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房产交易遇继承争议,律师如何证明合同履行有效性?

发布日期:2025-07-01 责任编辑:创始人 阅读:0
导读

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亲属之间的房屋买卖,本应基于信任与情谊,却因房款支付问题演变成法庭上的对峙。当亲情遇上利益,法院又将如何判定?让我们通过这起真实案例,探寻背后的法律逻辑。

一、案情梳理

(一)原告的诉求与缘由

原告江明向法院提出四项诉讼请求:

判令解除江明与陈远签订的存量房买卖合同;

判令赵芳、赵婷、陈辉、任兰配合江明将一号房屋转移登记至江明名下;

判令赵芳腾退位于北京市一号房屋;

诉讼费由赵芳、赵婷、陈辉、任兰承担。

江明称,一号房屋原是自己单位分配,后买断获得产权,并借给陈远、赵芳居住。2010 11 月,陈远、赵芳以无住房为由,请求购买房屋。出于亲属关系,江明以 20 万元的优惠价出售,但对方一直未付房款。2022 年陈远去世,其作为房屋买卖合同买受人未履行付款义务,江明多次催款无果。因陈远继承人继受合同权利义务,故将其继承人诉至法院,要求解除合同、退还房屋。

(二)被告的抗辩主张

赵芳、赵婷共同辩称:

合同已履行完毕:2010 11 25 日,江明与陈远签订合同当日,陈远就以现金支付房款,江明也完成房屋过户登记,并于 2011 1 27 日变更为陈远与赵芳共同共有,合同权利义务已全部完成,无需解除 。

超过解除权除斥期间:合同履行完毕至今已 13 年,江明在此期间从未提出异议,如今突然否认履约事实,已超过法定 1 年的除斥期间,应驳回其诉求 。

存在虚假诉讼嫌疑:陈辉系陈远与前妻之子,长期未与陈远共同生活,对房屋买卖不了解,且曾起诉赵芳争夺房屋,存在与江明串通可能;任兰由江明一家照顾,关系密切,其陈述也应审慎对待 。

程序违法:陈远去世后,其遗产法定继承纠纷案已立案,一号房屋属遗产之一,本案应中止审理,等待继承案结果,否则会侵害其他继承人权益 。

陈辉未到庭,书面辩称房屋先是江明赠与陈远,后陈远又于 2013 年赠与自己,尊重法院判决。任兰同样未到庭,书面表示对房屋过户事情仅知大概,听从法院判决。

(三)法院查明的关键事实

人物关系:陈勇、任兰是陈远父母;陈远与前妻育有陈辉;赵芳与前夫育有赵婷;陈远与赵芳于 2007 1 16 日结婚;江明是陈远妹夫;陈勇 2020 3 16 日去世,陈远 2022 9 10 日去世 。

房屋交易过程:江明曾为一号房屋所有权人,2010 11 25 日与陈远签订合同,以 20 万元出售并完成过户;2011 1 27 日,房屋变更登记为陈远与赵芳共同共有 。

争议焦点:陈远是否支付 20 万元房款存疑。江明主张未收到房款,提交水电费、物业费等缴费记录证明费用由自己承担;赵芳、赵婷认为已现金支付,且陈远当时经济宽裕,具备支付能力,并提交陈远收入相关证据 。

二、案件分析

(一)争议焦点

陈远是否实际支付 20 万元购房款?

江明是否有权解除房屋买卖合同?

本案是否应中止审理等待继承案结果?

(二)法律分析

房款支付认定:双方均无直接证据证明房款支付情况,但从房屋过户时间、亲属关系以及江明在陈远生前未主张解除合同等因素综合判断,赵芳主张已支付房款更具合理性 。

合同解除条件:根据《民法典》,当事人应全面履行合同义务。因无法认定陈远未支付房款,江明解除合同的理由不成立,其诉求缺乏法律依据 。

程序问题:虽然一号房屋涉及继承纠纷,但本案主要审理房屋买卖合同效力,继承案结果不影响合同纠纷的实体审理,无需中止 。

三、裁判结果

法院经审理,依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定,缺席判决驳回江明的全部诉讼请求。这一判决明确了合同履行的有效性,维护了现有房屋权属状态。

四、案件启示

(一)房屋买卖风险防范

规范交易流程:无论亲属与否,房屋买卖应签订书面合同,明确房款支付方式、时间,并保留转账记录、收据等凭证 。

及时主张权利:发现对方未履行合同义务,应在法律规定的时效内主张权利,避免因时间过长丧失胜诉权 。

(二)亲属间财产处理建议

明确财产性质:涉及赠与、买卖等财产转移,需书面约定性质,防止日后产生争议 。

避免情感绑架:处理财产问题应理性,不能因亲情忽视法律风险,必要时可咨询专业律师 。

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(此案例发生地为北京,为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

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