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原告出借 260 万元后，与被告约定 “以房抵款” 又转为借款，被告逾期不还，原告起诉 “要求返还本金利息、支付律师费、确认房屋抵押权”，被告抗辩 “借款与配偶无关、存在重复还款”，法院最终支持原告核心诉求！近日，北京市朝阳区人民法院的判决，为 “借贷关系与房屋抵押” 纠纷提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2020 年 8 月：借款 260 万，房屋抵押担保

2020 年 8 月 14 日，李明（原告，胜诉方）与周凯（被告一）达成约定：周凯向李明借款 260 万元，借期半年，年息 24%。为保障债权，双方签订《主债权及不动产最高额抵押合同》，约定周凯将名下 “一号房屋”抵押给李明，抵押金额 260 万元，当日办理抵押登记。

同日，李明分两笔转账 260 万元（72 万元备注 “购房定金”、188 万元备注 “购房首付款”），周凯出具收条。双方同时签订《北京市存量房屋买卖合同》（后确认实为借款担保），周凯配偶刘敏（被告二）的《同意出售证明》由中介代签，李明后续认可 “一号房屋为周凯拆迁所得，与刘敏无关”。

2. 2020 年 11 月 - 2021 年 5 月：利息支付与借贷关系确认

2020 年 11 月，周凯支付 2020 年 8 月 14 日 - 11 月 14 日利息 15.6 万元后，未再还款，且提出 “不再以房抵款”。2021 年 5 月 29 日，双方签订《协议书》，明确：① 此前房屋买卖合同于 2020 年 11 月 14 日解除；② 260 万元转为借款，借款成立时间 2020 年 11 月 15 日，年息 24%；③ 周凯需承担李明维权产生的律师费（约定为 10 万元）。

3. 2021 年 12 月 - 2024 年：关联诉讼与被告抗辩

2021 年 12 月，案外人王浩因与李明的借贷纠纷起诉，通州法院判决李明偿还王浩 130 万元及利息；2023 年 10 月，王浩以债权人代位权起诉周凯，法院判决周凯代李明向王浩还款（周凯未实际履行）。2024 年 2 月，通州法院执行李明财产 67.78 万元发还王浩，但未涉及周凯的 “一号房屋”。

李明多次向周凯催要 260 万元借款无果后起诉，主张：① 周凯、刘敏连带返还本金 260 万元及利息（按 2020 年 11 月 LPR 四倍 15.4%，自 2020 年 11 月 15 日起算）；② 支付律师费 10 万元；③ 确认对 “一号房屋” 享有抵押权，优先受偿；④ 诉讼费由二被告承担。

周凯抗辩：① 借款是个人行为，与刘敏无关；② 已支付的 15.6 万元利息需核减，且可能存在重复还款；③ 房屋买卖合同是借款担保，非真实买卖。刘敏未出庭应诉。

二、案件分析

1. 争议焦点

借贷关系是否成立？本金及利息如何计算？

刘敏是否需承担连带还款责任？

李明对 “一号房屋” 是否享有抵押权？律师费是否应支持？

2. 胜诉关键：借贷关系明确，抵押合法，证据充分

（1）借贷关系成立，本金利息依法调整

法律依据：《民法典》第六百六十七条（借款合同定义）；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020 年第二次修正）第二十五条（利率上限）、第三十一条（利息抵扣规则）。

事实推导：① 李明提交的转账记录、抵押合同、《协议书》，可证明 260 万元是借款，双方后续明确借贷关系，非房屋买卖；② 2020 年 8 月 14 日 - 11 月 14 日利息约定年息 24%，其中 2020 年 8 月 20 日起需按 LPR 四倍（13.8%）计算，经核算合法利息应为 9.578 万元，周凯多付的 6.022 万元视为偿还本金，剩余本金 253.978 万元；③ 2020 年 11 月 15 日起利息按 13.8% 计算（原告主张的 15.4% 无依据，法院依法调整），周凯抗辩的 “重复还款” 因未实际履行代位判决，不影响本案还款责任。

（2）刘敏不承担连带责任，借款非夫妻共同债务

法律依据：《民法典》第一千零六十四条（夫妻共同债务认定）。

事实推导：① 刘敏未在借款合同、抵押合同上签字，《同意出售证明》是中介代签，李明认可 “一号房屋与刘敏无关”；② 无证据证明借款用于周凯、刘敏夫妻共同生活或经营，故刘敏无需连带还款，原告该项诉求未获支持。

（3）“一号房屋” 抵押权合法，李明享有优先受偿权

法律依据：《民法典》第三百九十四条（抵押权定义）、第四百零二条（抵押登记生效）。

事实推导：① “一号房屋” 登记在周凯名下，双方签订抵押合同并办理登记，抵押程序合法；② 即使房屋是夫妻共同财产，李明基于善意办理抵押，构成善意取得，抵押权有效，可就房屋折价、拍卖、变卖价款优先受偿（限于本金及利息）。

（4）律师费 10 万元应支持，属合理维权支出

法律依据：《民法典》第五百七十七条（违约责任）。

事实推导：双方《协议书》明确约定 “周凯承担律师费”，李明提交的委托合同、转账凭证、发票可证明 10 万元律师费已实际支付，且金额合理，法院予以支持（注：律师费不纳入抵押担保范围）。

三、裁判结果

被告周凯于本判决生效后七日内，向原告李明返还借款本金 253.978 万元并支付利息；原告李明对被告周凯名下 “一号房屋” 享有抵押权，有权以该房屋折价或拍卖、变卖所得价款，按抵押登记顺序优先受偿；

被告周凯于本判决生效后七日内，向原告李明支付律师费 10 万元；

四、案件启示

1. 出借人（如李明）避坑：3 个关键动作

明确借贷关系，留存书面证据：签订正式借款合同，注明本金、利息、还款期限，避免以 “房屋买卖”“定金” 等名义混淆关系；若涉及抵押，务必办理不动产抵押登记，确保抵押权生效。

核减超额利息，清晰资金流向：利息约定需符合法律上限（当前为 LPR 四倍），收到超额利息及时核减本金，留存计算明细；转账时备注 “借款”，避免备注模糊引发争议。

约定维权费用，固定支出凭证：在合同中明确 “借款人承担律师费、诉讼费等维权费用”，实际支出后保留委托合同、发票、转账记录，作为主张依据。

2. 借款人（如周凯）警示：2 个 “不可为”

不可否认借贷事实，拖延还款：借款后需按约定还款，即使存在关联诉讼，未实际履行的义务不构成 “重复还款” 抗辩，拖延还款将额外承担利息及维权费用。

不可隐瞒财产状况，忽视抵押责任：以房屋抵押借款后，需知晓抵押权人可优先受偿房屋价款，擅自处分抵押房屋可能面临法律追责，且配偶未参与借款的，需提前明确 “非共同债务”，避免配偶被牵连。

3. 核心提醒：借贷抵押，“合规登记 + 证据完整” 是底线

本案中李明胜诉的核心，在于 “借贷关系证据充分 + 抵押登记合法 + 律师费约定明确”。涉及大额借贷及房屋抵押时，出借人需注重合同规范性与登记程序，借款人需诚信履约，避免因关系混淆、证据不足引发纠纷，必要时咨询律师审核合同，保障双方权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）