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在司法执行程序中，案外人若对被查封的房屋主张权利，能否阻止执行？近日，一起因购房者在房屋被查封前已签订合同、支付房款并实际占有引发的执行异议之诉案件，法院给出了肯定答案。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告周健向法院提出诉讼请求：

请求法院判决停止对大兴区三号房屋的执行；

本案诉讼费由甲公司承担。

周健称，甲公司与乙公司合同纠纷一案，法院 2021 年 10 月 9 日作出判决，判令乙公司向甲公司支付工程款及利息等款项。判决生效后甲公司申请强制执行，大兴法院 2021 年 3 月查封三号房屋。2023 年 5 月 15 日，其针对该房屋申请执行异议，大兴法院 7 月 19 日裁定驳回请求，故不服裁定起诉至法院。2018 年 5 月，其从丙公司获知三号房屋并决定购买，5 月 21 日至 6 月 30 日期间向乙公司分 14 笔支付全部购房款 240.932 万元，向丙公司支付服务费 54.404 万元。6 月 29 日与乙公司签订《北京市商品房预售合同》，约定一次性付款。7 月 2 日办理收房手续，后在房屋内经营诊所。2019 年 3 月 7 日，为符合购房政策以其妻子持股的丁公司名义网签，但因单价错误于 5 月 24 日注销网签。5 月底注册成立戊公司（其与妻子各持股 50%），6 月 25 日乙公司以戊公司名义再次网签却未办结，直至 2021 年 3 月房屋被查封，故请求停止执行。

（二）被告的抗辩主张

甲公司辩称，不同意周健的诉讼请求：

涉案房屋为商业用房，根据相关规定销售对象应为企事业单位、社会组织，周健作为自然人不具备购买资格，即便签订合同也属违法，不能排除执行，仅对乙公司享有债权；

查封前周健未签订合法有效的书面买卖合同，不符合排除执行条件；

周健未支付全部价款，付款凭证部分无付款人信息或付款人非其本人，支付金额与总价款不一致；

证据不能证明其在查封前已合法占有房屋；

周健对未及时办理过户存在过错。

乙公司未参加诉讼，书面答辩称周健所述购房情况属实，因实测面积差需重新签约，其多次催促但周健未重视，同意停止执行，解封后配合签约开票。

（三）法院查明的关键事实

甲公司与乙公司等合同纠纷一案，法院判决乙公司支付工程款等款项，乙公司未履行，甲公司 2022 年申请强制执行，大兴法院 2021 年 3 月 25 日查封三号房屋（乙公司为登记所有权人，建筑面积 76.2 平方米）。周健提出执行异议被驳回后提起本案诉讼。

周健与妻子吴敏系夫妻关系。2018 年 5 月 31 日至 6 月 30 日期间，吴敏、周健及案外人李娜、王浩、朱琳、闫辉向乙公司转账共计 2372792 元，上述人员均出具说明称系代周健支付房款。乙公司向周健出具 5 张房款收据。因实测面积变化，2020 年 8 月乙公司退还周健 36549.69 元，实际房款 2383438 元。

2018 年 6 月 29 日周健与乙公司签订《北京市商品房预售合同》，约定总价款 2409320 元，一次性付款。7 月 2 日办理收房手续，后在房屋内经营诊所。

2019 年 3 月 21 日成立丁公司（吴敏持股 100%，周健任法人），以丁公司名义网签后因单价错误于 5 月 24 日注销。6 月 3 日成立戊公司（周健与吴敏各持股 50%），注册地址为三号房屋，乙公司出具住所证明。6 月 25 日以戊公司名义再次网签未办结，周健多次催促无果。

社区居委会证实诊所 2020 年左右开业。乙公司认可收到全部房款，称未过户原因在周健，但未举证。

二、案件分析

（一）争议焦点

周健对三号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

（二）法律分析

排除执行的法定条件：根据相关规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以下条件：查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有不动产、已支付全部价款或按约支付部分并将剩余交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记。

合同与付款情况：周健与乙公司在查封前签订《北京市商品房预售合同》，系双方真实意思表示。虽转账金额与合同价款有差额，但乙公司出具收据认可收到全部房款，且存在面积差退款情形，可认定周健已支付全部房款。

合法占有认定：周健 2018 年 7 月办理收房手续，之后在房屋内经营诊所，社区居委会亦证实诊所开业时间，足以证明其在查封前已合法占有房屋。

过户未办理原因：首次网签因开发商失误注销，后续以戊公司名义网签未办结系乙公司拖延所致，周健多次催促，非因自身原因未办理过户，无过错。

购房资格问题：虽商业用房规定销售对象为企事业单位，但周健后续成立戊公司并以公司名义办理网签，积极弥补资格问题，且乙公司认可买卖关系，不能以此否定其排除执行的权利。

三、裁判结果

法院判决：停止对北京市大兴区三号房屋的执行。

四、案件启示

（一）购房时需规范签订合同并留存付款证据

购买房屋应及时与开发商签订书面买卖合同，明确价款、付款方式等关键条款。支付房款时尽量通过本人账户转账，若委托他人付款需留存书面委托说明及付款人声明，要求开发商出具正规收据或发票，确保付款事实清晰可查。

（二）及时占有房屋并保留占有证据

收房后应尽快实际占有使用房屋，留存入住手续、物业服务协议、水电费及物业费缴纳记录、经营凭证等，证明在查封前已合法占有，这是排除执行的重要条件之一。

（三）积极履行过户义务并留存沟通记录

购房者应主动催促开发商办理网签及过户手续，对过程中出现的问题及时与开发商沟通，留存微信、短信、邮件等沟通记录，证明已尽到催告义务，非因自身原因导致过户延迟。

（四）明确商业用房购房资格要求

购买商业用房需提前了解政策规定，确认自身或关联企业是否符合购房资格，若以个人名义购买不符合规定，应及时通过成立公司等合法方式弥补，避免因资格问题影响权利主张。

在房屋交易中，购房者应增强风险意识，注重合同签订、款项支付、房屋占有及过户等环节的证据留存，遇到纠纷时及时通过法律途径维权，必要时咨询专业律师，确保自身合法权益得到有效保护。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）