房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师（13426037149） 团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 

房子卖出去 13 年，突然想收回？卖家以买家曾无购房资格为由起诉解除合同，还索要 32 万 “占有费”。这场纠纷最终如何判决？专业律师带您拆解其中法律门道。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告赵大海、赵阳父子向法院提出三项诉讼请求：

判令解除与被告周宇签订的《房屋买卖合同》；

判令周宇按照每月 2000 元的标准，支付自 2010 年 7 月 22 日起至 2023 年 10 月 21 日的房屋占有使用费，暂计 320,000 元；

本案全部诉讼费用由周宇承担。

赵大海、赵阳称，2010 年 7 月 22 日，他们与周宇签订合同，将一号房屋（位于北京市大兴区）出售给周宇 。周宇分别于 2010 年 7 月 16 日支付 50,000 元、7 月 22 日支付 307,686 元，房款已全部付清 。然而多年过去，因周宇原因导致合同目的无法实现，他们多次协商解除合同，但周宇始终占据房屋，给自己造成了巨大经济损失，无奈之下只能诉至法院。

（二）被告的抗辩主张

周宇坚决不同意原告诉求，反驳理由如下：

合同已履行完毕：自己早已付清房款，卖家的合同目的已经实现，原告以 “合同目的无法实现” 要求解除合同，与事实严重不符 。

原告拖延过户：如今房屋已具备办理产权证条件，但赵大海、赵阳却以加钱为条件才肯配合过户，是原告违约在先，而非自己 。

具备购房资格：自己目前已通过购房资格核验，不存在履约障碍；原告索要房屋占有使用费毫无依据，房屋交付后一直由自己居住并承担各项费用，且原告计算费用的起始时间错误，房屋实际交付时间为 2012 年 10 月 。

（三）法院查明的关键事实

合同签订与房款支付：2010 年 7 月 22 日，赵大海、赵阳与周宇签订合同，约定以 5800 元 / 平米的价格出售一号房屋（面积 61.67 平方米，总价 357,686 元），周宇已全额支付房款 。合同明确约定交房时间为 2012 年 10 月，且产权证办理后甲方需配合过户，否则视为违约 。

争议焦点证据：

微信聊天记录：周宇提交的记录显示，赵大海曾提出 “补点钱就过户”，周宇则要求对方按合同履行 。

购房资格证明：周宇已通过北京市住房和城乡建设委员会的购房资格核验 。

证人证言：证人刘华证实，赵大海、赵阳曾提出让周宇加 20 万元才配合过户 。

房屋现状：双方确认房屋于 2012 年 10 月交付，目前虽可办理产权证，但尚未办理 。

二、案件分析

（一）争议焦点

赵大海、赵阳能否以周宇曾无购房资格为由解除合同？

周宇是否应支付房屋占有使用费？

（二）法律分析

合同效力与解除条件：

合同有效：双方签订的合同是真实意思表示，不违反当时法律强制性规定，合法有效 。

解除权不成立：尽管签约时周宇可能无购房资格，但现在其已通过资格核验，且房屋具备过户条件，合同不存在无法履行的情形。原告以历史原因主张解除合同，缺乏法律依据 。

违约责任认定：微信聊天记录和证人证言表明，原告存在以涨价为由拖延过户的行为，构成违约；而周宇已履行付款义务，无违约情形 。

占有使用费主张：因合同继续有效，周宇基于合同合法占有房屋，原告主张占有使用费没有法律支撑 。

（三）法律依据

本案适用《中华人民共和国合同法》第六十条（全面履行义务）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（举证责任）及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条（新旧法适用规则） 。

三、裁判结果

法院判决：驳回赵大海、赵阳的全部诉讼请求 。这意味着合同继续有效，周宇无需支付占有使用费，赵大海、赵阳需按合同约定配合办理过户手续。

四、案件启示

（一）购房者注意事项

资格审查前置：购房前务必确认自身购房资格，避免因政策限制导致纠纷；若签约时无资格，可在合同中约定资格取得后的处理方式 。

留存履约证据：妥善保存付款凭证、沟通记录等证据，如遇卖方违约，可通过法律途径维权 。

（二）卖房者行为规范

严守契约精神：合同一旦签订，应按约定履行义务，不得随意以涨价等理由毁约，否则需承担违约责任 。

明确过户条款：在合同中细化过户条件和时间节点，避免模糊表述引发争议 。

（三）纠纷解决要点

及时固定证据：交易全程保留书面、电子证据，如聊天记录、证人证言等，为可能的诉讼做准备 。

咨询专业意见：遇到合同履行难题，第一时间咨询律师，避免因错误操作导致权益受损 。

房屋买卖暗藏法律风险，一不小心就可能 “踩坑”！如果你在房产交易中遇到类似问题，或对合同条款有疑问，欢迎私信专业律师团队，获取一对一法律解决方案，守护您的房产权益！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）