定金收条未写退款条件，如何维权？北京律师破局技巧

发布日期：2025-06-27 责任编辑：创始人阅读：0次

导读

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交了 10 万购房定金，房子没买成，钱还能拿回来吗？买卖双方为此对簿公堂，各有说法。专业律师带您拆解这起纠纷中的法律要点，看清定金退还的关键所在。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告周晓峰向法院提出诉讼请求：要求被告陈建安、林晓梅共同退还定金 5 万元、预付款 5 万元。

周晓峰称，陈建安与林晓梅是夫妻关系，2022 年 9 月，经人介绍，自己有意购买林晓梅名下位于河北省石家庄市桥西区的一号房屋。2022 年 9 月 27 日，他向陈建安支付 5 万元定金。之后，双方协商，他又支付 5 万元预付款，并约定签订正式《房屋买卖合同》后，陈建安交付房屋备用钥匙。但在签合同前，他发现房屋取暖等情况与陈建安所述不符，双方就房屋价款和钥匙交付时间多次协商未果，陈建安态度强硬，拒绝继续磋商，还表示定金不退，无奈之下，他只能起诉维权。

（二）被告的抗辩主张

陈建安、林晓梅辩称，是周晓峰违约在先，自己无过错，周晓峰无权要求返还定金，且双方不存在预付款约定，应驳回其诉讼请求，诉讼费由周晓峰承担，具体理由如下：

定金数额争议：合同约定定金为 10 万元，周晓峰实际交付也是 10 万元（微信转账 5 万、现金 5 万），有 10 万元定金收条为证，不存在周晓峰所说的定金、预付款之分。

预付款说法不实：周晓峰提出的预付款及备用钥匙协议是虚构的。没有协议文本、支付凭证和收条等书证；从聊天记录看，2022 年 9 月 27 - 29 日双方围绕合同条款讨论，未提及预付款和备用钥匙；在过户前交付钥匙不符合交易习惯和法律规定，自己不可能为 5 万元承担风险；周晓峰在起诉中对款项性质说法前后矛盾。

其他争议反驳：周晓峰称房屋取暖问题与描述不符没有证据，且这是住户与热力公司的关系；房屋价格在签定金合同时已确定；关于钥匙交付时间，根本不存在未达成一致的情况，因为所谓备用钥匙协议就不存在；是周晓峰拖延不履行合约，自己多次督促无果，在其明确拒绝按约定价格成交后，才告知合同终止，根据法律规定，周晓峰无权要求返还定金。

（三）法院查明的关键事实

款项交付情况：2022 年 9 月 27 日上午，周晓峰向陈建安微信转账 5 万元，陈建安出具定金收条；下午，周晓峰又给付 5 万元现金，陈建安称收到该笔现金后，出具了 10 万元定金收据。

合同协商过程：

2022 年 9 月 27 日下午，陈建安将草稿版《房屋买卖合同》发给周晓峰。

9 月 28 日中午，周晓峰提出下午签合同，随后要求在合同中加入 “过户前给一把钥匙，装修破坏主体后果由乙方负责” 的条款；当晚，陈建安发送修订版合同，并表示是草稿，可再修改。

9 月 29 日，陈建安提议若无异下午打印合同签字，周晓峰表示要再了解房屋情况后再签。

后续沟通情况：2022 年 10 月至 2023 年 2 月，双方多次联系；2023 年 2 月 13 日，陈建安询问周晓峰是否按 145 万价格购买，周晓峰表示价格太高，双方因价格分歧无法达成一致；2023 年 3 月起，双方多次沟通，陈建安坚持价格不变、交易结束、定金不退，周晓峰则以房屋有问题要求降价或退定金。

二、案件分析

（一）争议焦点

周晓峰支付的 10 万元是定金和预付款，还是全部为定金？

未能签订房屋买卖合同，责任在谁？周晓峰是否有权要求退还 10 万元？

（二）法律分析

款项性质认定：在签订正式合同前交付的款项，结合交易常理，应认定为立约定金，用于保证正式合同签订。周晓峰称其中 5 万元是预付款，既无合同约定，也不符合交易习惯，法院不予采信，10 万元统一认定为立约定金。

过错责任判定：根据法律规定，给付定金一方拒绝订立主合同，无权要求返还定金；收受定金一方拒绝订立合同，应双倍返还定金。本案中，双方议定过房屋总价，但周晓峰看房后因房屋附属设施问题要求降价，陈建安不同意，双方多次沟通未达成一致。双方在交易过程中均无明显过错，不能简单认定某一方违约。

法律依据适用：依据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条（定金的成立与数额）、第五百八十七条（定金罚则）以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条（立约定金处理规则），在双方无明显过错导致合同未签订的情况下，周晓峰要求退还定金合理合法。

三、裁判结果

法院判决：被告陈建安、林晓梅于判决生效后七日内共同向原告周晓峰退还定金 10 万元。

四、案件启示

（一）购房者注意事项