借名买房不能排除强制执行案
【案件情节】
杨先生因做生意需要资金，向某小额贷款公司借款500万元。因杨先生无力偿还，贷款公司向法院申请强制执行，法院查封了登记在杨先生名下的一号房屋。案外人肖女士提出执行异议，主张一号房屋系其出资，借杨先生名义购买，应归其所有，要求法院停止执行。肖女士提供了购房款转账记录和还贷记录，以及双方签订的借名买房协议。贷款公司辩称，物权登记具有公示效力，一号房屋登记在杨先生名下，法院有权执行。
【法院评析】
法院经审理认为，案外人执行异议之诉的核心是审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，虽然肖女士与杨先生签订了借名买房协议，肖女士也支付了购房款，但物权登记具有公示效力，一号房屋登记在杨先生名下，贷款公司基于对物权登记的信赖出借款项，其信赖利益应当受到保护。肖女士与杨先生之间的借名买房协议仅在双方之间产生效力，不能对抗善意第三人。法院最终驳回了肖女士的执行异议请求，认定一号房屋可以作为杨先生的财产予以执行。
【律师胜诉心得】
本案我方代理贷款公司，成功驳回了案外人的执行异议。本案的裁判规则具有重要意义：第一，借名买房协议仅在借名人和出名人之间有效，不能对抗善意第三人。第二，申请执行人基于对物权登记的信赖，其信赖利益应当优先受到保护。第三，借名买房的风险极大，一旦出名人涉及债务纠纷，房屋很可能被法院强制执行。第四，在执行异议之诉中，借名人以借名买房为由要求排除执行的，法院通常不予支持。第五，这也提醒广大购房者，尽量不要采用借名买房的方式购房，否则可能面临"钱房两空"的风险。第六，如果确实需要借名买房，应当选择信誉良好、没有债务风险的出名人。
