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花 56 万买下农村大院，住了几年却被卖家强行收回，还被告知购房协议无效！非本村人购买宅基地房屋，究竟踩中了哪些法律红线？这起真实案例，为你揭开农村房产交易的潜在风险。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告孙力向法院提出诉讼请求：

判决原告与被告陈刚、李梅于 2009 年 12 月 16 日签订的《房屋买卖协议》无效；

判令二被告返还购房款 56 万元；

判令二被告支付宅基地区位补偿款 64.68 万元、房屋重置成新价 31 万元、装修设备及附属物价款损失 9 万元，共计 104.68 万元；

本案诉讼费、鉴定费由二被告承担。

孙力称，涉案的一号院落包含三块宅基地，分别登记在陈刚父亲、陈刚及其哥哥名下，院内房屋均为陈刚、李梅所建 。2009 年 12 月 16 日，双方签订协议，约定将院内全部地上物及宅基地使用权以 56 万元出售 。当日，孙力支付全款，并在院内新建房屋、装修改造 。因自己并非该村集体经济组织成员，不具备购房资格，协议应属无效 。协议无效后，双方未能就返还款项和赔偿损失达成一致，故诉至法院。

（二）被告的抗辩主张

李梅辩称：不同意原告诉求，称自己未收到房款，对卖房一事毫不知情，也从未参与卖房 。

陈刚：未作答辩。

（三）法院查明的关键事实

交易证据：孙力提交《房屋买卖协议书》《收据》及家属签字的《证明》，证实双方存在交易，且宅基地使用证原件由孙力持有 。李梅虽否认签字，但未提供反驳证据。

房屋使用情况：孙力购房后新建、装修房屋，后因业务原因搬离，陈刚、李梅撬锁入住，孙力曾报警 。

评估争议：孙力申请对房屋价值评估，因陈刚、李梅拒绝配合，评估机构仅出具宅基地区位补偿价报告，房屋重置成新价等无法鉴定 。

身份信息：孙力户口不在该村，不具备集体经济组织成员身份 。

二、案件分析

（一）争议焦点

双方签订的《房屋买卖协议》是否有效？

若协议无效，责任如何划分？损失如何赔偿？

（二）法律分析

合同效力认定：根据法律规定，宅基地属集体所有，宅基地使用权专属于本村集体经济组织成员 。孙力非本村成员，无权购买宅基地房屋，因此《房屋买卖协议》违反法律强制性规定，应认定无效 。

责任划分：陈刚、李梅明知房屋不能对外出售仍交易，事后又强行收回房屋，违背诚信原则，应承担主要责任；孙力明知自身不具备购房资格仍购买，也需承担次要责任 。

损失赔偿：因被告拒绝配合评估，需承担不利后果 。法院参考区位补偿价及市场价格，结合双方过错、土地升值等因素，酌情确定赔偿金额 。

三、裁判结果

法院判决：

确认孙力与陈刚、李梅签订的《房屋买卖协议书》无效；

陈刚、李梅赔偿孙力损失 150 万元；

驳回孙力的其他诉讼请求。

这一判决既明确了合同无效，又通过赔偿责任划分，平衡了双方利益。

四、案件启示

（一）购房者风险警示

严守资格红线：非本村集体经济组织成员，切勿购买农村宅基地房屋，否则合同无效，权益难保障 。

谨慎签署协议：涉及房产交易，务必核实产权性质和自身资格，避免因无知踩坑 。

保留关键证据：交易过程中保留合同、付款凭证、沟通记录等，为可能的纠纷维权做准备 。

（二）卖房者责任提醒

合法处分财产：农村宅基地房屋不得随意对外出售，避免因违规交易承担赔偿责任 。

恪守诚信原则：达成交易后应依约履行，不得随意毁约，否则将面临法律追责 。

（三）法律建议

遇到农村房产纠纷，及时咨询专业律师，通过法律途径主张权益。在律师指导下收集证据、提起诉讼，合理划分责任，争取合法赔偿。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）