北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王秀萍、唐铁军于2013年11月诉称：王秀萍、唐铁军和郭屏于2006年12月24日签订《二手房屋买卖协议书》，约定将位于北京市朝阳区302号房屋出卖给郭屏，实际上，房屋系王秀萍单位拟按房改政策，以内部优惠价卖给职工的房屋，签订《二手房屋买卖协议书》时王秀萍并未取得房屋的房屋所有权证，亦未从单位购买到该房屋。直到买卖协议签订的第二年，即2007年8月22日，王秀萍才通过单位与本单位内部职工李鑫签订《房屋买卖合同》，约定王秀萍从李鑫处购买房屋。专业房产律师哪个好？2011年11月21日王秀萍取得房屋所有权证。但房屋是按经济适用房管理的央产房，不能对外买卖，因房屋无法过户，故诉至法院，要求1.解除王秀萍、唐铁军和郭屏于2006年12月24日签订的《二手房屋买卖协议书》;2.要求郭屏腾空房屋，并将房屋交付给王秀萍、唐铁军。
2、被告辩称
郭屏辩称：不同意王秀萍、唐铁军的诉讼请求，双方签订的《二手房屋买卖协议书》是合法有效的，我认为不存在合同目的无法实现的情况，不是法定解除的理由。王秀萍、唐铁军在起诉前，并没有依据合同向我发出解除合同的通知。2011年王秀萍已经取得涉诉房屋的所有权，但在一年内其并没有主张权利。王秀萍、唐铁军要求解除合同是因为房价上涨，违反了诚信原则。
二、法院查明
王秀萍、唐铁军系夫妻关系。2006年12月24日，王秀萍、唐铁军(甲方)和郭屏(乙方)签订《二手房屋买卖协议书》，约定双方经单位分配房屋一套，建筑面积为53.81平方米，分配房屋后，甲方夫妻二人向单位支付公积金21900元、住房补贴52311.60元和预付款50000元，共计124211.6元，但甲方无力支付其他应付款80885.22元。经甲乙双方协商，乙方向甲方一次性支付全部买卖房屋款245097元，待现居住人二年左右搬入新建楼房后，该址房屋过户给王秀萍后，甲乙双方半年内变更乙方为房屋的产权人，变更时的交易手续费、印花税、个人所得税等一切变更所需费用，均由乙方支付。甲方在办理完房屋产权证后，违约不把房屋变更为乙方，甲方应双倍返还给乙方的购房款即490194元，还需向乙方支付违约金100000元，同时按当时的银行贷款利率计算，向乙方支付自收到全部房款后至违约发生之日的利息。乙方违约，不买甲方产权名下的房屋，同样向甲方支付违约金100000元，甲方向乙方退还房屋买卖总价款245100元，同时按当时的银行贷款利率计算向乙方支付自收到全部房款后至违约发生之日的利息。
合同签订后，郭屏向王秀萍、唐铁军支付了购房款及税费等购房费用共计279727.24元。王秀萍、唐铁军亦将该房屋交付给郭屏。2011年，王秀萍取得了房屋的所有权证书。经询，王秀萍、唐铁军表示如果合同解除，其同意退还郭屏已经支付的全部购房费用。
为查明本案事实，法院依法就房屋的性质及过户条件分别到中国纺织科学研究院、朝阳区房屋管理局、在京中央和国家机关住房交易中心进行调查。相关人员答复称，房屋属于中央和国家机关管理的经济适用房，即央产经济适用房，但该经济适用房和目前房屋市场上的经济适用住房不同，央产经济适用房属中央和国家机关管理。到目前为止，该类房屋没有上市的相关政策，无法上市交易，不能办理过户手续。
三、法院判决
1、一审判决
1)解除王秀萍、唐铁军和郭屏签订的《二手房屋买卖协议书》;
2)郭屏腾空位于北京市朝阳区302号房屋，并将该房屋交付给王秀萍、唐铁军;3)王秀萍、唐铁军返还郭屏购房费用二十七万九千七百二十七元二角四分。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
合同系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立。合同的生效与合同的解除在法律上存在明确的区别，合同的解除针对的是已经生效的合同，所以虽然涉案合同已生效，但亦可以解除，郭屏以合同生效为由认为不能予以解除的理由，法院不予采信。
依据合同约定和房屋买卖合同的惯例，郭屏购买房屋的目的既包括取得的房屋占有、使用等权利，也包括取得房屋的所有权权属证明，即由王秀萍、唐铁军过户给郭屏。
但依据现有查明的事实，由于房屋系央产经济适用房，针对此类房屋尚未出台相关的上市交易政策，依据合同双方无法继续履行，由郭屏取得房屋的所有权权属证明，从而实现合同的完整目的。王秀萍、唐铁军亦违反其当初售房意愿，起诉明确要求不再履行合同，在现有情况下，合同以解除为宜。但合同的解除并不影响郭屏依据合同等另行主张相关权利。
