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在商品房交易中，合同无效导致购房款难退的纠纷屡见不鲜。本案中，购房者支付 85 万余元购房款后，不仅未能拿到房屋，还陷入合同效力与责任承担的争议漩涡。专业律师将从法律角度拆解本案，为您揭示其中的法律风险与维权要点。
一、案情梳理
（一）原告主张与诉求
原告陈明向法院提出两项诉讼请求：
确认 2011 年
12 月 18 日与甲公司签订的《北京市商品房预售合同》无效；
判令甲公司、乙公司及自然人王某共同退还购房款 851,000 元及利息（利息分段计算：2011 年 10 月 17 日 - 2019 年 8 月 19 日按央行同期贷款利率；2019 年 8 月 20 日起按 LPR 标准计算至实际支付日）。
陈明称，2011 年，乙公司为甲公司开发的项目施工，王某系乙公司员工。因乙公司欠付货款，王某称甲公司授权乙公司协助销售部分商品房，推荐陈明购房。陈明实地参观后，通过现金及转账向王某支付 851,000 元，乙公司开具收据。2011 年 12 月 18 日，陈明通过王某与甲公司签订预售合同，约定购买一号房屋，总价款 9639,500 元，交房时间为 2012 年 5 月 30 日，剩余房款交房时办理贷款 。后因甲公司纠纷，房屋未交付，且经鉴定合同上甲公司公章为伪造。陈明认为甲公司委托乙公司售房，三者应承担连带责任。
（二）被告抗辩意见
甲公司：从未与陈明签署合同，未委托乙公司、王某售房。经司法鉴定，合同公章与公司备案印鉴不一致，此前案件已裁定驳回起诉并移送公安。陈明未向甲公司付款，双方无合同及事实关系，不应承担退款责任。
乙公司：配合甲公司售房，有协议为证；合同公章系甲公司负责人加盖，鉴定样本不全面，合同不应认定无效；仅查到代收 70 万元，同意按实际收款退款，不同意其他诉求。
王某：作为乙公司员工，收款属职务行为，后果应由乙公司承担，自身不担责。
（三）法院查明事实
王某系乙公司员工，乙公司为嘉裕苑项目施工方。
甲、乙公司签订多份协议，约定销售款优先偿还工程款，但未明确授权乙公司售房。
2011 年 9
- 10 月，乙公司出具 851,000 元购房款收据，陈明向王某转账 70 万元，另主张交付 100,000 元现金（乙公司否认）。
2011 年 12
月 18 日预售合同经鉴定，甲公司公章为伪造。此前诉讼中，法院因涉嫌刑事犯罪裁定驳回起诉并移送公安。
二、案件分析
（一）争议焦点
《北京市商品房预售合同》是否有效？
购房款退还责任应由谁承担？
（二）法律分析
合同效力认定：依据《合同法》，合同需双方真实意思表示一致。本案中，甲公司未授权乙公司售房，合同公章伪造且未追认，故合同不成立
。乙公司无权代理，陈明亦无理由相信其有代理权，不构成表见代理，合同无效。
责任主体界定：
甲公司：未参与合同订立，未收款，无退款义务。
乙公司：擅自售房收款，属无权代理，应退还全部 851,000 元购房款，并赔偿资金占用利息
。
王某：职务行为，后果由乙公司承担，个人不担责。
（三）法律依据
本案适用《中华人民共和国合同法》第四十八条（无权代理合同效力）、第四十九条（表见代理），以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款（民法典施行前法律事实适用旧法）
。
三、裁判结果
法院判决：
2011 年 12
月 18 日签订的《北京市商品房预售合同》无效；
乙公司于判决生效后七日内退还陈明购房款 851,000 元及利息（分段计算）；
驳回陈明其他诉讼请求 。
四、案件启示
（一）交易风险防范
资质与授权核查：购房前通过住建部门查询开发商预售资质，要求出示授权文件，核实售房主体权限。
资金支付规范：购房款应存入开发商监管账户，避免向个人账户转账；保留付款凭证、收据等完整交易记录。
（二）合同效力审查
细节审查要点：注意合同签章与备案信息是否一致，对模糊条款及时咨询律师；大额交易建议办理公证或律师见证。
表见代理识别：仅凭口头承诺不足以认定代理权，需结合授权文件、历史交易习惯等综合判断。
（三）维权策略建议
及时启动程序：发现合同纠纷，尽快收集证据，通过协商、诉讼等合法途径维权，避免超过诉讼时效。
责任主体判断：明确合同相对方与实际责任人，避免因错误主张导致维权受阻。
商品房交易涉及大额资金，法律风险不容忽视。若您正面临类似纠纷，或对购房合同有疑问，欢迎私信专业律师团队，获取精准法律解决方案，守护您的合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
