小产权房交易无效，购房款和利息能全要回吗？北京律师解析

发布日期：2025-07-08 责任编辑：创始人阅读：0次

导读

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“小产权房” 因价格相对低廉，吸引了部分购房者，但其中隐藏的法律风险不容忽视。近日，一起因购买 “小产权房” 引发的合同纠纷案件，法院的判决为我们敲响了警钟。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告赵琳向法院提出诉讼请求：

请求判令确认其与被告某村村委会签订的购房合同无效；

请求判令被告返还购房款 32.5 万元；

请求判令被告支付利息 226004.11 元（以 32.5 万元为基数，自 2009 年 12 月 20 日起计算至实际给付之日止暂计至 2024 年 3 月 12 日，其中 2009 年 12 月 20 日至 2019 年 8 月 19 日按同期中国人民银行 5 年期贷款基准利率计付 154058.01 元，2019 年 8 月 20 日起暂计至 2024 年 3 月 12 日按全国银行间同业拆借中心 5 年期贷款市场报价利率计付 71946.1 元）；

诉讼费由被告承担。

赵琳称，2009 年被告宣传出售拟盖的 × 小区一期住宅房屋，她了解后于 2009 年 12 月 19 日缴纳房款 32.5 万元，次日签订《购房合同》，约定购买 × 小区一期 × 号楼 × 单元 302 号房，面积 120.77 平方米，房款 32.5 万元，合同还注明该住房属旧村改造配套用房，土地为集体使用性质等。2010 年 1 月 8 日被告出具收据。但因被告未获建设规划许可，× 号楼一直未开工，她多次要求返还购房款遭拒，故诉至法院。

（二）被告的抗辩主张

某村村委会辩称，其与赵琳之间未形成实际房屋买卖关系，未建设 × 号楼，也未收取购房款。2006 年该村将新农村危房改造项目承包给乙公司，约定乙公司安置本村被拆迁户后可对外销售剩余楼房，因无规划审批手续，只能以村委会名义销售，实际销售人是乙公司。2008 年项目被叫停，仅建 5 栋楼，审计报告中无 × 号楼及赵琳交款记录，故不同意赵琳的诉讼请求。

（三）法院查明的关键事实

2009 年 12 月 20 日，赵琳与某村村委会签订购房合同，约定购买 × 小区一期 × 号楼 × 单元 302 号房，房款 32.5 万元，合同对相关权利义务进行了约定。

2010 年 1 月 8 日，赵琳交纳全部购房款 32.5 万元，某村村委会出具收款收据。

× 小区所占土地为集体土地，房屋属 “小产权房”，未取得商品房预售许可证，不具备销售条件，× 号楼未建设，村委会未交付房屋。

二、案件分析

（一）争议焦点

赵琳与某村村委会签订的购房合同是否有效？

某村村委会是否应返还购房款及支付利息？

（二）法律分析

购房合同的效力：某村村委会在集体土地上建设房屋，未取得合法建设审批手续及商品房预售许可证，与赵琳签订购房合同，违反了国家有关房地产开发经营的强制性规定，该合同应为无效合同。

购房款及利息的返还：根据法律规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当返还，有过错的一方应赔偿对方损失。某村村委会收取了赵琳的购房款，因合同无效，应返还购房款。同时，村委会对合同无效存在过错，应支付相应利息，但赵琳要求按 5 年期贷款利率计算依据不足，法院确定按银行同期贷款利率计算。

三、裁判结果

法院判决：

某村村委会于本判决生效后 7 日内返还赵琳购房款 325000 元及利息（利息以 325000 元为基数，自 2010 年 1 月 8 日起至 2019 年 8 月 19 日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自 2019 年 8 月 20 日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；