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定居海外的侄子凭遗赠遗嘱继承 79 万房产，前房主的侄女却伪造
“养女” 身份办理继承公证、过户房屋，拒不腾退。近日，法院判决支持受赠人，明确 “占房者需 30 日内腾退并支付 14 万占用费”。
一、案情梳理
1. 房屋腾退争议：海外受赠人维权，占房者伪造身份抗辩
刘远（原告，被继承人刘敏侄子，定居海外，胜诉方）起诉刘莉（被告一，刘敏侄女）、周浩（被告二，刘莉之子），诉求：1. 判令刘莉、周浩腾退 “一号房屋”（北京市西城区，39.6㎡，价值 79.2 万元）；2. 判令二人按每月
6000 元支付 2022 年 8 月 2 日至实际搬离的占用费（暂计 14.4 万元）；3. 诉讼费由被告承担。
刘远主张：1. 刘敏（2021 年去世，无子女）2015 年、2020
年两次立自书遗嘱，将 “一号房屋” 遗赠给自己；2. 2021 年 11 月刘敏去世后，自己当月在亲属群声明接受遗赠，但刘莉、周浩更换门锁霸占房屋；3. 刘莉隐瞒遗嘱，谎称是刘敏
“养女” 办理继承公证，2022 年 8 月将房屋过户至自己名下；4. 经两审法院判决，确认遗嘱有效、房屋归自己所有，2024 年 7 月完成过户，但二人仍拒不搬离。
刘莉抗辩：1. 不同意腾退，自己在 “一号房屋” 居住 50 年，房屋是姑姑刘敏为自己结婚申请的，有产权份额；2. 自己是刘敏养女，尽了主要赡养义务，不清楚房屋为何登记在刘敏名下；3. 不认可占用费，对收费标准有异议。
周浩辩称：同意母亲刘莉的意见，声称房屋无人居住、水电未使用，未换锁，不应支付占用费。
2. 关键事实：产权归属与占用细节
产权核心证据：“一号房屋” 2004 年登记在刘敏名下（房改房）；刘敏 2015 年、2020 年自书遗嘱均载明 “房屋给侄子刘远”，两审法院确认遗嘱合法有效；2024 年 7 月刘远取得单独所有不动产权证。
伪造继承事实：刘莉 2022 年 1 月向甲公证处谎称 “系刘敏养女、刘敏无遗嘱”，办理继承公证并过户房屋，公证处未核查遗嘱真实性。
占用与抗辩证据：刘远提交亲属群聊天记录（声明接受遗赠、@刘莉告知遗嘱内容）、通话录音（刘莉承认居住）、短信记录（催告搬离无果）；刘莉未提交收养登记证、房屋共有协议等证据，周浩未举证房屋无人居住。
二、案件分析
1. 核心争议
涉外背景下，刘远作为受赠人是否有权要求腾退房屋？
刘莉 “养女身份、长期居住” 的抗辩能否成立？占用费应如何认定？
2. 胜诉关键：产权合法无瑕疵，伪造行为坐实过错
（1）涉外案件适用中国法律，刘远所有权受法律保护
法律依据：《涉外民事关系法律适用法》第三十六条（不动产物权适用不动产所在地法律）、《民法典》第二百零九条（物权登记生效）。
事实推导：① 法律适用明确：“一号房屋” 位于北京，虽刘远定居海外，仍适用中国法律审理；② 所有权来源合法：刘远通过有效遗嘱接受遗赠，经两审判决确认权利，且已完成过户，物权归属清晰，享有完整所有权；③
刘莉过户无效：其通过隐瞒遗嘱、伪造 “养女” 身份取得的产权证，因基础事实虚假，已被生效判决推翻，不产生合法物权效力。
（2）刘莉抗辩无证据支撑，“长期居住” 不构成合法权利
法律依据：《民法典》第二百三十五条（无权占有可请求返还原物）、第一千一百零五条（收养需登记生效）。
事实推导：① “养女” 身份不成立：刘莉未提交收养登记证等法定证据，仅凭 “照顾姑姑刘敏” 不能认定收养关系，公证处的错误公证不能作为权利依据；②
“房屋共有” 无依据：房屋登记在刘敏名下，刘莉未提交出资证明或共有协议，“为结婚申请” 仅是单方陈述，不能对抗物权登记；③ “长期居住” 属无权占有：即使刘莉曾居住，刘敏已通过遗嘱处分房屋，其居住权随所有权转移而终止，拒不搬离构成无权占有。
（3）占用费主张于法有据，法院酌情标准合理
法律依据：《民法典》第二百三十八条（侵害物权应赔偿损失）。
事实推导：① 起算时间合法：刘莉 2022 年 8 月凭虚假公证过户房屋，主观恶意明显，自该日起计算占用费，既惩罚侵权行为，又符合权利受损时点；② 标准酌情适当：刘远主张每月 6000 元，法院结合房屋面积（39.6㎡）、地段（西城区），酌情确定 5000 元 / 月，兼顾市场行情与执行可行性；③ 周浩需共同担责：其承认持有钥匙，与母亲刘莉共同控制房屋，构成共同无权占有，应连带支付占用费。
（4）“房屋无人居住” 抗辩不成立，控制即构成占用
法律依据：《民法典》第二百四十一条（所有权人对不动产享有占有权）。
事实推导：① 占有以 “控制” 为标准：刘莉、周浩持有钥匙并实际控制房屋，即使未实际居住，也剥夺了刘远的占有、使用权利，构成实质占用；②
水电未使用不影响责任：房屋是否使用是占有人的自主选择，不能以此否定占用事实，更不能免除占用费支付义务。
三、裁判结果
被告刘莉、周浩于本判决生效之日起三十日内，将位于北京市西城区 “一号房屋” 腾退并返还给原告刘远；
被告刘莉、周浩于本判决生效之日起七日内，向原告刘远支付房屋占有使用费；
驳回原告刘远的其他诉讼请求。
四、案件启示
1. 涉外受赠人遇房屋被占：3 个核心维权要点
锁定遗嘱与判决证据，夯实物权基础
留存自书遗嘱原件、两审法院生效判决书、不动产权证，证明所有权来源合法且无争议；涉外案件中需提前准备身份公证、授权委托书等材料，确保诉讼程序顺畅。
固定对方侵权证据，坐实无权占有
通过亲属群聊天记录、通话录音、短信等，证明对方知晓遗赠事实仍恶意占有；若对方伪造材料过户，需提交公证处错误公证文书、过户记录，佐证其主观过错。
主动催告留痕，明确占用起算时点
取得胜诉判决后及时催告搬离，留存书面通知、快递凭证等；以对方伪造过户日或判决生效日作为占用费起算点，最大化主张损失赔偿。
2. 防范 “亲属伪造继承” 侵占房屋：2 个关键提醒
遗嘱订立后及时告知亲属，留存知情证据
立遗嘱人可通过亲属会议、书面通知等方式告知遗嘱内容，受赠人在法定期间（2 个月）内明确接受遗赠并留痕，避免对方以 “不知情” 为由伪造继承。
继承开始后及时核查房屋状态，阻断非法过户
被继承人去世后，第一时间查询房屋权属登记，若发现他人伪造材料过户，立即提起行政诉讼撤销产权证，同步启动继承诉讼确认权利。
3. 核心提醒
本案核心逻辑是 “涉外不动产物权纠纷适用中国法律，受赠人凭有效遗嘱及生效判决取得的所有权受法律保护；亲属伪造身份、隐瞒遗嘱侵占房屋的，不仅需腾退房屋，还需承担高额占用费”。
建议海外华人遇此类纠纷时，优先委托国内律师梳理证据链，重点突破对方 “合法权利” 的抗辩漏洞，通过诉讼强制腾退并追索损失，确保物权及时恢复。
法律小贴士
《民法典》规定，物权登记仅具有公示效力，若登记基础（如继承公证）存在虚假，真实权利人可通过诉讼推翻登记并主张权利。实践中，亲属以伪造身份、隐瞒遗嘱等方式侵占房屋的，因主观恶意明显，法院通常会支持全额占用费，这是刘远胜诉的核心法律依据。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
