开发商称 “非自身原因” 逾期办证，能否免除违约金责任？北京律师看判例

发布日期：2025-06-27 责任编辑：创始人阅读：0次

导读

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买房入住多年，房产证却始终不见踪影，开发商该不该为此买单？购房者又该如何捍卫自己的权益？今天通过一起真实案例，带您看清延期办证纠纷背后的法律逻辑。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告陆明、陆浩父子向法院提出诉讼请求：判令甲公司支付延期办理不动产权证书的违约金 139411.03 元【以 1228291 元为基数，按每日 0.01% 计算，共计 1135 天（2021 年 8 月 6 日至 2024 年 9 月 30 日）】。

陆明、陆浩表示，2018 年 2 月 6 日，他们与甲公司签订《×× 共有产权住房预售合同（试行）》，并于 2019 年 8 月 6 日完成一号房屋的交付。合同明确约定，甲公司需为其办理不动产权证登记；若因甲公司原因，导致他们和代持机构某住房保障事务中心在房屋交付之日起 720 日内，未能取得不动产权证书，甲公司应按已付房价款每日万分之一支付违约金。如今房屋交付已久，房产证却遥遥无期，为维护自身权益，遂向法院提起诉讼。

（二）被告的态度

甲公司既未提交书面答辩意见，也未参加庭审，直接放弃了对案件的抗辩和质证权利，这也让案件审理中其立场和观点无从知晓。

（三）法院查明的关键事实

合同签订与约定：2018 年 2 月 6 日，甲公司（甲方）、陆明与陆浩（乙方）、某住房保障事务中心（丙方）签订预售合同，约定乙方购买一号房屋，总价款 1228291 元，乙方和丙方各占 50% 产权。合同约定甲方应于 2019 年 5 月 31 日前交房，并明确若因甲方原因，乙方和丙方在房屋交付之日起 720 日内未取得不动产权证书，甲方需按已付房价款每日万分之一支付违约金。

交易履行情况：陆明、陆浩已支付全部购房款，2019 年 8 月 6 日甲公司交付房屋，但截至诉讼时，房屋仍未办理不动产权证书。

二、案件分析

（一）争议焦点

甲公司是否构成逾期办理不动产权证书的违约？

原告主张的违约金金额是否合理？

（二）法律分析

违约认定：根据《民法典》及相关司法解释，因开发商原因致使购房者未在约定期限内取得不动产权属证书，开发商需承担违约责任。本案中，预售合同清晰约定了办证期限和违约责任，房屋于 2019 年 8 月 6 日交付，按约定最迟应在 2021 年 7 月 25 日完成办证，但实际一直未办理，甲公司明显构成违约。

违约金合理性：原告以已付房款 1228291 元为基数，按照合同约定的日万分之一标准，主张 2021 年 8 月 6 日至 2024 年 9 月 30 日期间的违约金，计算方式和金额均符合合同约定，且未超出合理范畴。加之甲公司放弃抗辩，法院依法支持原告的主张。

三、裁判结果

法院判决：甲公司于判决生效之日起七日内，给付陆明、陆浩 2021 年 8 月 6 日至 2024 年 9 月 30 日期间的逾期办理不动产权证书违约金 139411.03 元。

四、案件启示

（一）购房者注意事项

合同细节把控：签订购房合同时，务必将房产证办理期限、违约责任、违约金计算方式等关键条款细化，避免因条款模糊导致维权困难。

及时跟进维权：一旦发现开发商逾期办证，应及时通过书面催告、协商谈判或法律诉讼等方式维权，同时注意保留沟通记录、付款凭证等证据，把握好诉讼时效。

（二）开发商行为规范

主动履行义务：严格按照合同约定推进房产证办理工作，定期向购房者通报办理进度，主动化解潜在矛盾。

重视法律风险：充分认识逾期办证可能带来的法律责任和经济赔偿，积极应对诉讼，切勿因消极对待而承担更不利的后果。

（三）维权关键要点

证据收集：购房合同、付款凭证、交房通知、与开发商的沟通记录等，都是维权的有力证据，务必妥善保存。