房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师（13426037149） 团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 在继承法律实务中，遗嘱权益主张与不动产登记效力的冲突屡见不鲜。本案中，因购房出资、权属登记及遗嘱继承引发的争议，深刻体现了《民法典》物权编与继承编的交叉适用问题。本文将从专业法律视角，对该起典型案例进行深度解析。
案情梳理
（一）人物关系与房产背景
被继承人赵某远与赵某琳系父女关系，赵某琳与陈某宇曾为夫妻 。2022 年 6 月 13 日，赵某远与李某芳登记结婚。2020 年 5 月，赵某远为解决居住需求，与赵某琳、陈某宇协商购置一号房屋（位于密云区某路某号院）。赵某远实际出资 100 万元，并约定房屋由其居住且登记在其名下 。但最终房屋产权登记于赵某琳名下，这与先前约定的矛盾，为后续纠纷埋下隐患 。
2022 年 9 月，赵某远订立遗嘱，明确一号房屋及东城区二号房屋中属于其个人的份额，均由配偶李某芳继承 。此前，赵某远已就房屋权属问题提起诉讼。2023 年 1 月，赵某远因病去世，因其父母早亡，李某芳依据遗嘱起诉，请求确认一号房屋 47.78% 的产权份额归其所有 。
（二）当事人诉辩主张
原告主张（李某芳）：李某芳作为遗嘱继承人，依据《中华人民共和国民法典》继承编，主张赵某远生前实际出资购置一号房屋，虽登记存在瑕疵，但出资行为应作为认定其享有房屋权益的依据。作为合法配偶及遗嘱指定继承人，她有权继承赵某远在该房屋中的相应份额 。
被告抗辩（赵某琳）：赵某琳依据《中华人民共和国民法典》物权编，以不动产登记簿的公示效力为核心，主张一号房屋自登记于其名下时，物权变动已依法完成。同时提出，赵某远的出资行为系赠与性质，并非借名买房或共有产权约定，故其对房屋享有完整的所有权 。此外，赵某琳还就李某芳申请财产保全导致房屋被查封，提出赔偿损失的主张。
第三人陈述（陈某宇）：陈某宇作为购房参与者，佐证赵某琳的观点，称购房时已明确为赵某远与自己共同赠与赵某琳购房款，房屋登记在赵某琳名下符合各方真实意思表示 。同时，对赵某远与李某芳婚姻关系的合法性及遗嘱的真实性、有效性提出质疑，认为赵某远在订立遗嘱时可能不具备完全民事行为能力，或存在受胁迫情形 。
（三）关键事实认定
房屋交易流程：法院查明，2020 年 5 月 10 日，陈某宇代表买方签订《北京市存量房屋买卖合同》；5 月 11 日、13 日，赵某远分两笔向陈某宇转账 100 万元；5 月 29 日，赵某琳取得一号房屋不动产权证书 。
遗嘱与婚姻争议：李某芳提交赵某远所立遗嘱，但赵某琳、陈某宇质疑遗嘱书写形式、赵某远立遗嘱时的精神状态及民事行为能力，还对赵某远与李某芳结婚时的意思表示真实性存疑 。
财产保全情况：李某芳申请对一号房屋进行财产保全，法院作出查封裁定，李某芳支付保全费 5000 元 。
案件分析
（一）不动产物权登记的法律效力分析
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权经依法登记发生效力 。本案中，一号房屋登记在赵某琳名下，若无相反证据推翻，依据物权公示公信原则，赵某琳即为合法物权人 。赵某远的出资行为在缺乏书面协议证明借名买房或共有约定的情况下，无法对抗法定物权登记效力 。
（二）遗嘱继承效力的法律要件审查
遗嘱继承需同时满足《民法典》规定的实质与形式要件 。实质要件要求遗嘱人立遗嘱时具有完全民事行为能力，内容为真实意思表示且不违法背俗；形式上，自书遗嘱需亲笔书写、签名并注明年月日 。本案中遗嘱效力存疑，即便有效，若赵某远对一号房屋无合法产权份额，其处分行为亦属无权处分，李某芳无法据此取得权益 。
（三）赠与关系的举证责任与法律认定
赵某琳、陈某宇主张出资属赠与，需就赠与合意举证；李某芳若要推翻，同样需遵循 “谁主张，谁举证” 原则 。在双方证据不足时，法院依据不动产登记效力优先认定物权归属，体现了物权法定与证据裁判规则的结合 。
裁判结果
法院依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，驳回李某芳的诉讼请求 。该判决明确了不动产登记与遗嘱继承冲突时，物权登记效力的优先性，强调了当事人的举证责任 。
案件启示
（一）强化不动产登记的法律意识
不动产交易中，登记具有决定性效力。各方应及时办理权属登记，签订书面协议明确权利义务。对于借名买房等特殊情形，建议通过公证、律师见证增强协议效力，避免权属纠纷 。
（二）规范遗嘱订立的法律程序
订立遗嘱建议优先选择公证形式或律师见证，确保符合法定要件 。同时留存立遗嘱过程影像、行为能力证明等辅助证据。涉及房产继承时，需先确认被继承人真实权属，避免无效处分 。
（三）重视证据留存与风险防范
在大额财产交易、赠与及继承中，应全程留存转账记录、聊天记录、书面协议等证据，及时固化口头约定 。纠纷发生时，专业律师介入有助于全流程风险把控，维护合法权益 。
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