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学区房纠纷被索赔百万,北京律师教你如何证明己方无责?

发布日期:2025-07-01 责任编辑:创始人 阅读:0
导读

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在二手学区房交易中,购房者完成房产过户后,发现实际学区名额与交易约定存在差异,同时市场波动导致房产价值下降。此类引发争议的千万级房产交易纠纷,涉及复杂的法律关系与权责认定。以下将从专业法律角度剖析案件,梳理房产交易中的潜在风险。

 

一、案情梳理

(一)原告的诉求与缘由

购房者林然向法院提出诉讼请求:

判令卖房者赵峰支付房屋总款 765 万元的 20% 作为违约金,共计 153 万元;

要求赵峰承担本案诉讼费、保全费及保函保险费 2500 元。

林然称,2023 6 27 日,通过甲房产经纪公司,他与赵峰签订了海淀区一号房屋的买卖合同,并就学区名额占用情况签订补充协议,约定房屋总价 765 万元,付款方式为定金 20 万元、户口及物业保证金 15 万元、监管账户 544 万元、贷款 186 万元。林然按约于 8 30 日付清全款,8 31 日完成过户。

因一号房屋属于学区房,具有 “六年一位小学入学学位名额”,签约时林然再三确认学区占用情况,赵峰在补充协议中明确表示该学区名额 2023 - 2024 年度占用 4 年级,还承诺若信息不实,将承担买卖合同违约责任。由于签约时小学报名已结束,教委查询系统关闭,无法核实学位情况,林然只能在 2024 3 26 日借用亲戚孩子材料查询,结果海淀教委小招办 3 28 日答复,该房屋学区名额早在 2022 9 月就被一年级学生占用,与赵峰承诺不符。

发现问题后,林然多次与赵峰沟通,但对方推诿抵赖。尽管林然因贷款压力大、房屋不符合需求想解除合同,甚至愿意扣除部分定金,但赵峰坚决不同意。如今,林然因房屋学区名额实际占用到 2028 年,导致房屋难售,即便有客户看房,给出的价格也远低于购房成本,经济和精神遭受双重打击,遂起诉维权。

(二)被告的抗辩主张

赵峰辩称,不同意林然全部诉讼请求,理由如下:

合同合法有效且已履行完毕:双方签订的房屋买卖合同是自愿真实意思表示,不违反法律规定。赵峰因急需用钱,以低于市场价约 20% 的价格出售房屋,林然是看重价格和置换需求才购房,学区名额并非其购房核心目的。合同签订后,双方已完成房款支付和房屋交付,林然取得房屋所有权,合同目的已实现。

原告存在恶意诉讼嫌疑:林然起诉是因房价下跌、房屋朝向等因素后悔购房,企图弥补损失。在合同履行过程中,林然曾多次想反悔,赵峰也劝过其放弃购买,但林然仍坚持履约。现在以学区名额问题起诉,属于恶意诉讼、浪费司法资源。

学区名额补充协议非关键条款:补充协议关于学区名额的约定,只是双方对学位使用状态的非确定性判断,不影响合同履行。签约时双方都无法查询学位情况,赵峰也无子女使用该学位,只能提供大概信息。而且林然在知晓可能存在学位问题的情况下仍购房,说明学区名额不是其购房决定因素。此外,协议未明确学位查询不到或与约定不符时的处理方式,学位使用时间差异应属不可抗力,不影响合同根本履行。

(三)法院查明的关键事实

合同约定:2023 6 27 日,赵峰与林然签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定房屋总价 765 万元,并详细约定了违约责任,包括一般违约和出卖人根本违约情形及对应赔偿标准;同日签订《补充协议》,明确若赵峰告知的学区入学名额承诺不属实,需承担买卖合同违约责任。

履行情况:2023 8 31 日,一号房屋登记至林然名下;林然提交的通话录音证实,房屋实际学区名额是 2022 年被占用,赵峰对此真实性认可,但辩称不影响林然使用学位,且房屋降价与学位无关。

特殊情况:双方均确认签约时无法查询学位占用情况;诉讼中,林然申请财产保全,法院对赵峰名下价值 153 万元的财产进行保全 。

二、案件分析

(一)争议焦点

赵峰是否构成违约?

违约金数额应如何认定?

保函保险费是否应由赵峰承担?

(二)法律分析

违约责任认定:根据《补充协议》,赵峰承诺学区名额 2023 - 2024 年度占用 4 年级,实际却是 2022 年被一年级学生占用,该行为已违反合同约定,构成违约。即便学区名额可能不是林然购房唯一目的,但赵峰未如实告知关键信息,仍需承担违约责任。

违约金调整依据:虽然合同约定违约金为房屋总款 20%153 万元),但林然未充分举证证明实际损失。法院依据《民法典》相关规定,综合考虑合同履行情况、双方过错程度(如签约时无法查询学位的客观情况)、房地产市场行情变化等因素,本着公平和诚信原则,对违约金进行调整 。

保函保险费责任判定:保函费用不属于诉讼必然支出,在合同无明确约定的情况下,法院不予支持林然该项诉求 。

三、裁判结果

法院判决:

赵峰于判决生效后 7 日内给付林然违约金 10 万元;

驳回林然的其他诉讼请求。

这一判决既认定了赵峰的违约事实,又结合实际情况合理调整了赔偿金额,平衡了双方利益。

四、案件启示

(一)购房者避坑指南

核实关键信息:购买学区房时,除了书面约定,尽量通过官方渠道(如教委查询系统开放期)核实学位占用情况,避免仅凭卖方承诺做决定。

细化合同条款:在补充协议中明确学位信息不实的具体赔偿方式、合同解除条件,避免模糊表述。

理性评估风险:购房前充分考虑房屋综合因素,不要仅因价格或单一优势冲动签约,同时预留应对房价波动、需求变化的风险预案。

(二)卖房者警示

如实披露信息:务必如实告知房屋所有重要信息,包括学区、抵押、租赁等情况,隐瞒或虚假陈述将面临违约责任。

谨慎协商条款:签订补充协议时,对可能涉及责任的条款要谨慎斟酌,避免因措辞不当引发纠纷。

尊重契约精神:交易过程中应积极协商解决分歧,避免因强硬态度激化矛盾,增加诉讼风险。

(三)法律要点速记

合同效力:自愿签订且不违反法律的合同受保护,双方需依约履行。

违约责任:违反合同约定需担责,违约金数额法院可根据实际情况调整。

损失举证:主张赔偿方需提供损失证据,无证据或证据不足可能无法获全额支持。

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(此案例发生地为北京,为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

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