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签了购房合同，却因房价下跌想反悔？卖家要求继续履行，买家坚持解除，这场纠纷法院会如何判决？一起通过真实案例，看懂房产交易中的法律门道。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告许宁向法院提出多项诉讼请求：
判令被告陈昊继续履行 2023 年 4 月 22 日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；
判令陈昊支付购房款 507 万元；
判令陈昊以 517 万元为基数，按日万分之五标准，支付自 2023 年 12 月 13 日至付清购房款之日的违约金；
判令陈昊配偶林芳共同偿还上述款项；
判令陈昊、林芳承担本案诉讼费、保全费、保全保险费 5070 元。
诉讼中，经法院释明，若合同解除，许宁变更诉求为：
判令陈昊支付违约金 103.4 万元；
判令林芳共同偿还违约金；
诉讼费、保全费、保全保险费由陈昊、林芳承担。
许宁称，2023 年 4 月 22 日，他与陈昊签订合同，将一号房屋卖给陈昊，总价 517 万元。陈昊当日支付定金 10 万元，约定 2023 年 12 月 15 日前付 490 万元，过户前 3 个工作日付 17 万元。然而，2023 年 12 月 13 日，许宁收到陈昊律师函，对方以房价下跌为由单方提出解除合同。许宁认为，合同约定延迟付款与陈昊需卖房获取购房资格有关，房价下跌属正常商业风险，陈昊无权单方解约，应继续履行合同并承担违约责任 。
（二）被告的抗辩主张
陈昊、林芳辩称，不同意许宁全部诉求：
合同履行以出售自有房屋获取房款为前提，因非自身原因房屋未售出，继续履行会造成损失，显失公平，主张解除合同；
许宁主张的违约金过高，合同为格式条款，且自己无恶意违约，许宁未及时止损，应承担部分过错 。
（三）被告的反诉请求与理由
陈昊、林芳反诉：
解除与许宁签订的房屋买卖合同及补充协议；
判令许宁返还定金 10 万元；
诉讼费用由许宁承担。
理由是，因北京地区政策调整和市场变化，其自有二号房屋未能售出，无法支付一号房屋购房款，继续履行合同存在困难且显失公平。多次协商无果后，于 2023 年 12 月 13 日书面通知许宁解除协议 。
（四）法院查明的关键事实
合同签订与约定：
2023 年 4 月 22 日，许宁与陈昊签订房屋买卖合同，约定房屋价款、付款方式、交付时间、违约责任等，还签订《居间服务合同》《补充协议》及《换房声明》，明确陈昊需出售自有房屋获取购房资质 ；
双方约定许宁于 2023 年 11 月 22 日前办理解除抵押登记，陈昊于 2023 年 12 月 15 日前支付 490 万元首付款，12 月 20 日前办理过户 。
合同履行情况：
陈昊已支付定金 10 万元，房屋未网签，仍登记在许宁名下并由其占有使用 ；
2023 年 7 月，许宁完成房屋解押；10 月 29 日，陈昊获得购房资质 ；
2023 年 12 月 13 日，陈昊发律师函通知解除合同 。
双方沟通记录：微信聊天记录显示，许宁多次提醒付款，陈昊表示因市场低迷房屋难售，仍希望履行合同，但最终以显失公平为由解约 。
房屋市场价格：同地段类似房屋售价相比合同价有所下跌，某公司证实 2024 年 8 - 9 月，类似房屋成交价在 380 万 - 435 万元 。
二、案件分析
（一）争议焦点
合同是否应继续履行，还是予以解除？
违约金约定是否过高，如何认定？
林芳是否应承担共同还款责任？
（二）法律分析
合同履行与解除：购房属重大决策，陈昊应谨慎评估履约能力，其因资金不足无法履行合同构成违约。虽其无权解除合同，但因客观上无履约能力，合同实际已无法继续履行，应认定解除 。
违约金认定：许宁选择违约金条款，合同约定按成交总价 20% 支付违约金。陈昊主张过高，法院综合合同履行情况、过错程度、实际损失及预期利益等因素，依据公平和诚信原则，酌情调整违约金数额 。
夫妻共同债务：陈昊、林芳认可购房为夫妻共同行为，属夫妻共同债务，林芳应共同承担付款义务 。
三、裁判结果
法院判决：
陈昊、林芳于判决生效后十日内，共同给付许宁违约金 60 万元；
许宁于判决生效后十日内，返还陈昊定金 10 万元；
驳回许宁的其他诉讼请求 。
四、案件启示
（一）购房者注意事项
谨慎评估履约能力：购房前充分考量资金状况，避免因自有房产未售、资金链断裂等问题违约 。
看清合同条款：对付款时间、违约责任等关键条款仔细研读，明确自身权利义务，警惕格式合同中的潜在风险 。
理性对待市场波动：房价涨跌属正常商业风险，签约后应依约履行，随意毁约将承担法律责任 。
（二）卖房者维权要点
保留沟通证据：交易过程中，聊天记录、函件等证据要妥善保存，以便证明对方违约事实 。
合理主张赔偿：违约金数额要结合实际损失提出，过高可能不被法院支持，必要时咨询专业律师 。
及时采取措施：发现对方可能违约，及时通过法律途径维权，避免损失扩大 。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
