但经多次催要，周阳不仅拖延付款，还明确表示不再购房。2023 年 7 月 13 日，林远委托律师发函解除合同，律师函于 7 月 17 日送达周阳。因周阳根本违约，林远决定适用定金条款，不予退还 50 万元定金，为维权诉至法院 。

（二）被告的抗辩主张

周阳辩称：

定金认定争议：合同虽约定定金 50 万元，但实际具有定金性质的仅 20 万元，后续 30 万元已转化为购房款，且 50 万元定金过高，应酌情调整；

违约方认定争议：林远拒绝配合网签、解押，才导致交易停滞。自己提出同时履行抗辩权，要求先网签再付全款，是合理保障资金安全的行为，违约方应为林远，并反诉要求林远双倍返还定金 40 万元、退还 30 万元购房款 。

（三）第三人的陈述

甲公司表示，交易流程无固定模板，有效期内办结即可。交易未推进是因周阳未付首付款，且网签时周阳未及时提供证件 。

（四）法院查明的关键事实

合同核心条款：

约定房屋总价 497 万元，付款方式为全款，过户前 40 日支付 180 万元，过户前 4 日支付 255 万元；

逾期付款超 15 日，出卖方有权解除合同，违约方需按房款总额 20% 支付违约金 。

款项支付情况：2023 年 1 月 11 - 31 日，周阳共支付定金及购房款 50 万元 。

沟通与违约迹象：

2023 年 5 - 6 月，周阳多次表示无法购房，建议林远重新卖房；

2023 年 6 月 20 日，甲公司提醒付款期限已至，周阳此后 15 日内仍未支付 180 万元房款 。

合同解除通知：2023 年 7 月 17 日，林远向周阳送达律师函，通知解除合同 。

二、案件分析

（一）争议焦点

合同是否符合解除条件，哪一方构成违约？

定金数额应如何认定，违约责任如何承担？

（二）法律分析

合同解除与违约认定：周阳在付款期限届满前明确表示不履行主要债务，且逾期付款超 15 日，符合合同约定的解除条件。其以网签、解押顺序为由抗辩，因合同未作此约定，法院不予采纳，认定周阳构成根本违约 。

定金与违约责任：合同约定定金 50 万元，未超房款 20%，且周阳已足额支付，定金合同成立。周阳违约导致合同解除，无权要求返还定金；其反诉林远违约并主张双倍返还定金，缺乏事实依据 。

三、裁判结果

法院判决：

确认林远与周阳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于 2023 年 7 月 17 日解除；

驳回周阳的全部反诉请求 。

这一判决明确了违约方责任，维护了守约方合法权益。

四、案件启示

（一）购房者注意事项

明确合同细节：签约前仔细核对付款、过户等关键条款，避免模糊表述，对不合理要求及时提出修改。

谨慎行使抗辩权：同时履行抗辩权需基于合同约定或法律规定，随意拒绝履约可能反成违约方。

理性对待资金风险：合理规划资金，避免因自身原因导致无法履约，定金一旦违约将难退还 。

（二）卖房者维权要点

保留沟通证据：聊天记录、函件等能证明对方违约的证据务必留存，关键时刻成为维权关键。

善用合同条款：熟悉违约责任约定，在对方违约时及时、合法行使解除权，减少损失。

警惕交易陷阱：对买方不合理要求保持警惕，必要时咨询律师，确保交易合法合规 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）