(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与争议焦点

本案发生于北京市东城区，围绕北京市东城区 S 号房屋的产权归属展开，核心争议在于原告王宇杰与被告王昊父子之间是否存在借名买房合同关系，进而判定房屋究竟归王宇杰所有，还是王昊依法享有房屋所有权，涉及借名买房关系的认定、证据的采信与证明力判断，以及公司法中法人财产与股东财产关系的运用等复杂要点。

二、原告诉求与依据

原告王宇杰向法院提出诉讼请求：

请求判令确认原、被告之间形成的关于北京市东城区 S 号房屋的借名买房合同有效；

确认涉案房屋归原告所有；

请求判令被告协助原告办理涉案房屋所有权过户手续，将房屋所有权变更登记至原告名下。

原告称，因其作为外地户籍在 2002 年不能以自己名义购买四合院，便成立 F 公司，以公司名义购买涉案房屋，且支付了全部购房款及相关税费。后政策变化，考虑已以被告名义购买其他房屋，便以被告名义继续持有涉案房屋。原告长期居住、装修改造房屋并收取租金，2021 年拟出售房屋时与被告产生争议，被告擅自换锁并将房屋出租，仅支付部分租金。原告认为双方形成借名买房合同关系，房屋应归自己所有。

三、被告答辩意见

被告王昊辩称，不同意原告的全部诉讼请求。

房屋系赠与而非借名买房：涉案房屋是原告出于对被告的愧疚及疼爱而赠与，通过共同控制的 F 公司完成赠与。2002 年原告告知被告买房赠与，因政策限制先以公司名义购买，2003 年又告知政策允许后会将房屋登记至被告名下，赠与合同已履行完毕。

原告证据不足且理由不合理：原告未提交借名买房证据，也未对借名买房作出合理解释。虽原告出资，但双方已商定赠与。原告对房屋的装修、居住及收取租金等行为不能认定存在借名买房关系。而且若存在借名买房，原告应掌控 F 公司控制权，政策允许时也应将房屋直接登记至自己名下，借名买房缺乏必要性和合理性。

原告主张权利时间不合理：自 2004 年房屋登记在被告名下长达 17 年，原告从未主张借名买房权利，F 公司也未主张，原告起诉是受他人蛊惑，意图侵占被告财产。

合同相对性问题：即便借名买房理由成立，因被告取得房屋基于 F 公司与被告的合同关系，根据合同相对性，有权主张权利的是 F 公司，而非原告。

四、法院查明事实

公司与购房情况：F 公司于 2002 年 4 月 28 日成立，由王宇杰出资，法定代表人为王宇杰，股东为王宇杰、王昊，各占 50% 股份 。2002 年 F 公司与北京 D 公司订立合同购买涉案房屋，原告支付大部分购房款，2002 年 8 月 9 日房屋登记在 F 公司名下，后经诉讼减少部分购房款，2005 年原告支付剩余购房款。

房屋转移登记情况：2004 年 6 月 2 日，F 公司决定出售涉案房屋，8 月 25 日与被告订立四份《房屋买卖协议书》，将涉案房屋出售给被告，被告未支付房价款，房屋分四个产权证登记在被告名下。

证据质证情况：原告提交合同书、发票、转账支票等证明借名买房，被告认可真实性但否认证明目的；原告提交工程协议书证明装修，被告认可真实性但称装修不能否认赠与；原告提交居住证等证明实际居住，被告认可真实性但称实际居住不能证明所有权；原告提交微信聊天记录证明有权处置房屋，被告认可真实性但称不能认定借名买房或所有权归属；原告提交银行交易明细证明收取租金，被告认可真实性但否认借名买房目的；原告提交证人证言证明装修，被告认可真实性但称不能否认赠与。

借名买房理由阐述：原告称因离婚单身，考虑房屋登记在自己名下存在再婚财产风险，所以借被告名义登记房屋；被告则反驳称原告从事房地产开发，应了解婚前财产法律常识，借名买房缺乏必要性和合理性。另外，原告还表示以被告名义在京购买了三套房屋，已就另外两套另案起诉。

五、法院裁判结果

驳回原告王宇杰的全部诉讼请求。

六、律师视角剖析

（一）案件分析

借名买房关系的否定论证：从借名买房关系的构成要件出发，全面分析本案事实。指出原告虽出资，但购买时是以 F 公司法定代表人及股东身份代为出资，房屋登记在 F 公司名下，根据法人财产独立原则，不能仅以出资否定公司转让房屋行为从而认定借名买房。在房屋持有凭证方面，产权证及房屋转移合同由被告持有；房屋使用情况上，原告虽有居住和收租行为，但鉴于父子关系，不能确凿证明其实际控制并享有所有权；政策变化后原告有条件将房屋登记在自己名下却未这么做，借名缺乏必要性；原告称保护婚前财产的借名理由不符合常理；原告也完全可让 F 公司继续持有房产而非过户给被告；微信聊天记录也难以认定被告认可借名买房或原告享有所有权。通过多方面分析，有力论证了借名买房关系不成立。

赠与关系的合理性阐述：基于被告陈述，2002 - 2003 年原告告知被告买房赠与及后续过户的情况，结合房屋已登记在被告名下多年且原告长期未主张借名买房权利的事实，阐述赠与关系的合理性，进一步反驳借名买房主张。

对原告证据的有力反驳：针对原告提交的各类证据，从证据的关联性和证明力角度进行反驳。强调出资证据不能直接证明借名买房，装修、居住、收租等证据无法形成完整的借名买房证据链，微信聊天记录表意不明，成功削弱了原告证据的证明效力，保障了被告的合法权益。

（二）办案心得

法律知识的深度掌握与运用：在处理借名买房纠纷案件时，要全面掌握借名买房的法律认定规则、公司法中法人财产与股东财产关系等知识。准确运用这些法律知识判断借名买房关系是否成立，以及在涉及公司购房情况下的产权归属问题，为案件分析和辩护提供坚实法律基础。

证据收集与分析的关键作用：重视证据收集，全面梳理购房合同、出资凭证、产权登记文件、房屋使用相关凭证、微信记录等各类证据。通过对证据的细致分析，挖掘关键信息，如本案中房屋产权登记和持有凭证对证明房屋归属的关键作用。同时，敏锐捕捉对方证据漏洞，如原告证据无法形成完整的借名买房证据链，进行有力反驳。

庭审策略与沟通技巧：庭审过程中，制定合理的庭审策略至关重要。围绕借名买房关系是否成立这一核心争议焦点展开辩论，针对原告的观点和质疑，进行有针对性的回应，避免陷入不必要的争论。注重与法官的沟通，以清晰、有条理的方式阐述案件事实和法律依据，引导法官关注关键要点，提高庭审效果。

应对复杂家庭纠纷的能力：此类案件涉及复杂的家庭关系和情感因素，在处理过程中，要充分考虑各方利益诉求，在法律框架内寻求平衡。既要维护当事人的合法权益，也要尽量避免过度激化家庭矛盾，以专业和理性的态度解决纠纷，实现法律效果和社会效果的统一。