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在二手学区房交易中，购房者完成房产过户后，发现实际学区名额与交易约定存在差异，同时市场波动导致房产价值下降。此类引发争议的千万级房产交易纠纷，涉及复杂的法律关系与权责认定。以下将从专业法律角度剖析案件，梳理房产交易中的潜在风险。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

购房者林然向法院提出诉讼请求：

判令卖房者赵峰支付房屋总款 765 万元的 20% 作为违约金，共计 153 万元；

要求赵峰承担本案诉讼费、保全费及保函保险费 2500 元。

林然称，2023 年 6 月 27 日，通过甲房产经纪公司，他与赵峰签订了海淀区一号房屋的买卖合同，并就学区名额占用情况签订补充协议，约定房屋总价 765 万元，付款方式为定金 20 万元、户口及物业保证金 15 万元、监管账户 544 万元、贷款 186 万元。林然按约于 8 月 30 日付清全款，8 月 31 日完成过户。

因一号房屋属于学区房，具有 “六年一位小学入学学位名额”，签约时林然再三确认学区占用情况，赵峰在补充协议中明确表示该学区名额 2023 - 2024 年度占用 4 年级，还承诺若信息不实，将承担买卖合同违约责任。由于签约时小学报名已结束，教委查询系统关闭，无法核实学位情况，林然只能在 2024 年 3 月 26 日借用亲戚孩子材料查询，结果海淀教委小招办 3 月 28 日答复，该房屋学区名额早在 2022 年 9 月就被一年级学生占用，与赵峰承诺不符。

发现问题后，林然多次与赵峰沟通，但对方推诿抵赖。尽管林然因贷款压力大、房屋不符合需求想解除合同，甚至愿意扣除部分定金，但赵峰坚决不同意。如今，林然因房屋学区名额实际占用到 2028 年，导致房屋难售，即便有客户看房，给出的价格也远低于购房成本，经济和精神遭受双重打击，遂起诉维权。

（二）被告的抗辩主张

赵峰辩称，不同意林然全部诉讼请求，理由如下：

合同合法有效且已履行完毕：双方签订的房屋买卖合同是自愿真实意思表示，不违反法律规定。赵峰因急需用钱，以低于市场价约 20% 的价格出售房屋，林然是看重价格和置换需求才购房，学区名额并非其购房核心目的。合同签订后，双方已完成房款支付和房屋交付，林然取得房屋所有权，合同目的已实现。

原告存在恶意诉讼嫌疑：林然起诉是因房价下跌、房屋朝向等因素后悔购房，企图弥补损失。在合同履行过程中，林然曾多次想反悔，赵峰也劝过其放弃购买，但林然仍坚持履约。现在以学区名额问题起诉，属于恶意诉讼、浪费司法资源。

学区名额补充协议非关键条款：补充协议关于学区名额的约定，只是双方对学位使用状态的非确定性判断，不影响合同履行。签约时双方都无法查询学位情况，赵峰也无子女使用该学位，只能提供大概信息。而且林然在知晓可能存在学位问题的情况下仍购房，说明学区名额不是其购房决定因素。此外，协议未明确学位查询不到或与约定不符时的处理方式，学位使用时间差异应属不可抗力，不影响合同根本履行。

（三）法院查明的关键事实

合同约定：2023 年 6 月 27 日，赵峰与林然签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价 765 万元，并详细约定了违约责任，包括一般违约和出卖人根本违约情形及对应赔偿标准；同日签订《补充协议》，明确若赵峰告知的学区入学名额承诺不属实，需承担买卖合同违约责任。

履行情况：2023 年 8 月 31 日，一号房屋登记至林然名下；林然提交的通话录音证实，房屋实际学区名额是 2022 年被占用，赵峰对此真实性认可，但辩称不影响林然使用学位，且房屋降价与学位无关。

特殊情况：双方均确认签约时无法查询学位占用情况；诉讼中，林然申请财产保全，法院对赵峰名下价值 153 万元的财产进行保全 。

二、案件分析

（一）争议焦点

赵峰是否构成违约？

违约金数额应如何认定？

保函保险费是否应由赵峰承担？

（二）法律分析

违约责任认定：根据《补充协议》，赵峰承诺学区名额 2023 - 2024 年度占用 4 年级，实际却是 2022 年被一年级学生占用，该行为已违反合同约定，构成违约。即便学区名额可能不是林然购房唯一目的，但赵峰未如实告知关键信息，仍需承担违约责任。

违约金调整依据：虽然合同约定违约金为房屋总款 20%（153 万元），但林然未充分举证证明实际损失。法院依据《民法典》相关规定，综合考虑合同履行情况、双方过错程度（如签约时无法查询学位的客观情况）、房地产市场行情变化等因素，本着公平和诚信原则，对违约金进行调整 。

保函保险费责任判定：保函费用不属于诉讼必然支出，在合同无明确约定的情况下，法院不予支持林然该项诉求 。

三、裁判结果

法院判决：

赵峰于判决生效后 7 日内给付林然违约金 10 万元；

驳回林然的其他诉讼请求。

这一判决既认定了赵峰的违约事实，又结合实际情况合理调整了赔偿金额，平衡了双方利益。

四、案件启示

（一）购房者避坑指南

核实关键信息：购买学区房时，除了书面约定，尽量通过官方渠道（如教委查询系统开放期）核实学位占用情况，避免仅凭卖方承诺做决定。

细化合同条款：在补充协议中明确学位信息不实的具体赔偿方式、合同解除条件，避免模糊表述。

理性评估风险：购房前充分考虑房屋综合因素，不要仅因价格或单一优势冲动签约，同时预留应对房价波动、需求变化的风险预案。

（二）卖房者警示

如实披露信息：务必如实告知房屋所有重要信息，包括学区、抵押、租赁等情况，隐瞒或虚假陈述将面临违约责任。

谨慎协商条款：签订补充协议时，对可能涉及责任的条款要谨慎斟酌，避免因措辞不当引发纠纷。

尊重契约精神：交易过程中应积极协商解决分歧，避免因强硬态度激化矛盾，增加诉讼风险。

（三）法律要点速记

合同效力：自愿签订且不违反法律的合同受保护，双方需依约履行。

违约责任：违反合同约定需担责，违约金数额法院可根据实际情况调整。

损失举证：主张赔偿方需提供损失证据，无证据或证据不足可能无法获全额支持。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）