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在不动产强制执行程序中，已完成全额价款支付并持续占有使用的不动产面临执行风险时，执行标的权益人往往承受巨大法律风险与心理压力。通过司法实践中的典型案例可见，成功阻却强制执行的核心在于异议申请人能否构建完整的证据链条，并精准援引实体法与程序法规范。以下将结合具体司法判例，深入剖析不动产执行异议之诉的关键胜诉要件。​

一、案情梳理：全款购房却被执行，原告如何维权？

（一）原告诉求：阻止拍卖，捍卫房产所有权

原告李华向法院提出请求：立即停止对山西省大同市一号房屋的查封、拍卖。

李华称，2010 年至 2012 年期间，其分两次支付定金及购房款共计 138 万余元，与第三人甲公司签订《商品房买卖合同》，并自 2012 年起通过委托经营实际占有使用房屋长达 9 年。法院查封时间为 2021 年 7 月 24 日，而其购房合同签订、房屋占有均在查封之前，且未办证原因在于开发商管理不善，非自身过错，符合《执行异议和复议规定》第二十八条，应排除执行。

（二）被告抗辩：物权登记优先，原告存在重大过错

被告张阳辩称，其依据生效判决申请强制执行，法院查封符合法律规定。

物权登记原则：中国实行物权登记制度，房屋登记在第三人名下，被告有权执行；

原告过错：原告自 2012 年接收房屋至今近 13 年，未提交办证申请、未起诉开发商，放任产权登记事实，主观存在重大过失，不符合排除执行条件。

（三）第三人陈述：买卖合同真实有效，被告恶意执行

第三人甲公司表示：

交易真实性：与原告的买卖合同、收款收据、房屋交付手续齐全，原告已通过委托经营行使所有权；

被告过错：2010 年委托被告销售楼盘，被告明知房屋已售仍申请查封，系因第三人欠付代理费的恶意行为，且执行程序未送达通知，存在违法。

（四）法院查明：四大关键事实奠定胜诉基础

交易完整：2010 年支付定金及房款，2012 年签订合同、补交差价，全额付款证据充足；

合法占有：2012 年接收房屋并委托经营，收取返租费，早于 2021 年查封时间近 9 年；

未办证原因：第三人承认因自身原因未办理产权证，原告无过错；

执行程序：原告此前执行异议被驳回，现提起执行异议之诉。

二、案件分析：四要件逐一核对，原告为何能排除执行？

（一）争议焦点：原告是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条？

法院需审查原告是否同时满足四个法定要件，以判断其能否排除强制执行。

（二）要件拆解：原告完全符合排除执行条件

查封前签订合法有效合同

2012 年 12 月 14 日签订《商品房买卖合同》，早于 2021 年 7 月 24 日查封时间，合同内容完整、价款明确，无违法情形，满足要件一。

查封前合法占有不动产

原告 2012 年接收房屋后，通过《委托经营协议书》委托第三方经营并收取收益，提供了返租费转账记录，足以证明在查封前已实际控制房屋，符合要件二。

已支付全部价款

第三人出具的收款收据、银行转账记录清晰显示，原告已支付全部购房款 1380193 元，无剩余款项未付，满足要件三。

非因买受人原因未办证

第三人当庭确认未办证责任在自身（开发商管理不善），原告已提交办证资料，无证据显示原告怠于行使权利，符合要件四。

（三）法律逻辑：为何被告 “物权登记优先” 主张不成立？

被告强调物权登记原则，但《执行异议和复议规定》第二十八条明确赋予符合条件的买受人对抗执行的权利。本案中，原告作为无过错买受人，其债权请求权优先于被告的金钱债权，符合保护消费者生存权的司法精神。

三、裁判结果：法院判决不得执行，原告成功保住房产

法院认为，原告李华完全满足《执行异议和复议规定》第二十八条的四个要件，其对一号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

判决如下：

不得执行登记在第三人甲房地产开发有限公司名下的山西省大同市城区兴云南街南侧上河时代广场商业楼一号房屋。

这一判决意味着原告通过法律程序成功阻止了房屋拍卖，捍卫了自身合法权益。

四、案件启示：普通人如何应对房产执行风险？

（一）房产交易核心风控要点

过户登记 “优先级”

购房后务必尽快办理过户，若因开发商等原因无法办理，需保留催办记录、沟通函件等证据，证明非自身过错。

案例中原告虽未办证，但通过 “早于查封时间签订合同 + 合法占有 + 全额付款 + 无过错” 组合证据链，弥补了未过户的缺陷。

交易证据 “全留存”

保存购房合同、付款凭证（转账记录、收据）、房屋交付手续、占有使用证明（租金记录、物业费单据等），这些是执行异议中的关键证据。

（二）执行异议维权三步法

及时提出执行异议

发现房屋被查封后，第一时间向执行法院提交书面异议，说明符合《执行异议和复议规定》第二十八条等条款，附相关证据（15 日内提出）。

异议被驳回后提起诉讼

若异议被驳回，15 日内提起执行异议之诉，重点围绕 “合同签订时间、占有证据、付款情况、未办证原因” 四大要件举证，必要时申请法院调取开发商办证记录等证据。

关注 “非因买受人过错” 证明

若开发商拖延办证，可通过聊天记录、催告函、开发商书面回复等，证明自身积极主张权利，过错不在买方。

（三）法律程序 “避坑” 指南

查询房屋权属：购房前通过不动产登记中心查询房屋是否抵押、查封，避免购买 “问题房”；

关注执行通知：若收到法院执行裁定书，务必委托律师分析是否符合排除执行条件，切勿错过异议期限；

重视第三人陈述：若开发商（第三人）能证明交易真实性并承认办证过错，可极大增强维权成功率。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）